Расхождение в площади объекта долевого строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

графической части технического плана используются только необходимые для этого условные знаки. 4. По вопросу, связанному с расхождением сведений о проектной и фактической площади здания, сооружения, указанных в проектной документации и в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, а также о принятии в связи с этим органом регистрации прав решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета сообщаем. В соответствии с запросом Росреестра по обозначенному вопросу Минстрой России в письме от 20.01.2016 N 1110-АЧ/06 отметил, что показатели столбцов "По проекту", "Фактически" раздела II разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию могут отличаться, однако пределы допустимых отклонений от проектной документации не установлены и определяются в каждом конкретном случае отдельно. Одновременно отмечаем, что проектом поправок Правительства Российской Федерации на проект Федерального закона N 841216-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

прокуратуре Российской Федерации», пришли к выводу, что оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. При этом суды исходили из того, что при указании в пункте 2.5 договора от 09.08.2017 № 129/17-ДУ-3 обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении между проектной и фактической площадью объекта в сторону увеличения последней, верхний предел изменения площади объекта не установлен, что противоречит части 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, исходя из буквального толкования условий пункта 3.1 указанного договора, суды признали, что пункт 3.1 договора в части невключения в него обязанности застройщика уплатить участнику долевого строительства проценты на сумму возвращаемых при расторжении договора денежных средств за пользование ими в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ущемляет права участников долевого участия в строительстве по сравнению с правилами, установленными пунктом 5 части 1, частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. Доводы, изложенные

заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию. 4. Пунктом 3.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях: п.п. 3.4.1 (Договора, Договора 1, Договора 3) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв.м, объектов долевого строительства; п. п. 3.4.2 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим

при сдаче застройщиком объекта в эксплуатацию общая площадь объекта долевого строительства окажется больше, дольщик обязан до передачи ему объекта долевого строительства по акту приема - передачи в течение 10 дней с момента его уведомления застройщиком доплатить ему за дополнительный метраж (п.6.6 договора). В п. 5.7 договора указано, что общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после изготовления технического паспорта на объект долевого строительства КП «Бюро оценки технической инвентаризации», в результате чего возможны расхождения в площади объекта долевого строительства и размеров, указанных в договоре, в связи с чем может быть изменена окончательная сумма инвестирования, определенная п. 5.1. договора. Как следует из материалов дела, застройщик 06.11.2008 (до сдачи объекта -31.12.2008) заключил договор с КП «БТИ» на изготовление технического паспорта на построенное здание по адресу: <...> (л.д.117), технический паспорт был изготовлен 21.05.2009. Без технического паспорта застройщик не мог выдать истцу полный пакет документов, необходимых для осуществления государственной регистрации переданных квартир. Согласно п.1 ст.

сдаче застройщиком объекта в эксплуатацию общая площадь объекта долевого строительства окажется больше, дольщик обязан до передачи ему объекта долевого строительства по акту приема - передачи в течение 10 дней с момента его уведомления застройщиком доплатить ему за дополнительный метраж (п. 6.6 договора). В п. 5.7 договора указано, что общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после изготовления технического паспорта на объект долевого строительства КП «Бюро оценки технической инвентаризации», в результате чего возможны расхождения в площади объекта долевого строительства и размеров, указанных в договоре, в связи с чем может быть изменена окончательная сумма инвестирования, определенная п. 5.1. договора. Исходя из анализа заключенного сторонами договора, суд области по праву установил, что данный договор предусматривает встречное имущественное предоставление, где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание данного договора, является должником по встречному обязательству (ст. 328 ГК РФ), т.е. предусмотрены дополнительные условия в отношении срока передачи дольщику построенного объекта долевого строительства. Согласно п. 2

2.3.. 2.10 Договора перерасчет стоимости квартиры производится только в случае расхождения свыше 5 процентов проектных площадей по сравнению с фактическими площадями, подученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. Расхождение фактической и проектной площади менее чем на 5 процентов не влечет изменение цены договора. Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части первой настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такою объекта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Необходимо учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может

положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей». Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 1.1 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Исходя из названных норм, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Условие, предусмотренное пунктом 3.7. договора, обоснованно было признано судом первой инстанции нарушающим права потребителя. Заявитель апелляционной жалобы указал, что позиция общества по пункту 3.7. договора участия в долевом строительстве подтверждается практикой судов общей юрисдикции. По указанному доводу необходимо отметить, что согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда,

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. В дальнейшем обществу был передан объекта долевого строительства (нежилое помещение №VI площадью 366,1 кв. м), что подтверждается актом приема-передачи от 28.09.2012, указанный объект 20.11.2014 поставлен на кадастровый учет. ООО «Авангард» обратилось в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительства, представив необходимые документы. Заинтересованное лицо приостановило государственную регистрацию по причине расхождения в данных о площади жилого дома, также поставило под сомнение правомочие застройщика на передачу в собственность общества объекта долевого строительства . В связи с тем, что причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены в установленный срок, Управления Росреестра по Москве отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями. Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд

