восстановительный ремонт нежилого помещения в размере 6 432 101,24 рублей износ которого составил 81 %. Затраты на восстановительный ремонт помещений с деревянными перекрытиями и износом 81 % в нарушение Приказа Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 г. (ФСО №l) не учитывались в отчете об оценке № 738Г/69 выполненным оценщиком ООО «ЛБН-Консалт», определенным Департаментом городского имущества г. Москвы. Экспертом ООО «ЛБН-Консалт», при определении рыночной стоимости нежилых помещений изменена градация арендуемых помещений, со ставкой арендной платы за помещения класса А (это вновь построенные здания с великолепной отделкой и полным набором всех услуг): тогда как оцениваемые помещения постройки до 1917 года, с износом 81 %, с деревянными перекрытиями по факту их состояния, отделке и изношенности коммуникаций относятся к классу С. В заключении, выполненном ООО «Эксперт», применен сравнительный метод оценки рыночной стоимости нежилых помещений, который учитывает градацию нежилых помещений по их фактическому состоянию на классы А, В, С. Кроме того, на стр.44 заключения ООО «АБН-Консалт»
следующим основаниям. Из материалов настоящего дела следует, что 04.12.2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Джи-Пи Мэг" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 22-П/GG/12, согласно условиям которого Арендодатель выступает инвестором в строительстве многофункционального офисно-гостиничного комплекса с автостоянкой, общей ориентировочной площадью 46 719 кв.м, который состоит из двух башен, конструктивно соединенных между собой на уровне 22-24 этажей, включая: офисно-деловую часть, ориентировочной площадью - 19 937,07 кв.м (офисные помещения класса «А », 26 этажей); гостиницу, состоящую из двух блоков А и Б, ориентировочной площадью -10 727,690 кв.м (гостиница 4 звезды, состоит из двух зданий 24 и 3 этажа, соответственно); подземную автостоянку на 304 м/м, ориентировочной площадью 10 382,53 кв.м; по адресу (строительный адрес): <...> («Комплекс»). По окончании строительства Комплекса, Арендодатель приобретает правособственности на часть Комплекса, состоящую из офисного здания (ориентировочнойполезной площадью 18 873,6 кв.м), автостоянки на 304 машино-места, площадей общего пользования и помещений сервисных
6-НДФЛ) за 2015—2017 гг. и документы, подтверждающие их сдачу в налоговый, орган в электронном виде, подтверждающие наличие работников истца ( № 3 от 20.08.2018 г) 4. протокол осмотра сайта в сети Интернет по адресу «www.vedomosti.ru» с целью фиксации на бумажном носителе информации - статьи « "Трансмашхолдинг " арендовал бизнес-центр в центре Москвы», выполненный нотариусом ФИО8 09.08.2018 на 31 л.; (2) Запрос представителя истца в ЗАО «РОСЭКО» о величине средних арендных ставок на офисные помещения класса «А » в ЦАО и С АО г. Москвы в 2015- 2017 г.г. на 1 л.; (3) Ответ ЗАО «РОСЭКО» о величине средних арендных ставок на офисные помещения класса «А» в ЦАО и САО г. Москвы в 2015 - 2017 г.г. на 2 л. Данные документы подтверждают возможность истца сдать офисные помещения в здании по адресу: <...>,/Стр. 9 в аренду ( № 2 от 20.08.2018 г) 5. возражения относительно доводов ответчика - в порядке
такого же объекта на первом этаже для города Москва имеет коэффициент 0,78. Отсутствие корректировки на этаж расположения объекта оценки также приводит к искажению его рыночной стоимости. 5)Согласно Отчету № 1 (стр. 96-98) оцениваемый объект расположен между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), в то время как аналог № 6 расположен между Бульварным и Садовым кольцом. Согласно результатам исследования компании ООО «Информ-оценка» по состоянию на 2 квартал 2019 года среднерыночная цена предложения офисного помещения класса «А » площадью 100-500 кв.м. в зоне от Садового кольца до ТТК составила 334.985 руб. / кв. м., а в зоне между Бульварным и Садовым кольцом 372.168 руб. / кв.м. Аналогичные значения для класса «В» составили 233.242 и 259.131 руб. / кв.м. соответственно. Между тем, в Отчете № 1 корректировка на различие в местоположении объекта оценки отсутствует. Перечисленные в пунктах 1-5 факты свидетельствовали о несоответствии данных, содержащихся в Отчете № 1, требованиям статьи 11
г. № 17РН-002-1/06 «Об определении рыночной стоимости офисных помещений класса «А», расположенных по адресу <...>, из расчета один квадратный метр за 2005 год», согласно которому рыночная ставка арендной платы для оцениваемого объекта по состоянию на 31.12.2005 и среднегодовая рыночная ставка арендной платы для оцениваемого объекта за 2005, составляет 1 262 долларов США. Кроме того, данный вывод подтверждается письмом ООО «Северо-Восточная Риэлторская Компания» от 27.02.2006 № 1/27-02-06, в котором указано, что годовая арендная ставка помещения класса «А » за один квадратный метр составляет 1 820 долларов США; сведениями из источников средств массовой информации, в частности из журнала «Недвижимость и цены», согласно разделу: «офис - коммерческая недвижимость в Москве», уровень арендных ставок помещений класса «А» составляет 1 200 долларов США. Поскольку, налоговым органом рыночная цена определена с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации и при этом учитывались обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами
также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Как следует из выводов эксперта, на стр.211 отчета оценщик приводит копию интернет-страницы с текстом объявления по аналогу № 6. Однако в данной копии отсутствует информация по характеристикам, использованным в расчете, что вводит пользователей отчета в заблуждение. В приведенных копиях интернет - страниц в отчете по объектам-аналогам №3, №4, использованным в рамках доходного подхода, нет указаний на класс складских помещений. Информация о том, что использованы только помещения класса «А » не подтверждена, а также отсутствует информация по характеристикам, использованным в расчете, что также вводит пользователей отчета в заблуждение. Кроме того, на стр. 74 отчета оценщик приводит источник информации, данные которого отражают зависимость стоимости земельных участков от удаленности от МКАД. Согласно данному источнику стоимости земельных участков делятся на следующие группы в зависимости от удаленности: до 15 км, от 15 до 30 км и от 30 до 60 км. Опираясь на приведенный источник, для
поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранных методов исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и другие необходимые сведения, а выполненные расчеты соответствуют применяемым методам и подходам. Изложенные в письменных возражениях Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области доводы о неверном отнесении оценщиком здания бизнес-центра «Клевер Парк» с кадастровым номером <№>, к сегменту рынка «офисные помещения класса «В», вместо сегмента рынка «офисные помещения класса «А » опровергаются представленным в материалы дела доказательствами. Так, из содержания решения ГБУ Свердловской области от 2 апреля 2020 года № Р21/2020-123, которое было принято по заявлению иного собственника объекта недвижимости, расположенного в этом же здании (кадастровый номер <№>) следует, что примененная в ходе массовой кадастровой оценки указанного объекта расчетная группа 0602-1 «Бизнес центры класса А» является технической ошибкой, в результате чего была изменена расчетная группа данного объекта на группу 0602_2 «Бизнес центры класса
