Продажа объекта незавершенного строительства с торгов - гражданское законодательство и судебные прецеденты

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически

кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. 7. В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи. О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его

об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества исходя из следующего: в связи с приобретением Обществом по договору купли- продажи от 15.04.2015 в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, Администрация заключила с ним договор от 16.11.2015 № 47/15 аренды земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ сроком до 20.08.2018, то есть для завершения строительства указанных объектов; заключив указанный договор аренды после 01.03.2015, Общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов; иных оснований, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка Обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ условий для заключения с Обществом договора аренды без проведения торгов . Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций. Между тем суды не учли следующее. Спорный

не следует. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13044/2019 от 03.09.2019 установлено незаконное бездействие департамента имущественных отношений администрации города Омска, выраженное в ненадлежащем рассмотрении заявления N 13824/СОО от 17.06.2019, вследствие чего был нарушен срок строительства объекта. Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя заявленные требования, суд округа исходил из следующего. Федеральным законом N 171-ФЗ ГК РФ дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных

действие, а иного права на использование этого земельного участка как у прежнего, так и у нового собственника объекта незавершенного строительства не имеется, суд округа на основании 239.1 ГК РФ удовлетворил требование Администрации, осуществляющей в силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, расположенными в городе Сургуте, право государственной собственности на которые не разграничено, об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов. С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов , влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства. Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в

ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», удовлетворил иск. После принятия окружным судом постановления от 05.11.2019 Администрации стало известно о том, что в результате продажи Обществом спорного объекта незавершенного строительства право собственности на него перешло к ФИО1. Администрация обратилась в суд заявлением о замене в порядке статьи 48 АПК РФ ответчика – Общества на ФИО1, полагая, что без такой замены невозможно исполнить судебный акт и изъять спорный объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов . Отказывая в удовлетворении заявления Администрации в осуществлении в порядке статьи 48 АПК РФ процессуального правопреемства ответчика, суды трех инстанций исходили из следующего: в связи с продажей ответчиком объекта незавершенного строительства произошло правопреемство в материальном правоотношении (смена собственника объекта), но такое правопреемство не повлекло замены стороны в том материальном

или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в

из того, что толкуя положения статей 24 и 164 Налогового Кодекса Российской Федерации, с учетом пунктов 7 и 8 Постановления № 33 при реализации имущества во исполнение судебного решения, вынесенного в отношении лица, не являющегося плательщиком НДС, уполномоченные лица, осуществляющие реализацию такого имущества, налоговыми агентами не являются, соответственно, обязаны перечислить всю сумму, вырученную от продажи реализуемого объекта и, следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания из подлежащей выплате истцу суммы (за продажу объекта незавершенного строительства с торгов ) денежных средств в размере НДС. Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционного суда. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. В силу части 1 статьи 65 АПК РФ

и таким образом, как собственник недвижимости обязано вносить плату за пользование участком, на котором данный объект находится, вне зависимости от осуществления деятельности по строительству объекта. Решение суда по делу № А66-13371/2019, которым объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:40:0100511:212 изъят у ответчика, вступило в законную силу с принятием апелляционным судом постановления от 25.02.2020, то есть за пределами рассматриваемого периода взыскания платы. Сведений об исполнении данного решения суда в деле не имеется, доказательства продажи объекта незавершенного строительства с торгов и перехода права собственности на данный объект в спорный период к иному лицу отсутствуют. В судебном заседании в апелляционном суде представитель Министерства пояснил, что решение об изъятии объекта незавершенного строительства не исполнено. Как видно из материалов дела, расчет неосновательного обогащения за спорный период произведен истцом исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, с учетом коэффициентов инфляции. Согласно данному расчету размер платы за пользование земельным участком за период с 23.05.2019 по

нормы, не подлежащие применению – пункта 4 статьи 15 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), не применены нормы, подлежащие применению – статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статья 21 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», статья 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Заявитель полагает что приведенные нормы имеют приоритет перед Законом о банкротстве. В случае продажи объекта незавершенного строительства с торгов в рамках процедуры, предусмотренной статьей 219.1 ГК РФ, в его приобретении могут быть заинтересованы потенциальные покупатели, поскольку они смогут получить право на его достройку единственным законным способом, в связи с чем, в конкурсную массу поступит больше вырученных средств, что соответствует абзацу 7 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал доводы жалобы, представитель конкурсного управляющего указал на отсутствие оснований для отмены судебного акта. К

