Согласие залогодержателя на регистрацию договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что приостановление регистрационных действий было обусловлено превышением срока аренды, предусмотренного представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением от 06.11.2018 (до 01.06.2031), срока обеспеченного залогом обязательства (до 24.01.2023), отсутствием у регистрирующего органа документов, выражающих согласие залогодержателя на совершение сделки на этих условиях, обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации, при этом регистрирующим органом не учтено, что такая сделка является оспоримой, применительно к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенному без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления. Доводы жалобы о том, что основанием для приостановления государственной регистрации являлся пункт 7 части 1 статьи 26 и статья 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации

обязательства не отчуждать передаваемое в залог имущество, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя (п. 5.3.6 договора); не сдавать вышеуказанное имущество в наем (аренду), не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять имущество имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя (п. 5.3.7 договора). Доказательств обращения к залогодержателю за получением такого согласия истец не представил, и принятие обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществлять любые регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимого имущества не препятствовало заключению заявителем договоров аренды этого имущества на срок менее 1 года с возможностью их дальнейшей пролонгации. Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.6

приостановило государственную регистрацию Договора аренды на срок до 11.07.2016 г., сославшись на то, что в ЕГРП содержатся данные об актуальных обременениях в виде договоров ипотек (залога недвижимости) на имущество с регистрационными номерами 77-77-12/019/2009-255, 77-77-11/083/2012-713. В то время как в представленных для регистрации документах содержится информация только об одном из актуальных обременении. 07.07.2016г. заявитель обратился к заинтересованному лицу с соответствующим заявлением с приложением документов, подтверждающих актуальные обременения (с регистрационными номерами 77-77-12/019/2009-255, 77-77-11/083/2012-713) и согласие залогодержателя на регистрацию Договора аренды . Однако, 11.07.2016 г. письмом № 77/011/002/2016-2879 заинтересованное лицо отказало Заявителю в государственной регистрации договора аренды на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, сославшись на то, что в ЕГРП содержатся данные об актуальных обременениях в виде договоров ипотек (залога недвижимости) на имущество с регистрационными номерами 77-77-12/019/2009-255, 77-77-11/083/2012-713. В то время как в представленных для регистрации документах содержится информация только об одном из актуальных обременении. Заявитель, посчитав отказ Управления

отношения сторон по договору аренды возникают именно после его регистрации. Ответчик представил запрошенные судом документы, указал, что официального ответа на просьбу дать согласие на регистрацию договора с истцом от банка-залогодержателя не поступало. Ответчик устно пояснил, что уклонения от регистрации и злоупотребления правом не было, поскольку после подписания договора обратились в банк за получением согласия на регистрацию. От банка согласия получено не было, и ответчик, ввиду сомнений банка и наличия права на односторонний отказ от договора, указал истцу, что договор будет прекращен через два месяца – 18.09.2014г. После этого истец перестал оплачивать аренду и ответчик, поскольку договорные отношения еще не прекратились, заявил об их прекращении в более ранний срок, как то позволяет пункт 11.1 договора. В связи с тем, что весь комплекс, на часть которого заключен договор аренды , находится в залоге у банка и регистрация всех обременений производится лишь с его согласия, суд пришел к выводу о привлечении к

приема-передачи (приложение №1 к договору, являющееся его неотъемлемой частью). На указанном земельном участке существует ограничение (обременение): ипотека. Земельный участок передается в аренду для строительства арендатором 4-х двухквартирных жилых домов (т.1 л.д.131-133). Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (пункт 1.4). Договор аренды от 18.03.2016 сдан сторонами на государственную регистрацию, дополнительным документом в Росреестр было представлено согласие залогодержателя на заключение договора аренды. Управлением Росреестра по Ярославской области осуществлена государственная регистрация договора аренды от 08.04.2016 за № 76-76/023-76/001/010/2016-4036/1. Срок с 08.04.2016 на 10 лет. Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля ЖСК «Первая слобода» выдано разрешение на строительство от 12.09.2016 № 76-301000-417-2016 для строительства объекта капитального строительства (завершение строительства) четырех 2-х квартирных жилых домов с инженерными коммуникациями. Срок действия разрешения до 13.09.2019. Согласно разрешению, строительство осуществляется на двух земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:040602:173 и 76:23:040602:174 (т.1 л.д.21-22). Также

40 Закона об ипотеке сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае - договор аренды) в подобных ситуациях (заключение договоров аренды после заключения договора об ипотеке и без согласия залогодержателя) являются действительными, однако права третьих лиц по пользованию заложенным недвижимым имуществом прекращаются после обращения взыскания на предмет залога в силу закона на основании решения суда. Учитывая, что решением Арбитражного суда Пермского края по делу №А50-20040/2014 обращено взыскание на предмет залога, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что права ООО «Винадор» (арендатор) по пользованию недвижимым имуществом прекратились. В связи с чем, заявление о прекращении права аренды от сторон договора не требуется. При изложенных обстоятельствах у заинтересованного лица не имелось правовых оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды . Доводы апелляционной жалобы судом отклоняются в связи со следующим. По общему правилу, установленному частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости» государственная

залога иным образом. Таким образом, залогодержатель и залогодатель исходя из существа залога предусмотрели предварительное письменное согласие залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду (наем), на передачу в безвозмездное пользование, на распоряжение предметом залога иным образом. Исходя из анализа норм права и условий представленных договоров, суд пришел к правильному выводу об обязательном соблюдении условий договора ипотеки о получении письменного согласия залогодержателя на передачу в аренду нежилого помещения с указанием обязательных условий как при заключении договора аренды, так и при заключении спорного договора перенайма нежилого помещения. При обращении за государственной регистрацией договора аренды заявителем было представлено письменное согласие АО «ФИА-БАНК» (т. 1 л.д. 68) на передачу в аренду спорного нежилого помещения с указанием обязательных условий в части срока, размера платы за один кв.м., направления копии договора в течение 10 дней с момента его заключения. Каких-либо других условий данное письменное согласие залогодержателя не содержит, а также не содержит письменное согласие с п.

случае договор аренды недвижимого имущества был заключен между ФИО2 и ФИО1, как 30.12.2005 года, так и в новой редакции 20.01.2017 года, без согласия банка-залогодержателя. Доказательств обратного истцом не представлено. Исходя из вышеуказанных правовых положений, при заключении между ФИО2 и ФИО11 договора аренды уже заложенного банку имущества без согласия залогодержателя ООО КБ «Юниаструмбанк» право аренды ФИО1 из данного договора аренды прекращается на основании ст. 40 Закона об ипотеке. В соответствии с п. 3 ст. 339 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке, а также договор аренды недвижимости на срок более года, подлежит государственной регистрации. Очередность обязательств, вытекающих из договора аренды и договора ипотеки, устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под банкротством понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. При

заявлением в Невинномысский отдел УФСГРКК по СК с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, в чем ему было отказано по причине того, что им не было представлено согласие залогодержателя - ОАО «Сбербанк России» на расторжение договора аренды и выкуп земельного участка. 13 января 2015 г. он обратился с заявлением в Невинномысское отделение (на правах правления) Ставропольского отделения № 5230 ОАО «Сбербанк России» о даче согласия на расторжение договора аренды и регистрацию его права собственности на указанный земельный участок, однако получил отказ в связи с тем, что у него имеется задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 251200027 от 10.05.2012 г., по которому в качестве обеспечения обязательств было передано в залог право аренды указанного выше земельного участка. Считает действия ответчика незаконными, нарушающими его права как собственника, поскольку ответчик, отказывая в даче согласия на регистрацию его права собственности, фактически чинит ему препятствия в распоряжении указанным