Обязанности застройщика после сдачи объекта - гражданское законодательство и судебные прецеденты

55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными. В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию. Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок. По условиям пунктов 2.5 и 6.2 спорного договора долевого участия в строительстве дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 31.12.2017, а объект долевого строительства передан участнику в течение

договору были заключены дополнительные соглашения соответственно №1, №2, №3. В пункте 8.2.15 указанного кредитного договора заемщик принял на себя обязательства по оформлению ипотеки площадей Объекта, указанного в п.1.1 Договора, завершенного строительством, имущественные права на которые предоставлены в залог Кредитору, в соответствии с п.9.1.1 договора, в течение 45 рабочих дней после оформления указанной площади Объекта в собственность заемщика. Договором инвестирования № 1 от 11.01.2011, заключенным между ООО "Монолит" и ООО "Каскад Торг", предусмотрена обязанность застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность полностью объект, что составляет 100 % от общей площади объекта, и свободный от прав третьих лиц (п. 2.6. договора инвестирования). При этом банку стало известно, что 20.01.2014 ООО "Монолит" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29301000 - «03» в отношении здания спортивно-оздоровительного и развлекательного назначения по адресу: <...> Ломоносовский территориальный округ. Однако заемщик не выполнил условия договора о предоставлении в залог площадей завершенного

застройщика возлагается обязанность подать заявление и необходимые документы в соответствующий орган для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку доводы ответчиков отклонены, то суд считает, что со стороны Института допущено уклонение от исполнения обязанностей застройщика, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и полагает иск подлежащим удовлетворению. Технические вопросы готовности дома к вводу в эксплуатацию суд не оценивает, поскольку данные вопросы находятся в ведении Службы и при наличии нарушений технического характера в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть отказано. Следует также признать, что доводы ответчиков не являются основанием для отказа в выполнении обязанностей, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации – сдачи дома в эксплуатацию (обращение за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). Вопросы о распределении долей могут быть разрешены только после ввода объекта в эксплуатацию в процессе подписания протокола о результатах реализации инвестиционного проекта (пункт 5.2.4.1 договора). С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска

РФ. Порядок и состав исполнительной документации определен РД-11-02-2006 "Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", утвержденный Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26 декабря 2006 года N 1128 (далее - РД-11-02-2006). По смыслу названных норм права обязанность по ведению и последующей передаче застройщику исполнительной документации обусловлена необходимостью впоследствии воспользоваться результатом работы, предъявленной к приемке, в случае, если отсутствие таких документов будет препятствовать сдаче объекта и дальнейшей его эксплуатации. При этом из п. 5 РД-11-02-2006 следует, что исполнительная документация ведется лицом, осуществляющим строительство постоянно, по мере выполнения конкретных видов работ. В соответствии с приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому, атомному надзору от 26 10 2015г. №428 «О внесении изменений в требования к составу и порядке ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства

на защиту слабой стороны от несправедливых и обременительных условий, а также содержания обязанностей застройщика, определенного Законом № 214-ФЗ, условия муниципальных контрактов об оформлении необходимых документов и обеспечении юридического сопровождения при регистрации права муниципальной собственности истолкованы судом как условия об обусловленной правовым механизмом государственной регистрации права на объект долевого участия обязанности застройщика по предоставлению участнику долевого участия и регистрирующему органу опосредующих строительство объектов (в том числе его завершение) документов, необходимых для осуществления участником долевого участия права на государственную регистрацию за собой права собственности на объект долевого строительства. Таким образом, с учетом изложенного, исходя из условия муниципальных контрактов и срока сдачи объектов долевого строительства Муниципальному заказчику и подписания передаточных актов ООО «Стройсервис» просрочило исполнение обязательств с 02.08.2017 по 31.08.2017. Довод ответчика, изложенный в отзыве, о том, что между сторонами достигнута договоренность о переносе срока сдачи объектов строительства на 31.08.2017 не подтвержден материалами дела. Ссылка ответчика на письмо от 30.06.2017 № 231-1,

4-9, А-Е ряд (приложение №1 к договору №ЗТ/6-33 инвестирования строительства от 19.12.2008), в собственность инвестору после окончания строительства по акту приема-передачи. Согласно п.1.2 договора передачи прав и обязанностей по договору №ЗТ/6-33 инвестирования строительства от 19.12.2008 существующие права и обязанности застройщика по отношению к инвестору по договору №ЗТ/6-33 инвестирования строительства от 19.12.2008 прекращаются с момента вступления в силу данного договора. Пунктом 3.1.5 договора №ЗТ/6-33 от 19.12.2008 (в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2010, л.д.20) предусмотрено, что ориентировочный срок окончания строительства объекта (сдачи дома рабочей комиссии) – 2 квартал 2011 года. Этим же пунктом договора предусмотрена возможность увеличения срока ввиду несвоевременного или неполного внесения взносов инвестором, а также в случае необходимости для сдачи объекта приемочной комиссии выполнения отделочных работ по единому проекту. Пунктом 2.3 договора передачи прав и обязанностей от 17.12.2010 стороны согласовали, что ответчик обязуется в срок, установленный договором №ЗТ/6-33 от 19.12.2008, передать объект истцу после окончания строительства, по акту приема-передачи.

ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Как следует из условий договора на участие в долевом строительстве, отношения сторон возникли по приобретению права собственности на помещение в здании, <данные изъяты> (застройщиком). Договором на участие в долевом строительстве от 02.10.2004 г. не предусмотрена обязанность застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщика нежилого помещения (истца) и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта, включая земельный участок. Следовательно, правоотношения сторон не подпадают под действие нормы п. 2 ст. 552 ГК РФ, в связи с чем, данная норма применена быть не может. Как указывалось выше, земельный участок, на котором осуществлялось строительство объекта, принадлежал на праве собственности застройщику. Факты принадлежности земельного участка собственникам помещений в здании, находящемся на

дольщика, указанные в п. 5.1 договора, по оплате денежных средств в счет участия в строительстве объекта, в том числе жилого помещения, исполнены истцом в полном объеме, доля участия истца в размере 3008550 рублей оплачена в пользу застройщика 28 декабря 2015 года. Согласно п. 6.1 договора застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) объекта согласно действующим нормам и утвержденному проекту, ввести его в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2016 года. В п. 3.1 договора установлена обязанность застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи в собственность дольщика жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта пропорционально площади передаваемого в собственность дольщика жилого помещения. В соответствии с п. 6.8. договора застройщик обязан передать дольщику жилое помещение в течение трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Последней датой срока исполнения ответчиком обязанности по передаче жилого помещения истцу является 31 марта 2017 года. Установленные

здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Как следует из условий договоров на участие в долевом строительстве, заключенных с ответчиками ООО «Союз СТ» отношения сторон возникли по приобретению права собственности на помещение в здании, возводимом ООО «Союз СТ» (застройщиком). Договорами на участие в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщиков нежилое помещение. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство объекта, принадлежал на праве собственности застройщику, что явствует из решения Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. При таких обстоятельствах суд полагает верными выводы мирового судьи о возникновении права собственности на земельный участок у ответчиков. Ввиду вышеизложенного, суд полагает, что оснований для отмены решения мирового судьи не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке представленных сторонами

указанных действий застройщику не вменены, в связи с чем, обязанность обратиться в установленный договором срок формально ФИО6 не выполнили, то есть допустили со своей стороны формальное нарушение условий, предусмотренных договором. Как и в случае нарушения условий договора застройщиком, договором также предусмотрена ответственность и участников долевого строительства. В случае просрочки исполнения обязанностей, указанных в п.п.3.1.2-3.1.4, 3.1.6-3.1.10 договора, участники долевого строительства уплачивают застройщику пени в размере <данные изъяты>% от цены настоящего договора за каждый день просрочки исполнения обязанностей. Период просрочки исполнения участником обязанности в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта сдачи-приемки жилого помещения обратиться в органы, осуществляющие учет объектов недвижимости, для получения технической документации (технического паспорта, технического плана и кадастрового паспорта) на жилое помещение составил 234 календарных дня (с 26.06.2016 по 15.02.2017). Просил взыскать с ФИО6 неустойку за просрочку выполнения обязанности, предусмотренной договором от 20.11.2015 об участии в долевом строительстве, в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта