Преимущественное право аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

ограниченной ответственностью «Лимендский судостроительный завод» (г. Котлас) на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.04.2018 по делу № А05-9481/2017, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2018 по тому же делу по иску, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общества с ограниченной ответственностью «Лимендский судостроительный завод» (далее – Завод) к обществу с ограниченной ответственностью «Лимендская судостроительная компания» (далее – Общество): о признании преимущественного права аренды части земельного участка общей площадью 229 110 кв. м с кадастровым номером 29:24:010207:0012, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, Советская ул., д. 23а, в размере, необходимом для использования расположенных на данной части участка и принадлежащих заводу следующих объектов недвижимости: здания материального склада с инвентарным номером 02012827 (далее – здание материального склада); здания судокорпусного цеха с инвентарным номером 02011718 (далее – здание судокорпусного цеха); здания теплоцентра с инвентарным номером 02012834 (далее – здание

и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела. Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения. Из обжалуемых судебных актов следует, что администрацией в газете «Тихорецкие вести» от 20.04.2013 №42 опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже права аренды спорного земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования. Также указано, что преимущественное право на заключение договора аренды имеет крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого является Дрыга Н.В. Письмом от 28.05.2013 администрация уведомила общество «Премьера» о признании его победителем названного конкурса, а также сообщила о реализации главой КФХ Дрыга Н.В. преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Ссылаясь на отсутствие у главы КФХ Дрыга Н.В. преимущественного права на заключение договора, ввиду подписания им с администрацией соглашения о расторжении ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка от 05.02.2008 №8832000047, и

соглашением от 01.10.2012 № 07/2012/АР/ДС срок аренды помещения по названному договору продлен до 30.06.2015. Согласно Приложению № 1 к дополнительному соглашению от 01.10.2012 № 07/2012/АР/ДС площадь объекта аренды составляет 686,2 кв. м. Являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, Торговый дом 21.10.2013 обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Администрацией 07.11.2013 было издано распоряжение № 208 р/о «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение «Мосрентген», пос. завода «Мосрентген», д. 31», в пункте 2 которого содержится указание на необходимость заключить соглашение о расторжении с Торговым домом, арендующим это помещение, договора аренды от 18.08.1994 № 216, а в пункте 3 – условие о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения. Письмом от 31.12.2013 № 3090 глава Администрации сообщил Торговому дому о решении расторгнуть договор аренды с 15.02.2014, указав на общественную необходимость использования имущества для муниципальных нужд и размещения объектов социального назначения, в связи

сфере предпринимательской деятельности, и обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали. Суды исходили из следующего: спорное помещение находится в непрерывном пользовании арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, более двух лет (начиная с 28.06.2010 – момента заключения первого договора аренды); поскольку после истечения срока действия последнего договора аренды от 24.07.2016 предприниматель, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды указанного муниципального имущества на новый срок без торгов, заблаговременно обратившийся с соответствующим заявлением, продолжил использование спорного помещения, действие договора аренды нежилого помещения возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, поэтому имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ; на момент обращения с заявлениями у предпринимателя отсутствовала задолженность по

в сфере предпринимательской деятельности, обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали. Суды исходили из следующего: спорное помещение находится в непрерывном пользовании арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, более двух лет (начиная с 28.06.2010 – даты заключения первого договора аренды); поскольку после истечения срока действия последнего договора аренды от 24.07.2016 предприниматель, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды указанного муниципального имущества на новый срок без торгов, заблаговременно обратившийся с соответствующим заявлением, продолжил использование спорного помещения, действие договора аренды нежилого помещения возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, поэтому имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ; на момент обращения с заявлениями у предпринимателя отсутствовала задолженность по

службы по Волгоградской области. Предприниматель в отзыве на исковое заявление так же просил в иске отказать ввиду наличия у Предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды, поскольку земельный участок использовался ранее предпринимателем по договору аренды 2000 года. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.03.06 (судья Карпенко И.Е.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда мотивировано следующими обстоятельствами: информация о наличии предлагаемого в аренду земельного участка в средствах массовой информации опубликована не была; преимущественное право аренды представляется лишь при наличии прочих равных условий для иных заинтересованных лиц; земельный участок предоставлен в аренду с нарушением установленного законодательством порядка. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 13.06.06 решение суда первой инстанции от 16.03.06 оставлено без изменения. Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано подтверждением доводов суда первой инстанции. Не согласившись с доводами суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной

торгового павильона в действующей схеме размещения нестационарных торговых объектов, что имеет существенное значение для правильного разрешения спора. Доказательства внесения в постановление от 24.04.2014 № 754 изменений относительно спорного объекта отсутствуют, павильон предпринимателя из схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город-курорт Сочи не исключен. Предприниматель является добросовестным арендатором, выполняющим договорные обязательства, включая своевременную полную оплату аренды, следовательно, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) имеет преимущественное право аренды . При таких обстоятельствах администрация должна была пролонгировать договор № 4922000974 сроком на пять лет. Кроме того, администрация не представила доказательств того, что она является представителем публичного собственника земельного участка (муниципального образования город-курорт Сочи). От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили. Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не

