Реконструкция арендованного здания - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в договоре, площади передаются в аренду Фирме без начисления арендной платы, но с внесением коммунальных платежей; стоимость вновь созданных полезных, технических и вспомогательных помещений, возведенных арендатором, засчитывается в счет арендной платы в полном объеме; начисление арендной платы начинается с даты подписания балансодержателем акта приема-передачи реконструированного здания; стоимость произведенных капитальных вложений устанавливается в акте государственной приемочной комиссии о приемке законченного ремонтом здания; при зачете арендной платы сумма произведенных вложений арендатором в капитальный ремонт ( реконструкцию) арендованного здания в долларах США рассчитывается по курсу рубля к доллару США, установленному ЦБ РФ на день составления акта государственной приемочной комиссии. Фирма на основании дополнительных соглашений от 07.12.1995 при согласовании с балансодержателем осуществила за свой счет реконструкцию (строительство) арендованного здания гостиницы и передала его ЦСКА по акту приема-передачи от 15.07.1998. Дополнительным соглашением от 15.07.1998 стороны определили, что арендатор осуществил ремонт здания на сумму 12 210 588 руб. 30 коп. (что по курсу, установленному ЦБ

в договоре, площади передаются в аренду Фирме без начисления арендной платы, но с внесением коммунальных платежей; стоимость вновь созданных полезных, технических и вспомогательных помещений, возведенных арендатором, засчитывается в счет арендной платы в полном объеме; начисление арендной платы начинается с даты подписания балансодержателем акта приема-передачи реконструированного здания; стоимость произведенных капитальных вложений устанавливается в акте государственной приемочной комиссии о приемке законченного ремонтом здания; при зачете арендной платы сумма произведенных арендатором вложений в капитальный ремонт ( реконструкцию) арендованного здания в долларах США рассчитывается по курсу рубля к доллару США, установленному ЦБ РФ на день составления акта государственной приемочной комиссии. Фирма на основании дополнительных соглашений от 07.12.1995 при согласовании с балансодержателем осуществила за свой счет реконструкцию (строительство) арендованного здания гостиницы и передала его ЦСКА по акту приема-передачи от 15.07.1998. Дополнительным соглашением от 15.07.1998 стороны определили, что арендатор осуществил ремонт здания на сумму 12 210 588 руб. 30 коп. (что по курсу, установленному ЦБ

не установлено. Как установлено судами, правопредшественник Департамента (арендодатель) и Общество (арендатор) 04.10.2001 заключили договор № 0-633 аренды нежилого помещения общей площадью 14 230, 5 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее – договор аренды), предусматривающий право выкупа арендуемых помещений. Согласно пункту 4.2.17 договора аренды арендатор принял на себя обязательство в течение одного года после согласования сторонами концепции реконструкции объекта разработать и согласовать проектно-разрешительную документацию и в течение последующих четырех лет осуществить комплексную реконструкцию арендованного имущества - здания гостиницы «Советская» и ее переоснащения. Затраты арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подтвержденные документально, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате и/или засчитываются при определении выкупной цены арендуемого имущества (пункт 4.2.18 договора аренды). Общая стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором составила 435 949 277 руб. На основании распоряжения Департамента от 22.03.2007 № 783-р, выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 оставлены без изменения. При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы утверждает, что реконструкция арендованного здания была проведена в 2015 году. Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 30.07.2012 между ответчиком и ФИО5 заключен договор аренды нежилого здания - торгового павильона, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Тухачевского/Киевская, общей площадью 355 кв.м, этажность 2, подземная этажность, АА1А2а1, кадастровый номер 63:01:0000000:0:7815. Это здание, на

предоставленные в аренду объекты основных средств, в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. При этом пунктом 1 статьи 258 НК РФ установлено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ. Таким образом, если реконструкция арендованного здания рассматривается как делимые улучшения и затраты на ее проведение согласованы с организацией-арендодателем, но ею не компенсируются, организация-арендатор может учесть стоимость реконструкции арендуемого здания в качестве объекта амортизируемого имущества с начислением амортизации для целей налогообложения прибыли в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 258 НК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое подлежит амортизации согласно статьи 256

лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего: 01.07.2005 между ООО «Лама» /арендодатель/ и ООО фирма «Березка» /арендатор/ заключен договор аренды № 16/05 на торговое здание общей площадью 530,1 кв.м, находящееся по адресу <...>, сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2010. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация договора. По передаточному акту от 15.07.2005 здание общей площадью 530,1 кв.м передано от истца к ответчику. Впоследствии была произведена реконструкция арендованного здания /строительство второго этажа/, и 18 мая 2007 года обществу «Лама» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на торговое здание – магазин «Лама» общей полезной площадью 1132,8 кв.м. В этой связи между сторонами был подписан договор № 15/07 аренды 2-х этажного здания общей площадью 1132,8 кв.м со сроком с 01.06.2007 по 31.12.2012, однако данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в силу статей 164, 131 Гражданского

по адресу: <...> (п. 1.1 Договора). Согласно п.4.2. данного договора Стороны пришли к соглашению, что реконструкция здания будет являться неотделимым улучшением по смыслу ст.623 ГК РФ. В случае истечения срока действия договора или его досрочного прекращения, либо в случае если Арендатор не воспользовался (или получил отказ) преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, Арендатор имеет право на возмещение всех своих расходов на производство реконструкции. В период действия Договора аренды Арендатором произведена реконструкция арендованного здания . В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.623 ГК РФ). Между Арендатором и Арендодателем 05.08.2011 было заключено соглашение о расторжении договора аренды №ЕВБ/689ар-08. Согласно п.2 соглашения Арендодатель обязался возместить Арендатору стоимость улучшений, неотделимых без вреда для здания, в размере

соответствует норме; высота порогов у входных дверей здания превышает допустимую норму; отсутствуют пандусы на лестнице входа в здание, что затрудняет реализацию гражданских прав инвалидов. Прокурор, представитель третьего лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае, извещенные надлежащим образом, в судебное заседании не явились. В представленном Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае отзыве представитель просит иск прокурора удовлетворить. Представитель ответчика пояснил, что согласия на реконструкцию арендованного здания не имеется. Здание построено в 1986 году и при его проектировании и строительстве нормы закона, на который ссылается в иске прокурор, учтены быть не могли. Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ч. 2 ст. 7 Конституции РФ в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты. Из ч. 1 ст.

3.1 договора, является недействительным. В суде первой инстанции представитель истца - ФИО5 на исковых требованиях настаивал. Представитель ответчика - ФИО6 исковые требования не признала. Судом принято решение об отказе в иске в вышеприведенной формулировке. В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО7 просит об отмене решения суда. Указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельства дела. Так, <дата> заключен договор аренды помещения площадью .... кв. м. В начале <дата> года арендатор закончил реконструкцию арендованного здания , в результате чего образовались дополнительные помещения площадью .... кв. м; в последующем была проведена государственная регистрация этих площадей и вновь возникший объект недвижимости стал собственностью истца. В плане, являющимся неотъемлемой частью договора от <дата>, а также в акте приема-передачи к договору аренды указаны только сдаваемые помещения площадью .... кв. м, вновь образованные помещения площадью .... кв. м не отмечены и истцом в аренду ответчику не передавались. Вывод суда о надлежащем исполнении ответчиком