квартиры для целей статистического наблюдения составила 115,2 кв.м, в том числе: жилая площадь 56 кв.м, вспомогательная площадь 52 кв.м, и лоджии площадью 7,2 кв.м, с коэффициентом 0,5; площадь квартиры для целей кадастрового учета и государственной регистрации права, оплаты жилья и коммунальных услуг составила 108 кв.м). 28.06.2018 по акту приема-передачи истцом принят объект долевого строительства общей площадью 115,2 кв.м, в то время как оплата произведена за общую площадь объекта долевого строительства 123,11 кв.м. Расхождение в площади объекта долевого строительства составляет 7,91 кв.м (123,11 кв.м -115,2 кв.м), стоимость которых излишне оплачена истцом. Решением Кировского районного суда г.Томска от 23.11.2018 по гражданскому делу №2-1663/2018 частично удовлетворены исковые требования УМП «Томскстройзаказчик» к А., ФИО1, И., Ч. в лице законного представителя ФИО3, ФИО4 С истца взысканы денежные средства в размере 586 577, 75 руб., из них: 576 000 руб. - убытки, 1 601,75 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 8 219 руб. -

жилой, 15,4 кв.м., расположенной по адресу: *. При этом стороны представили в материалы дела достаточно доказательств подтверждающих, что данный номер квартиры является «строительным» и по результатам возведения дома мог быть изменен, что и произошло в дальнейшем. Так, согласно поэтажному плану 6 этажа дома, расположенного по вышеуказанному адресу, следует, что квартиры №* на этаже нет. Квартира с номером * совпадает по характеристикам с указанной в предварительном договоре, заключенном между истцом и ответчиком, незначительное расхождение в площади объекта долевого строительства не позволяют его идентифицировать как иной объект, в отношении которого соглашение между истцом и ответчиком не составлялось. Также об исполнении обязательств ФИО3 перед ФИО1 свидетельствует и то, что в преддверии заключения договора инвестирования между ООО СК «Реставрация» и истцом от 25 июля 2018 года, ответчик расторг договор * от 29 декабря 2017 года, а денежные средства уплаченные им были зачислены в счет оплаты договора участия в долевом строительстве * от 25 июля

Как видно из вышеприведенных документов, согласно Договора №, общая площадь квартиры с учетом площади балконов, лоджий, террас составляет 41,6 кв.м. По Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу передана квартира общей площадью, с учетом площади лоджий, балконов с понижающим коэффициентом, площадью 40,07 кв.м. Таким образом разница между проектной площадью квартиры по Договору и общей площадью переданной квартиры, с учетом площади балконов, лоджий, террас, составляет 1,53 кв.м. (41,6 - 40,07). В соответствии с условиями Договора расхождение в площади объекта долевого строительства в пределах 1,5 кв.м. не является отступлением от условий Договора для любой из сторон Договора и основанием для изменения цены Договора. Принимая во внимание данное, а также несущественность размера расхождения площади объекта между проектной и переданной, превышающей установленные Договором 1,5 кв.м., - 0,03 кв.м., суд полагает данную разницу в площади объекта долевого строительства малозначительной. С учетом определенного истцом стоимости 1 кв.м. в <данные изъяты>., стоимость 0,03 кв.м. площади помещения составляет <данные изъяты>

лица ООО «Луч» в судебное заседание не явился. Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен ответчик. В апелляционной жалобе просит об отмене решения. Ссылается на то, что договором участия в долевом строительстве определена общая сумма денежных средств вносимых участником долевого строительства, которая является окончательной и изменению не подлежит, кроме того, стоимость объекта долевого строительства определена в целом, без конкретизации стоимости 1 кв.м. Договором предусмотрено что, не признается недостатком объекта долевого строительства расхождение в площади объекта долевого строительства по проекту строительства с данными технической инвентаризации менее трех кв.м. Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Постановляя решение, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил надлежащим образом взятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома, договорам уступки прав и обязанностей по данному договору, не передал истице объект долевого участия в строительстве

«Томскстройзаказчик». Дополнительным соглашением от 3 мая 2018 г. изменен номер квартиры 104 на 97, общая площадь квартиры для целей статистического наблюдения составила 115,2 кв.м, площадь квартиры для целей кадастрового учета и государственной регистрации права, оплаты жилья и коммунальных услуг составила 108 кв.м. 28 июня 2018 г. по акту приема-передачи истцом принят объект долевого строительства общей площадью 115,2 кв.м, в то время как оплата произведена за общую площадь объекта долевого строительства 123,11 кв.м. Расхождение в площади объекта долевого строительства составляет 7,91 кв.м (123,11 кв.м -115,2 кв.м), стоимость которых ею излишне оплачена. Решением Кировского районного суда г. Томска от 23 ноября 2018 г. по гражданскому делу №2-1663/2018 частично удовлетворены исковые требования УМП «Томскстройзаказчик» к ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9 в лице законного представителя ФИО8, ФИО10 С нее взысканы денежные средства в размере 586 577, 75 руб., из них: 576 000 руб. - убытки, 1 601,75 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами,