Преимущественное право аренды нежилого помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

быть оспорено только в судебном порядке. На основании изложенного субъекты МСП, арендующие нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основании соглашений о переуступке прав, оформленных после вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ без проведения аукциона, могут реализовать преимущественное право на приобретение данных помещений при следующих совокупных условиях: - соблюдение условий реализации преимущественного права, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ; - наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированном соглашении о переуступке права на аренду недвижимого имущества; - право на аренду нежилого помещения не оспорено в судебном порядке. Статс-секретарь - заместитель Министра экономического развития Российской Федерации О.В.ФОМИЧЕВ Статс-секретарь - заместитель руководителя ФАС России А.Ю.ЦАРИКОВСКИЙ ------------------------------------------------------------------

включенном в решение о реновации, имел на момент включения этого многоквартирного дома в программу реновации преимущественное право на приобретение данного арендуемого нежилого помещения в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указанное преимущественное право сохраняется в отношении равнозначного нежилого помещения, предоставленного ему по новому договору аренды нежилого помещения , предусмотренному частью первой настоящей статьи, на срок действия программы реновации. (в ред. Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

реновации, имел на момент включения этого многоквартирного дома в программу реновации преимущественное право на приобретение данного арендуемого нежилого помещения в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указанное преимущественное право сохраняется в отношении равнозначного нежилого помещения, предоставленного ему по новому договору аренды нежилого помещения , предусмотренному частью первой настоящей статьи, на срок действия программы реновации.

законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали. Суды исходили из следующего: спорное помещение находится в непрерывном пользовании арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, более двух лет (начиная с 28.06.2010 – даты заключения первого договора аренды); поскольку после истечения срока действия последнего договора аренды от 24.07.2016 предприниматель, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды указанного муниципального имущества на новый срок без торгов, заблаговременно обратившийся с соответствующим заявлением, продолжил использование спорного помещения, действие договора аренды нежилого помещения возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, поэтому имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ; на момент обращения с заявлениями у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; пунктом 2 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что собственник

законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали. Суды исходили из следующего: спорное помещение находится в непрерывном пользовании арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, более двух лет (начиная с 28.06.2010 – момента заключения первого договора аренды); поскольку после истечения срока действия последнего договора аренды от 24.07.2016 предприниматель, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды указанного муниципального имущества на новый срок без торгов, заблаговременно обратившийся с соответствующим заявлением, продолжил использование спорного помещения, действие договора аренды нежилого помещения возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, поэтому имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ; на момент обращения с заявлениями у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; пунктом 2 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что собственник

субъектом малого и среднего предпринимательства, Торговый дом 21.10.2013 обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Администрацией 07.11.2013 было издано распоряжение № 208 р/о «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, поселение «Мосрентген», пос. завода «Мосрентген», д. 31», в пункте 2 которого содержится указание на необходимость заключить соглашение о расторжении с Торговым домом, арендующим это помещение, договора аренды от 18.08.1994 № 216, а в пункте 3 – условие о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения. Письмом от 31.12.2013 № 3090 глава Администрации сообщил Торговому дому о решении расторгнуть договор аренды с 15.02.2014, указав на общественную необходимость использования имущества для муниципальных нужд и размещения объектов социального назначения, в связи с чем Администрацией 10.01.2014 издано распоряжение № 2-р/о «О прекращении действия договора аренды муниципального нежилого помещения , расположенного по адресу: город Москва, поселение «Мосрентген», пос. завода «Мосрентген», д. 31» (с 15.02.2014). Полагая

15 настоящего Кодекса. Пунктом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Истец, полагает, что оплата штрафа и возврат предоплаты по предварительному договору на преимущественное право аренды нежилого помещения от 15.04.2011 года, заключенного им с ИП ФИО3, в связи с невыполнением ответчиком обязательства по передаче инвестиционного объекта является для него реальным ущербом. В данном случае обязанность уплаты неустойки возникла у истца по гражданско-правовому предварительному договору на преимущественное право аренды нежилого помещения. В обоснование указанных требований истец представил копии предварительного договора от 15.04.2011 г., расходный кассовый ордер №2 от 15.12.2011 г., квитанцию №1 от 30.06.2011 г. Согласно указанным документам, по мнению истца,

предприниматель без образования юридического лица ФИО1 с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартстрой-ВГ» о взыскании 138378 руб. 48 коп., в том числе 48709 руб. 93 коп. неустойки на основании пункта 8.2 контракта об инвестировании строительства от 11 мая 2010 года № 1105-ВГ/НП-Ж за период с 15 ноября 2011 года по 23 января 2012 года, 26000 руб. реальных убытков в связи с возвратом денежных средств и выплатой неустойки по предварительному договору на преимущественное право аренды нежилого помещения от 15 апреля 2011 года, 63668 руб. 55 коп. упущенной выгоды в связи с неполучением арендных платежей по предварительному договору за период с 1 октября по 31 декабря 2012 года. При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец увеличил размер исковых требований в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил взыскать с ответчика 214624 руб. 75 коп., в том числе 71632 руб. 25 коп. неустойки, 116992 руб.

возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с условиями рассматриваемого договора аренды сторонами был установлен срок аренды – 11 месяцев (п. 1.2 Договора), кроме того, п. 5.5 Договора установлено, что по истечении срока действия договора, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит. Уведомлением № Исх-ДИО/14533 от 22.09.2014 Департамент известил истца об истечении срока действия договора с 16.11.2014. Довод заявителя о том, что у него возникло преимущественное право аренды нежилого помещения , в связи с чем он вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, подлежит отклонению, как на основанный на неправильном толковании норм материального права в силу следующего. Согласно правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора

Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Исследовав представленные в материалы дела документы суд установил, что магазин № 27, в составе муниципального предприятия розничной торговли магазин № 76, как объект недвижимости передан Обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» в целях реализации преимущественного права аренды, поскольку п. 5.3.1. договора № 42 от 31.05.1995 г. который подписан истцом предусмотрено, что истец имеет преимущественное право аренды нежилого помещения магазина № 27. В связи с изложенным истцом в рамках договора купли-продажи муниципального предприятия розничной торговли магазин № 76 приобретено преимущественное право аренды нежилого помещения магазина № 27, во исполнение указанного договора купли-продажи истец мог реализовать свое преимущественное право аренды нежилого помещения магазина № 27, тем самым истец не мог заблуждаться относительно принадлежности имущества к государственной (муниципальной) собственности, отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорное нежилое помещение и в рамках

именно с ООО «<данные изъяты>», в котором ответчик ФИО3 является единственным учредителем и директором в одном лице, будет заключен договор аренды помещений, а не с ней, именно за данную договоренность и обязана была ответчик выплатить сумму вознаграждения ФИО8 в размере <данные изъяты>. Определяя правовую природу взаимоотношений ФИО8 и ФИО3, суд приходит к выводу, что ни на момент устной договоренности, ни на момент написания спорной расписки от ДД.ММ.ГГГГ, физическое лицо ФИО8 не имела преимущественного права аренды нежилых помещений у Федерации профсоюзов, поскольку арендовала и продолжает арендовать иные нежилые помещения - на первом этаже, здания, принадлежащего Федерации профсоюзов, что следует из копии договоров аренды с ней от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>), тогда как в аренду ООО «<данные изъяты>» сданы помещения на втором этаже здания (договор от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. <данные изъяты> и от ДД.ММ.ГГГГ4 года (л.д. <данные изъяты>). При этом суд учитывает иной субъектный состав участников договорных отношений

отдать ФИО3 деньги в сумме <данные изъяты> руб. <дата>. <дата> между ФИО3 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки прав (цессии), по которому цедент уступил, а цессионарий принял права (требования) в полном объеме по расписке ФИО2 от <дата>. Сумма уступаемого требования составила <дата> руб. За уступаемые права (требования) по договору цессии ФИО1 выплатил ФИО3 <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской. В суде первой инстанции ФИО1 ссылался на то, что ФИО3, имея преимущественное право аренды нежилых помещений , договорилась с общественной организацией «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» о том, что с ООО «РЕГИОН АГРО ИНВЕСТ», в котором ФИО2 является единственным учредителем и директором, будет заключен договор аренды помещений. За данную услугу ФИО2 обязалась выплатить ФИО3 вознаграждение <данные изъяты> руб. В материалы дела сторонами представлен договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между общественной организацией «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» и ООО «РЕГИОН АГРО ИНВЕСТ», директором

адресу: <адрес>, № имеет кадастровый номер № расположено на первом, втором этаже и подвале. Помещение ранее арендуемое ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. помещение площадью 15, 5 кв.м входит в состав помещения № как комната № <адрес> Поскольку ФИО1 не являлась участником долевой собственности, помещений в здании по адресу: <адрес>, № и преимущественного права на приобретение помещений в указанном здании у нее не имелось, оснований для перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи заключенным с ФИО12 в силу ч.3 ст. 250 ГК РФ не имеется. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения площадью 15,5 кв.м. заключенный с ФИО1 был прекращен ДД.ММ.ГГГГ., поскольку согласно дополнительному соглашению к данному договору по истечении срока договора, договор считается продленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон. По условиям соглашения к договору аренды срок договора истек ДД.ММ.ГГГГ., ни одна из сторон не заявила о расторжении