Максимальный срок договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора. Так, из пункта 5.3.4 договора следует, что к существенным нарушениям относится невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных подпунктами 2.2.1–2.2.4, 2.2.11–2.2.13, в том числе нарушение максимального срока получения разрешения на строительство (12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка). Пунктом 2.2.13 предусмотрено, что нарушение максимального срока получения разрешения на строительство (12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка) является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды . Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды земельного участка от 19.04.2019 № АЗ-2/2019-6, суд установил, что арендатором разрешения на строительство в установленный договором срок не получено, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9

приказа Управления от 18.02.2008 № 540 объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 32:38:000000:062) для комплексного освоения и жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 2 330 662 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, территория бывшего аэропорта в Советском районе г. Брянска (далее – территория бывшего аэропорта). По условиям аукционной документации максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, 18 месяцев с даты заключения договора аренды . Проект планировки территории и проект межевания территории подлежат обязательному представлению в Управление архитектуры и градостроительства Брянкой области и истцу. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность на условиях действующего законодательства на момент передачи, 5 лет со дня утверждения проекта планировки территории. Условия и порядок

1 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; аукционной документацией и указанными договорами аренды установлены максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования - до 19.03.2020; согласно представленным в материалы дела доказательствам Общество не приступило к строительству объектов инженерной инфраструктуры и объектов жилого назначения, предусмотренных проектами планировки территории; ввиду ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств Администрация на основании пункта 3.1.2 договоров аренды и пункта 8 статьи 30.2

(предусмотрено п. 3 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.10.2020 № 866). Неполучение меры поддержки в виде освобождения от арендной платы за объект на период с 01.04.2020г. по 30.06.2020 г. в сумме 335 383,89 руб. ответчик считает убытками. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что договор № 05-А-006076 прекратил свое действие 31.07.2019 г. и не мог быть автоматически возобновлен, в связи с чем, Комитет направил Обществу уведомление 21.10.2019 г. Максимальный срок договора аренды , заключенного по основаниям, установленным пунктами 9 - 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 указанной статьи, а также на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Как считает ответчик, на самом деле договор № 05-А-006076 после 31.07.2019 года возобновил свое действие согласно п. 5.2. на определенный срок - 3 года. Общество указало, что по Административному

предельный срок такого договора (до 31.12.2012). Аналогичный вывод содержится в пункте 13 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом от 10.02.2010 № 67 (с учетом изменений, внесенных приказами от 20.10.2011 № 732 и от 30.03.2012 № 203), согласно которому максимальный срок договора аренды , заключенного по основаниям, указанным в пунктах 9-11 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) в соответствии с частями 9-11 указанной статьи. В данном случае администрация путем передачи муниципального имущества (объектов электросетевого хозяйства) во временное владение и пользование фактически предоставила обществу по их взаимному согласию преимущество (муниципальную преференцию), которое обеспечило ему более выгодные условия предпринимательской деятельности по сравнению с иными хозяйствующими субъектами, создала препятствия неопределенному

аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Как установлено комиссией в ходе рассмотрения дела, дополнительные соглашения от 21.02.2013, 22.03.2013, 23.04.2013, 24.05.2013, 25.06.2013 о пролонгации договора аренды №3/50 от 12.03.2012 заключались сроком менее трех лет. Кроме того, размер арендной платы для ООО «Эколог плюс» установлен в меньшем размере (126 037 рублей 80 копеек в год), чем определен по результатам рыночной деятельности (132 041 рублей в год). Максимальный срок договора аренды , заключенного по основаниям, установленным пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9-11 указанной статьи. Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды муниципального имущества (заключение которого в соответствии с требованиями законодательства должно осуществляться по результатам проведения торгов),

Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Согласно п. 6.9 договора предусмотренная преференция (заключение договора без торгов) предоставлена арендатором сроком на три года. Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Разъяснения ФАС России (приложение к письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13 исходят из того, что максимальный срок договора аренды , заключенного в порядке предоставления государственной преференции, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9-11 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. В нарушение условий договора и положений ст. 622 ГК РФ Общество после прекращения договора объект аренды не возвратило, а продолжило пользоваться без правовых оснований. Отклоняя доводы Общества, суд первой инстанции руководствовался порядком освобождения

закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 № 732 и от 30.03.2012 № 203), согласно которым максимальный срок договора аренды , заключенного по основаниям, установленным пунктами 9 - 11 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 указанной статьи. В рассматриваемой ситуации срок действия государственной преференции ограничен договором аренды № 225-01/108 12.10.2012, заключенного на 5 лет, следовательно, если такое ограничение установлено, преференция не может быть предоставлена после окончания указанного срока, что исключает возможность заключения договора аренды

аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны вправе самостоятельно определять его условия, в том числе срок договора. Однако законодатель предусмотрел возможность ограничения указанного права. Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законодателем предусмотрена возможность установления предельных сроков договора для отдельных видов аренды. В частности ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения составляет 49 лет. В отличие от общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающих последствия несогласования сторонами срока договора аренды, при котором он считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного назначения установлено иное правовое регулирование. Как указывалось выше, на основании договора аренды от 13.11.2010, арендодатели- собственники земельного участка с кадастровым номером 48:17:0830108:341 передали, а арендатор – КХ «речное» принял в аренду указанный земельный участок на срок 5 лет.

аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны вправе самостоятельно определять его условия, в том числе срок договора. Однако законодатель предусмотрел возможность ограничения указанного права. Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законодателем предусмотрена возможность установления предельных сроков договора для отдельных видов аренды. В частности ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения составляет 49 лет. В отличие от общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающих последствия несогласования сторонами срока договора аренды, при котором он считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного назначения установлено иное правовое регулирование. Как указывалось выше, на основании договора аренды от 05.12.2010, арендодатели- собственники земельного участка с кадастровым номером 48:17:0830108:343 передали, а арендатор – КХ «Речное» принял в аренду указанный земельный участок на срок 5 лет.

действующим законодательст­вом. В случае принятия уполномоченным органом в сфере земельных отноше­ний решения о невозможности предоставления земельного участка в адрес заяви­теля направляется мотивированный отказ в предоставлении земельного участка с указанием причин и оснований. В соответствии с п.1.11 Порядка земельные участки для размещения временных объектов и автостоянок предоставляются в аренду на срок не бо­лее 4 лет 11 месяцев. В иных случаях срок аренды не может превышать 11 месяцев. В соответствии с данным Порядком, установлен лишь максимальный срок договора аренды земельного участка, минимальный срок отсутствует. Обязанность за­ключать договор аренды на максимальный срок Порядком не установлена. Следовательно, договор может быть заключен на любой срок, не превы­шающий максимальный. Судом из пояснений сторон и материалов дела, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. заявитель обратился в Департамент (вх. №) с за­явлением о предоставлении земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастро­вый №. для размещения некапитального сооружения для хране­ния овощей, в аренду на 4 года 11 месяцев (л.д. 4). В соответствии с решением

его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельною участка прав его арендатора не допускается; если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи, с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок; в случаях, если максимальный срок договора аренды отдельного вида аренды или отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается; согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотренным гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его