Продажа имущества с неотделимыми улучшениями - гражданское законодательство и судебные прецеденты

30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по оплате выкупленного имущества в обусловленном договором купли- продажи размере, признали обоснованным иск отдела. Отклоняя встречные требования, суды исходили из того, что предприниматель, являясь покупателем имущества, на момент заключения договора купли-продажи согласился как с ценой объекта, так и с графиком рассрочки платежа, а также частично внес причитающиеся платежи. Суды отметили, что предприниматель до обращения отдела в суд не предъявлял претензий относительно несоответствия рыночной стоимости выкупаемого объекта и необходимости зачета затрат на ремонт помещений в цену приобретаемой недвижимости. Сам по себе факт выполнения работ по ремонту помещений не признан судами в качестве надлежащего обоснования необходимости зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет его оплаты. Кроме того, суды учли, что на период ремонтных работ предпринимателю была установлена льготная арендная плата. Также суды указали на недопустимость оспаривания достоверности отчета

редакция договора купли-продажи, предложенная предпринимателем, соответствует положениям Закона № 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, утвердили разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем принятия спорных пунктов договора в редакции истца, а также исключили из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2. Суды, принимая пункты 2.1 и 2.3 договора купли- продажи, касающиеся стоимости неотделимых улучшений и стоимости нежилого помещения, подлежащей уплате покупателем, в редакции истца, исходили из следующего: стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; работы по реконструкции, произведенные арендатором в спорном помещении, являются неотделимыми улучшениями , которые выполнены с согласия собственника объекта; стоимость неотделимых улучшений составляет 4 986 139 руб.; согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертами Союза судебных экспертов «ЭС» ФИО2 и ФИО3, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения на дату подачи Обществом заявления на выкуп объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений составляет 17 113 861

или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», урегулировали разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем принятия пунктов 1.3 и 2.1 договора в редакции истца. Суды, отказывая в удовлетворении требования о дополнении договора купли- продажи пунктом 2.1.1, исходили из следующего: согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей; Общество – арендатор в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного им имущества были осуществлены им с согласия арендодателя; следовательно, отсутствуют предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ основания для зачета в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного истцом имущества. Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными. Доводы кассационной жалобы не опровергают

в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 07.12.2020 (с учетом определения от 07.12.2020 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2021, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли- продажи нежилого помещения при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. (НДС не облагается), обязал Комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения путем формулирования пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена имущества составляет 9 927 978 руб., НДС не облагается», взыскал с Комитета 577 390 руб. 84 коп. убытков. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и

Красноярска (далее – ответчик) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек. Решением от 22.09.2014 в удовлетворении иска отказано. Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что поскольку при заключении договоров купли- продажи недвижимого имущества условия прекращения договора аренды между сторонами согласованы не были, получение зачета в виде рыночной стоимости неотделимых улучшений при заключении договоров купли-продажи не исключает обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений в оставшейся части на ранее достигнутых договоренностях. Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 13.11.2017. От ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены. Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное

просил зачесть в счет данной стоимости произведенные им неотделимые улучшения арендуемого имущества, которые определены в разделе 13 отчета ООО «Империя-А» на сумму 5 944 209 рублей. Департамент, возражая при заключении договора купли- продажи против данного зачета, сослался на наличие в отчете ООО «Империя-А» недостатков, которые ставят под сомнение правильность определения оценщиком данной стоимости неотделимых улучшений (л.д. 15). В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном

известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Из материалов дела следует, что истцом 08.05.2014 направлена в Комитет оферта с предложением заключить договор купли- продажи спорного нежилого помещения в своей редакции. В ответ на оферту Комитет письмом от 16.06.2014 № 858 ответило об отказе в зачислении предпринимателю ФИО2 в счет стоимости приобретаемого имущества стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по нежилому помещению. Таким образом, истец обратился в суд 15.07.2014 в пределах 30 дневного срока, установленного законодательством. Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта,

котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге следующих Объектов недвижимости на следующих условиях: «Изложить пункт 2.1. Договора купли- продажи в следующей редакции: Рыночная стоимость Объекта, определенная в порядке, установленном статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», составляет 6 950 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и включает в себя: Стоимость Здания - 5 250 000 руб. 00 коп. Стоимость Участка - 1 700 000 руб. 00 коп. В связи с тем, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной

руб. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных акционерным обществом Электрический завод «ЗЕНЧА-ПСКОВ», в период с 24.08.2015 по день проведения экспертизы на вышеперечисленные объекты составляет - 217 868 762 руб. Таким образом, на основании заключения эксперта суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделки по купли - продажи были совершены по заниженной цене, поскольку стоимость имущества по состоянию на 12.09.2013 (первая сделка) составляла 158 350 000 руб., по состоянию на 28.07.2015 (последняя сделка по купли - продаже) 148 736 762 руб. Доказательств обратного не представлено. Вместе с тем, отклоняя возражения истца, относительно необоснованности экспертного заключения в части определения стоимости неотделимых улучшений , суд не учел, что в экспертном заключении действительно отсутствует обоснование выводов о том, что фактически произведенные улучшения представляют собой работы по капитальному ремонту производственных и административных зданий. В экспертизе вообще отсутствует анализ произведенных улучшений на отделимые и неотделимые. В материалах дела полностью отсутствуют доказательства, подтверждающие несение ответчиком

делам Амурского областного суда от --, согласно которому был, расторгнут договор купли-продажи магазина, и магазин возвращен в общую долевую собственность стороне ответчиков по делу. В связи, с чем и целях определения рыночной стоимости недвижимого имущества на момент его продажи -- и на момент постановленного -- апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от --, по которому, был, расторгнут договор купли- продажи магазина, и полученное имущества по сделки подлежало возвращению в общую долевую собственность стороны ответчика, а также для установления размера и стоимости неотделимых улучшений , по ходатайству спорящих сторон, определением Мазановского районного суда -- от -- по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство проведения экспертизы поручено в общество с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза. ( Далее ООО «Независимая экспертиза». С выбором экспертного учреждения и поставленными перед экспертами вопросами стороны согласились. Так, согласно заключению эксперта -- от --, судом установлено, что рыночная стоимость магазина расположенного по адресу: с. Н

в кассационном порядке ФИО4 в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания, которая вынесла кассационное определение от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменений. После заключения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ им в указанном нежилом помещении, расположенном по адресу: РСО-Алания, <адрес>, были произведены ремонтно-строительные работы, стоимость которых согласно отчету № <данные изъяты> составила <данные изъяты> Таким образом, в связи с тем, что вопрос о принадлежности нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в настоящее время разрешен, ФИО4 на основании ст. ст. 15, 303 ГК РФ поставил вопрос о возмещения произведенных им затрат на указанное недвижимое имущество в виде произведенных неотделимых улучшений . На основании выше изложенного ФИО3 просил суд взыскать с муниципального образования <адрес> за счет казны муниципального образования <адрес> в лице финансового управления АМС <адрес> в его пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в виде стоимости неотделимых

неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, их нельзя рассматривать как самостоятельную вещь, они не образуют новой вещи - самостоятельного объекта имущества. Анализируя условия заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** и договора об оплате неотделимых улучшений вышеуказанного недвижимого имущества от **.**.****, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли- продажи недвижимого имущества и договора об оплате неотделимых улучшений , между сторонами их заключившими, в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласованы, указанные договоры содержат предмет, в договорах согласована цена. При этом суд учитывает, что из представленных в судебном заседании письменных доказательств следует, что условия заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****, сторонами, заключившими договор, исполнены, договор и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы, между сторонами произведены расчеты, между сторонами договора составлен и подписан акт передачи. Как было

N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, и подлежавших вычету из стоимости помещения, в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ должна быть определена по рыночной стоимости данных неотделимых улучшений на дату продажи помещения. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает недоказанным тот факт, что истец согласовал с арендодателем в установленном законом порядке стоимость неотделимых улучшений имущества. Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений , подлежащих зачету в соответствии с указанной нормой закона, а представляет собой величину расходов истца согласно представленной смете на капитальный ремонт помещения и акта о приемке выполненных работ, в связи с чем, суд признает, что предъявление ФИО1 требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу в настоящее время направлено