Регистрация договора аренды без согласия залогодержателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

представленные в дело доказательства, установив, что приостановление регистрационных действий было обусловлено превышением срока аренды, предусмотренного представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением от 06.11.2018 (до 01.06.2031), срока обеспеченного залогом обязательства (до 24.01.2023), отсутствием у регистрирующего органа документов, выражающих согласие залогодержателя на совершение сделки на этих условиях, обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации, при этом регистрирующим органом не учтено, что такая сделка является оспоримой, применительно к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенному без согласия залогодержателя , предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления. Доводы жалобы о том, что основанием для приостановления государственной регистрации являлся пункт 7 части 1 статьи 26 и статья 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не опровергают выводы судебных инстанций, положенные в основу принятых по делу судебных актов и не

согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Поскольку заключенным между предпринимателем и ответчиком договором об ипотеке предусмотрено получение предварительного согласия на передачу заложенного имущества в аренду, и регистрация договора аренды без согласия залогодержателя невозможна, истец обратился в суд с настоящим иском. Однако судом установлено, что на момент рассмотрения дела в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости внесены сведения о погашении регистрационной записи об ипотеке, что подтверждается представленным в материалы дела письмом Росреестра от 11.10.2014 №78-78-42/055/2014-450. Следовательно, на момент рассмотрения дела у истца нет обязанности предоставлять в регистрирующий орган согласие Банка на регистрацию договора аренды, в связи с чем основания для обязания Банка дать такое

об обращении взыскания на заложенное имущество (т.3 л.д.26). Уведомлением от 31.05.2017 регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ в связи с наличием запрета на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 14.04.2017 по исполнительному производству № 2104/17/76025 (т.3 л.д.22, 50). 15.03.2018 запись об ограничении (обременении права) – аренды была погашена на основании решения Красноперекопского районного суда от 01.12.2016 по делу № 2-2310/2016, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 20.02.2017 по делу № 33-1152/2017, пункта 4 статьи 346 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя , прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об

с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценивая довод истца о том, что на основании договора купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 произошел переход права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб», в связи с чем к указанному лицу перешли права и обязанности арендодателя в рамках договора аренды, суд первой инстанции пришел к следующему. Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя , если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Статья 40 Федерального закона от

залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10) в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке). Исходя из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае -

права и условий представленных договоров, суд пришел к правильному выводу об обязательном соблюдении условий договора ипотеки о получении письменного согласия залогодержателя на передачу в аренду нежилого помещения с указанием обязательных условий как при заключении договора аренды, так и при заключении спорного договора перенайма нежилого помещения. При обращении за государственной регистрацией договора аренды заявителем было представлено письменное согласие АО «ФИА-БАНК» (т. 1 л.д. 68) на передачу в аренду спорного нежилого помещения с указанием обязательных условий в части срока, размера платы за один кв.м., направления копии договора в течение 10 дней с момента его заключения. Каких-либо других условий данное письменное согласие залогодержателя не содержит, а также не содержит письменное согласие с п. 2.4.8 договора аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по

№ в пользу ООО КБ «Юниаструм банк», права которого в отношении заложенного имущества перешли в порядке универсального правопреемства к ПАО «Восточный экспресс банк». Право аренды на указанные объекты недвижимости в пользу ФИО1 в Едином в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано Управлением Росреестра по Липецкой области 05.04.2017 года. Основанием для регистрации аренды послужили: договор аренды от 30.12.2005 года в новой редакции, заключенный ФИО2 и ФИО1 20.01.2017 года; а также дополнительные соглашения к договору аренды № 1 от 30.12.2005 года, заключенные 20.01.2017 года и 16.02.2017 года. В настоящем случае, так как договор аренды недвижимого имущества был заключен без согласия залогодержателя , при этом ипотека в пользу банка зарегистрирована в ЕГРН 06.08.2012 года, а право аренды ФИО1 на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.04.2017 года, то есть аренда возникла позже ипотеки имущества, значит, в силу ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при продаже объектов недвижимости с

регистрации перехода права собственности. Право собственности на земельный участок у ФИО2 не возникло и не может возникнуть, в связи с отказом банка на расторжение договора аренды и приобретение земельного участка. В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не произошла, договор аренды земельного участка от 18.06.2008 г. в настоящее время не расторгнут. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Предъявление залогодержателем иска о признании недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества, совершенной без согласия залогодержателя , напрямую предусмотрено статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с указанной нормой, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п.1, 2