Уссурийск, ул. Краснознаменная, 220-6 для обслуживания здания склада. Данный договор заключен по результатам торгов между финансовым управляющим должником и Яшиной Валентиной Владимировной (далее – ответчик). Определением суда от 11.10.2019 в удовлетворении заявления отказано. Обжалуя указанный судебный акт в порядке апелляционного производства, Орехов Ф.С. сослался на то, что Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не содержит запрета на применение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей преимущественное право аренды земельного участка собственником здания, расположенного на таком участке, и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей порядок реализации преимущественного права. Отметил, что реализация преимущественного права осуществляется путем заявления о согласии приобрести права аренды земельного участка по цене, сформированной в ходе торгов, что соответствует цели торгов по продаже имущества должника - банкрота - получение максимальной выручки от реализации имущества. Заявление о преимущественном праве приобретения имущества должника по цене, сложившейся на

обслуживания здания склада, принадлежащий Дмитриеву Д.Н на основании договора аренды земельного участка от 28.07.2006 № 4594/06, срок аренды – на неопределенный срок. Согласно протоколу об определении участников торгов от 15.05.2019 № 1729805, размещенном оператором электронной площадки на электронной площадке в сети «Интернет» (электронная торговая площадка «Центр Реализации»), в аукционе участвовал Орехов Ф.С. и Яшина В.В.; победителем торгов признана Яшина В.В., с которой 23.05.2019 заключен договор № 08. Орехов Ф.С., посчитав, что он имел преимущественное право аренды спорного земельного участка, поскольку является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного частично на данном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства

права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вместе с тем, по смыслу приведенных норм права преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке. Суд первой инстанции, установив соблюдение конкурсным управляющим требований Закона о банкротстве о публичности торгов, открытость информации о результатах их проведения, а также заключения договоров купли-продажи с ООО «Вектор» не позднее 08.07.2019, пришел к правильному выводу о пропуске заявителем трехмесячного срока исковой давности для предъявления требования, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении заявления. В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского

получил разрешение на строительство. Управлением Росреестра по РБ в регистрации права собственности отказано в связи с тем, что правоустанавливающие документы на земельный участок являются недействительными. При обращении в администрацию <адрес> в продлении договора аренды было отказано, так как заявление о продлении договора аренды подано несвоевременно, после окончания действия договора аренды. В настоящее время он (ФИО1) продолжает пользоваться земельным участком, в период действия договора возвел на нем строение – баню. Просит признать за собой преимущественное право аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, понудить ответчика заключить новый договор аренды на указанный земельный участок на более длительный срок. Впоследствии истец требования уточнил, просит признать за собой право собственности на строение – баню, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, признать за ним (ФИО1) преимущественное право аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РБ, <адрес>. В судебное заседание истец ФИО1 не явился по заявлению о рассмотрении

участка - №), сроком на один год. Хотя с 2004 года новые договоры аренды участка не заключались, все это время истица пользуется им по назначению, производит улучшение земельного участка, ежегодно вносит арендную плату, то есть, выполняет в полном объеме все условия договора. При обращении к ответчику в 2010 году с заявлением об оформлении письменного договора аренды земельного участка 609 кв.м истице в устной форме было отказано в заключении договора и рекомендовали подтвердить свое преимущественное право аренды участка в судебном порядке. Полагает, что имеет преимущественное право аренды указанного земельного участка в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РФ(л.д.46-48). В судебном заседании истица Ерастова Ю.Ю.- представитель третьего лица Селезнева Г.Г.- требования поддержала по основаниям, указанным в иске. В судебное заседание третье лицо Селезнев Г.Г. не явился. Представитель ответчика- Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппский муниципальный район», надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление

участка возможно только на основании ст. 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ. Также в отказе говорилось об отсутствии записи о договоре аренды в ЕГРП, об отсутствии договора в архивном отделе. Истец считает, что вправе требовать признания за ним преимущественного права аренды на указанный земельный участок. Просит суд установить факт принадлежности постановления <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м; просил признать за ним преимущественное право аренды указанного земельного участка; обязать Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района Московской области заключить с Осиным С.Ю. договор аренды земельного участка; указать, что решение Сергиево-Посадского городского суда МО является основанием для государственной регистрации права аренды на земельный участок. В судебном заседании и представители истца по доверенности Седова Е.В., Величева А.Х. заявленные требования поддержали по изложенным обстоятельствам. Представитель администрации Сергиево-Посадского муниципального района по доверенности Носов С.Б. против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в ответе от администрации