14 статьи 78 Налогового кодекса, предусмотренные данной статьей правила возврата излишне уплаченных сумм налога распространяются и на налоговых агентов. Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения сторон, судебная коллегия пришла к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска ИП ФИО1, поскольку по результатам рассмотрения апелляционной жалобы исходит из отсутствия у Управления правовых оснований для удержания из подлежащей выплате Предпринимателю суммы (за продажу объекта незавершенного строительства с торгов ) денежных средств в размере НДС, следовательно, доказанности истцом неосновательного обогащения на стороне ответчика. Вывод Арбитражного суда Астраханской области о правомерности удержания суммы НДС основан на неверном толковании положений Налогового кодекса применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. Толкуя положения статей 24 и 164 Налогового кодекса, с учетом пунктов 7 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных

истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). Таким образом, действующее законодательства предусматривает следующий порядок: создание ЖСК или продажа объекта незавершенного строительства с торгов и распределение полученных денежных средств среди участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и других кредиторов. Ввиду вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований прокурора в части обязания конкурсного управляющего ЗАО «Солнечное» ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию, поскольку для этого законом предусмотрен иной порядок. В соответствии с п. 2 ст. 206 ГПК РФ – суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. С

Федерации, пропуск административным истцом не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, в том случае, если судом установлено нарушение законных прав и интересов административного истца и восстановление данных прав иным способом невозможно. Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения законных прав и интересов административного истца, а также с учетом того, что в Кировском районном суде <Адрес> находится на рассмотрении гражданское дело по иску ДЗО администрации <Адрес> о продаже объекта незавершенного строительством с торгов , суд приходит к выводу о том, что заявленное ФИО1 ходатайство о восстановлении срока на подачу обращение в суд с требованием об оспаривании решения Департамента земельных отношений администрации <Адрес> об отказе в предоставлении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-И-7859 подлежит удовлетворению. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решение Департамента земельных отношений администрации <Адрес> об отказе в предоставлении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-И-7859, решение Департамента земельных

административным истцом не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, в том случае, если судом установлено нарушение законных прав и интересов административного истца и восстановление данных прав иным способом невозможно. Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения законных прав и интересов административного истца, а также с учетом того, что в Кировском районном суде г. Перми находится на рассмотрении гражданское дело по иску ДЗО администрации г. Перми о продаже объекта незавершенного строительством с торгов , заявленное ФИО1 ходатайство о восстановлении срока на подачу обращение в суд с требованием об оспаривании решения Департамента об отказе в предоставлении земельного участка от 29.12.2020 № 21-01-07-И-7859 обоснованно удовлетворено судом. Поскольку административный истец воспользовалась правом, предусмотренным ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», то решение ДЗО администрации г. Перми от 07.10.2021 по

истцом было подписано 16.10.2020. На строительство жилого дома было получено разрешение, со сроком действия до 06.07.2026. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, истица обратилась в администрацию с заявлением о его продлении, но получила отказ, с указанием на то, что земельный участок для завершения строительства жилого дома уже предоставлялся, оснований для повторного предоставления, без проведения торгов, не имеется. Учитывая, что ответчик в течение 6 месяцев не предпринимал мер к продаже объекта незавершенного строительства с торгов , разрешение на строительство является действующим, истица просила обязать администрацию предоставить ей земельный участок для завершения строительства жилого дома, сроком на период действия разрешения на строительство. Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, поскольку оформление земельных отношений необходимо истице для регистрации прав на возведенный жилой дом. Представитель администрации

поддержали заявленные требования в полном объеме. В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО4 Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований и настаивал на том, что никакие нормы закона и положения договоров со стороны ответчика не были нарушены. ООО «Бест-плюс» при заключении договора купли- продажи объекта незавершенного строительства с торгов действовало добросовестно, все законодательные требования были соблюдены. На момент заключения договора долевого участия с Т. вопрос о наложении обеспечительных мер с объекта недвижимости был решен в судебном порядке, где ООО «Бест плюс не являлось участником процесса, что подтверждается судебными решениями. Сложности, возникшие в связи с регистрацией права собственности, являются результатом недобросовестного поведения регистрирующего органа, который вовремя не снял арест с квартиры. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать. Выслушав стороны, исследовав материалы