Капитальный ремонт арендованного имущества без согласия арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

и приложение № 9 к решению Думы г.Томска за 2005г.) целевая программа «Реабилитация и развитие коммунальной инфраструктуры г.Томска на 2004-2005 годы» в 2004 г. исполнена на 100%, в 2005г.-на 99,4 %.Т.е все работы по капитальному ремонту и реконструкции коммунальной инфраструктуры, запланированные в рамках Программы, выполнены и оплачены из бюджета в полном объеме. Указал, что в соответствии с п.7.1. договора аренды, целевой Программы следует, что ОАО «ТКС» как арендатор был вправе производить капитальный ремонт арендованного имущества без согласия арендодателя –МО «город Томск» только в рамках заключенного на конкурсной основе муниципального контракта. Доказательств выполнения спорных работ по муниципальному контракту истцом не представлено. Истец не направлял арендодателю документы в соответствии с п.7.2. договора аренды. Указал, что договор аренды не соответствует требованиям закона, в частности ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» ,и в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Также заявил о применении срока исковой давности, работы, оплаты в которых требует

на основании заключенного договора муниципального заказа предприятиями и организациями, прошедшими конкурсный отбор, а заказчиком, осуществляющим контроль за ее исполнением в части объектов водопроводно-канализационного хозяйства является Департамент Жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Томска. Таким образом, из анализа пункта п. 7.1. договора аренды муниципального имущества № 165-2к от 01.09.2004 года и положений целевой программы «Реабилитация и развитие коммунальной инфраструктуры г. Томска на 2006 год» следует, что ОАО «Томские коммунальные системы», как арендатор вправе производить капитальный ремонт арендованного имущества без согласия арендодателя - Муниципального образования «Город Томск» только в рамках заключенного на конкурсной основе муниципального контракта. Как следует из материалов дела муниципальный контракт (№ 03/01-06025/06-145 от 02.05.2006 года) на выполнение работ, предусмотренных целевой программой «Реабилитация и развитие коммунальной инфраструктуры г. Томска на 2006 год» в отношении объектов водопроводно-канализационного хозяйства, указанных в утвержденном в рамках программы титульном списке (являющемся приложением № 1 муниципальному контракту) был заключен Департаментом Жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Томска и Департаментом

муниципального заказа предприятиями и организациями, прошедшими конкурсный отбор, а кураторами программы (заказчиками), осуществляющими контроль за ее исполнением являются УМП "Центр муниципального заказа" и Департамент Жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Томска. Таким образом, из анализа пункта п. 7.1. договора аренды муниципального имущества № 165-2к от 01.09.2004 года (п. 7.1.) и положений целевой программы «Реабилитация и развитие коммунальной инфраструктуры г. Томска на 2004-2005 год» следует, что ОАО «Томские коммунальные системы», как арендатор вправе производить капитальный ремонт арендованного имущества без согласия арендодателя - Муниципального образования «Город Томск» только в рамках заключенного на конкурсной основе муниципального контракта. Как следует из материалов дела (л.д. 21-26, 34-76 том 10) между ОАО «ТКС» и Департаментом Жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Томска, ОАО «ТКС» и УМП "Центр муниципального заказа" были заключены муниципальные контракты соответственно № 04-426 от 14.10.2004 года и № 05-200 от 12.08.2005 года на выполнение работ по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства для реализации целевой программы «Реабилитация

если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что пункт 4.2 договора аренды от 25.11.2010 содержит условие о том, что неотделимые улучшения помещения, могут быть произведены арендатором с согласия арендодателя . В случае расторжения договора по инициативе арендодателя, последний обязан возместить арендатору затраты, произведенные на неотделимые улучшения (пункт 4.3). Процедура согласования с ответчиком необходимости проведения ремонта, а

бремя содержания принадлежащего ему имущества. На основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя , возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3). По смыслу названных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Пунктом 2.2.4

«А», для использования под продовольственный магазин. Договор был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. По утверждению истца, нежилое помещение, расположенное в подвальном помещении, переданное ему в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ использовать по назначению было невозможно, помещение находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, требовало капитального ремонта, значительных вложений для приведения его в технически пригодное состояние, и на проведение таких работ он израсходовал рублей, о чем представлена соответствующая смета и акт выполненных работ. Истец указывает, что улучшения арендованного имущества являются неотделимыми, и поэтому он имеет право на их возмещение. Между тем, в соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не

с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не

обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу положений ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право

и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, исходя из вышеприведенных правовых норм и условий договора аренды капитальный ремонт арендованного имущества производится за счет арендатора без возмещения стоимости затрат на его проведение, а для возмещения арендатору стоимости произведенных им, в том числе посредством производства капитального ремонта, неотделимых улучшений арендованного имущества, ему необходимо доказать, что эти улучшения произведены им за счет собственных средств с согласия арендодателя . Между тем истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что все произведенные им в арендованном нежилом помещении работы (их состав и объем) согласовывались с арендодателем. Кроме того, как видно из представленного договора на выполнение ремонтных работ, в перечень включены работы, связанные с устройством отдельного входа в арендованное помещение (работы