Прекращение ипотеки при расторжении договора купли продажи - гражданское законодательство и судебные прецеденты

ФЗ «Об ипотеке») общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или ФЗ «Об ипотеке» не установлены иные правила. Согласно п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Пункт 2 данной статьи указывает, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Как указано выше, в связи с неоплатой стоимости квартиры в сроки и порядке, предусмотренные договором купли- продажи, истец и третье лицо ФИО1 13.07.2012 заключили соглашение о расторжении договора купли- продажи квартиры с 13.07.2012, в связи с чем, залог недвижимого имущества истца (квартиры № 101 в доме № 62 г по ул. Почтовая г. Белгорода) по договору купли- продажи квартиры с использованием ипотечного кредита от 04.07.2012, прекратился в полном объеме, в силу пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ и п. 3 ст.1 ФЗ «Об

прекращения договора купли-продажи. Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса). Одновременно оценивая позицию конкурсного управляющего АО «ФИА-БАНК» о том, что, действуя осмотрительно, истец обязан был проверить факт исполнения ООО «СУ-813» своих обязательств по договору купли-продажи суд полагает не основанной на нормах права. Так, в соответствии с представленным договором купли-продажи

недвижимого имущества. Письмом № 72 от 14.07.2010 г. ООО "ГарантСтрой" повторно обратилось в филиал "Рязанский" ООО "Промрегионбанк" с требованием подачи заявления о прекращении ипотеки 15.07.2010 г. в 14-00 в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области, указав на отсутствие у ООО "ГарантСтрой" возможности полноправно распоряжаться своим имуществом, что может привести к убыткам. Представитель ООО «Промрегионбанк» не явился в указанный срок в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области и не прекратил ипотеку. 31 августа 2010 года истец и третье лицо заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 09 июля 2010 года в связи с отказом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости согласно пункту 1 договора купли-продажи от 09.07.2010 на основании части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что все объекты являются предметом залога

не заявлено. Истец обратился в арбитражный суд с иском о прекращении в силу закона ипотеки с нежилых помещений общей площадью 401,2 кв.м., расположенных в цокольном этаже, помещения №1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. кв.72, 106), помещения №1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. кв. 36-70), находящихся по адресу: <...>; также истец заявил ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины. В порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 16.06.2010 г. арбитражный суд принял к производству встречный иск Открытого акционерного общества «Производственно-технологическое объединение «Прогресс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2010 г., подписанного с ИП ФИО1 В судебном заседании истец по первоначальному иску на удовлетворении заявленных требований настаивает. Ответчик по первоначальному иску требования не признал, пояснив при этом, что договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2010 г. расторгнут по соглашению от 05.03.2010 г.

отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. При указанных обстоятельствах положения статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежат применению к правоотношениям сторон и не могут являться основаниями прекращения ипотеки в отношении спорных объектов недвижимости. Из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2011 по делу № А32-9128/2011 следует, что при рассмотрении иска ЗАО «Кавказ» о расторжении договоров купли-продажи с ООО «Тема», истцу было известно об обременении спорного имущества залогом. В тоже время, в материалах дела не имеется доказательств того, что Банк ВТБ при получении спорного имущества в залог знал о наличии у ООО «Тема» неисполненных обязательств по договору купли-продажи . Прекращение залога по указанным истцом основанием повлекло бы нарушение баланса интересов участников гражданских правоотношения и возложение на добросовестного залогодержателя (Банк ВТБ) возможных негативных последствий неисполнения залогодателем договорных обязательств в отношениях со своими контрагентами. Следовательно, права залогодержателя относительно предмета

предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обременение в виде ипотеки в силу закона в случае расторжения договора купли-продажи жилого помещения не предусмотрено. Как следует из п.3 договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО8 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, находится в залоге у Займодавца в силу закона в обеспечение обязательств ФИО8, принятых по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МК-Сервис» и ФИО8, с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на

суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что переход права собственности на спорную квартиру к истцам в результате расторжения договора купли-продажи не является основанием для прекращения залога ( ипотеки в силу закона). Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, из имеющихся в деле сведений следует, что ФИО3 отчуждение квартиры не производилось, спорная квартира возвращена в собственность истцов по решению суда о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем ФИО3 обязательств по оплате стоимости квартиры. При заключении ипотечного кредитного договора и договора залога 15 апреля 2014г. ФИО3 собственником предмета залога - спорной квартиры не являлся. Заключать договор залога не имел права. Договор купли-продажи заключен на следующий день, 16 апреля 2014 года, регистрация права собственности ФИО3 на квартиру произведена после заключения договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что ОАО «Сбербанк России», оформляя ипотечный кредитный договор с ФИО3

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, прекращении обременения в виде ипотеки, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и возврате квартиры, поступившего по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 25 ноября 2019 года. Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия установила: ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением в квартире <адрес>, выселении, снятии с регистрационного учета по указанному адресу, прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры <адрес>, записи об ограничения права в виде ипотеки в силу закона от 27 августа 2019 года. Исковые требования мотивировала тем, что она является собственником квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи от 11 января 2019 года, заключенного с ФИО2 Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 15 января 2019 года. Согласно

Регистрация перехода права на проданное имущество к продавцу и прекращение ипотеки не произведены, поскольку отсутствуют письменное согласие залогодержателя КПК «Финанс капитал» на отчуждение недвижимого имущества и сведения о прекращении ипотеки. Разрешая спор и отказывая в прекращении ипотеки, суд первой инстанции исходил из того, что расторжение сторонами договора купли-продажи не влечет прекращения зарегистрированного обременения, которое переходит к правопреемнику первоначального залогодателя. Указал, что такое расторжение не должно сказываться на праве займодавца и залогодержателя реализовать свои права о взыскании задолженности с заемщика за счет заложенного имущества. Принял во внимание, что на момент заключения сделки ФИО1 обладал информацией о соответствующих последствиях совершения договора с ипотекой в силу закона и дал согласие на его заключение. Отказывая в признании договора купли-продажи недействительным, суд исходил из того, что истцом избран неверный способ защиты своих прав, который не приведет к их восстановлению. При этом отметил, что с учетом разъяснений п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и