Регистрация перехода права собственности после смерти продавца - гражданское законодательство и судебные прецеденты

действия по государственной регистрации перехода права собственности. Судами установлено, что право ФИО2 на земельную долю в общей долевой собственности на земельном участке ТОО «Райчихинское», возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Сделка купли-продажи земельной доли (договор от 06.05.2010 № 103/121) совершена после вступления в силу указанного Закона. Следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на продаваемое спорное имущество. В силу прямого указания пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ) и пункта 3 статьи 69 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при совершении сделок с объектами недвижимости (включая земельные участки) государственная регистрация ранее возникших прав на такие объекты является обязательной. По причине смерти ФИО2 (21.10.2015) государственная регистрация его права собственности на земельную долю и подача соответствующего заявления от имени продавца о переходе права

главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Как усматривается из материалов дела, в качестве документа-основания, подтверждающего возникновение права собственности на земельные участки, заявителем среди прочего представлены копии актовых записей о смерти отдела ЗАГС администрации Варненского муниципального района Челябинской области: №380 от 19.12.2016, №371 от 09.12.2016, из которых усматривается, что ФИО4 (продавец по договору от 15.07.2014) умерла 15.12.2016, ФИО7 (продавец по договору от 24.07.2014) умерла 08.12.2016, ФИО6 (продавец по договору от 14.10.2014) умерла 18.10.2016. Также представлена копия актовой записи администрации Карталинского муниципального района Челябинской области №209 от 16.04.2015, из которой усматривается, что ФИО5 (продавец по договору от 27.08.2014) умерла 14.04.2015 (т. 2, л.д.

на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности, ИП ФИО1 указала на наличие договора и на невозможность осуществления государственной регистрации права в связи со смертью продавца – ИП ФИО2 В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного права или к реальной защите законного интереса. В свою очередь, выбор способа защиты предопределяется характером нарушенного права. В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ

Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), учитывая, что обязательства со стороны истца выполнены в полном объеме (полностью оплачены выкупные платежи), вышеуказанное имущество передано по акту приема-передачи в законное владение заявителя, исходя из того, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору аренды с правом выкупа, заключенному между истцом и ИП ФИО7 А,Л., в связи со смертью продавца , удовлетворил требования истца о государственной регистрации перехода права. Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего. В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и

на переход вещных прав, вправе совместно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. В данном случае право собственности ФИО1 на спорную земельную долю возникло в 1995 году, то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, однако при заключении им договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121 и на момент обращения общества в Управление Росреестра в декабре 2016 года данное право продавца в установленном указанным Законом порядке зарегистрировано не было. По причине смерти ФИО1 в январе 2013 года регистрация его права собственности на проданную по договору купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121 земельную долю и подача соответствующего заявления от имени продавца о переходе права собственности к покупателю – обществу на эту долю, не

нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Исходя из предмета заявленных истцом требований (оспаривание договора купли-продажи от 01.07.2015 года) и заявленных истцом оснований ( регистрация перехода права собственности после смерти продавца , а также наличие сомнений в подлинности подписи продавца в договоре), сам факт формулирования истцом требований в отношении спорного договора как «признание его незаключенным», с учетом установленных в ходе рассмотрения дела признаков ничтожности данной сделки, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. В данном случае положения ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не нарушаются. Кроме того, в силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации,

объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Оценив в совокупности установленные судом обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО5 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным. Следовательно, совершение действий ответчиком ФИО2 по регистрации перехода права собственности после смерти продавца ФИО5 не основаны на законе. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и их удовлетворении. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, - р е ш и л: Иск ФИО7 к Администрации <адрес> Республики Крым, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли- продажи, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании права собственности в порядке наследования по закону, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – <адрес> нотариального округа ФИО3, ФИО4,

10.10.2018 ФИО5, действующая на основании доверенности, выданной ФИО1 29.09.2018, обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства умершего наследодателя ФИО6 (л.д. 52) Нотариусом истребована выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 67), в соответствии с которой право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, которое как указывал истец является наследственным имуществом наследодателя, зарегистрировано за ФИО2 с 12.09.2018. (л.д. 68) Как указано выше истец указывает, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение не может производиться после смерти продавца , то спорный договор является незаключенным. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено