заключили, что для определения рыночной стоимости права пользования земельными участками экспертом использована методология, основанная на использовании нормативного подхода при проведении оценки недвижимости, применено действующее законодательство в сфере оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки N 1, N 2, N 3, утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015, а также Справочник оценщика недвижимости - 2018, общедоступные сведения публичной кадастровой карты, программные комплексы, данные глобальной сети Internet. При определении рыночной стоимости права пользования земельными участками на основании нормативного подхода эксперт обосновал отказ от использования иных подходов, что не противоречит пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 12 1161_2266225 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1). Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального
анализа, вывода и пояснения о принятом таком размере поправки. 5) При проведении расчетов страницах 47-61 заключения эксперт корректирует объекты-аналоги и на удаленность от населенного пункта и на удаленность от автомагистрали. Считаем это дублирующими корректировками, которые привели к занижению полученной стоимости. Кроме того, при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения удаленность от транспортной магистрали не является ценообразующим фактором (согласно Анализу ценообразующих факторов по степени их влияния на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения (источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО8 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения») на страницах 42-45). Кроме того, при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения удаленность от транспортной магистрали не является ценообразующим фактором (согласно Анализу ценообразующих факторов по степени их влияния на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения (источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО8 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения») на страницах 42-45). Необходимо отметить, что все данные, которые представлены в Справочнике могут быть использованы
и их представителями», в составе заключения от 16.02.2023 также не представлена. Уполномоченной орган представил отзыв, в котором содержатся возражения относительно заключения эксперта от 16.02.2023 №1380-2023/01, а именно: источник полученной информации, указанный экспертом https://ruads.net/ не дает возможности проверить достоверность представленной информации; под таблицей № 4 приведенных аналогов эксперт указывает (стр. 39), что информация, не указанная в объявлениях, была получена в ходе переговоров с собственниками или их представителями. При определении корректировки на уторгование эксперт использует « Справочник оценщика -недвижимости 2020» под редакцией ФИО7 за 2020 г. «Квартиры», при этом дата сделки 03.06.2019 года. Уполномоченный орган считает, что данный справочник не может быть применен в данном споре; Корректировка на уторгование (снижение цены) взята самая высокая 6,8% .При этом в таблице указаны значения для корректировки среднее - 4.7%. расширенный интервал - 2.5% и 6.8%. Применение оценщиком корректировки на уторгование в размере значения — 6.8%. значительно повлияло на стоимость оцениваемого объекта. Уполномоченный орган считает, что
правомерно решил, что обществом обязанность по выплате вышедшему из состава участников истцу действительной стоимости доли выполнена в полном объеме. Поскольку судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований о взыскании действительной стоимости доли, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также не подлежат удовлетворению. Апелляционная коллегия критически оценивает довод апелляционной жалобы о неучете экспертом при производстве расчетов обеспеченности оцениваемого земельного участка имеющимися коммуникациями, поскольку как следует из пояснений эксперта при оценке был использован справочник оценщика недвижимости Лайфера (том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков»), в соответствии с которым фактор «наличия коммуникаций» не указан в качестве фактора, подлежащего использованию при оценке земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного производства). Апелляционным судом также отклоняется довод апеллянта о том, что земельный участок неправомерно рассмотрен как инвентарная единица поскольку представляет собой 19 отдельных земельных участков в силу следующего. Инвентарной единицей в учете активов является один земельный участок площадью 3 510 345 кв. м. и оценивается
о том, что указанные замечания могут существенным образом отразиться на итоговой величине стоимости объекта оценки, эксперт не согласился. Проведенный экспертом анализ показал, что ни одно из указанных в претензии Территориального управления от 09.08.2016 № 8677 замечаний не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом указано, что проверка отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности включает проверку правильности примененных методов и методик, правильность вычислений посредством анализа текста отчета. Ссылки ответчика на « Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки» – эксперт признал необоснованными и указал, что использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки» нельзя – это приводит к нарушению пункта 8 ФСО № 1. При этом использование других аналогов невозможно ввиду их отсутствия. Относительно довода ответчика о том, что вывод эксперта по третьему вопросу, поставленному при назначении дополнительной экспертизы, сделан только в отношении одного из пяти отчетов – эксперт пояснил, что в данном
исследуемого объекта при наличии большого количества общеплощадочных работ и работ по реконструкции аэропорта на основании имеющейся в распоряжении суда не представлялось возможным. В этой связи эксперт обоснованно счел необходимым провести расчет рыночной стоимости объекта на дату исследования с применением в качестве базы для расчета укрупненных сметных нормативов для объектов капитального строительства непроизводственного назначения «Укрупненные нормативы цены строительства. НЦС 81-02-18-2017. Сборник № 18. Объекты гражданской авиации.», раздел 23. Невозможность применения базовой расценки из сборника « Справочник оценщика СО «Магистральные сети и транспорт» КО-ИНВЕСТ, 2016 к правоотношениям сторон в рамках рассматриваемого спора эксперт пояснил тем, что данная расценка не содержит стоимости технологического оборудования здания и соответствующих строительно-монтажных работ, то есть оборудования, по которому на 01.08.2019 были выявлены определенные недостатки (дефекты). На дату исследования объекта в рамках дела № А24-9441/2019 судебное решение об обязанности подрядчика устранить недостатки (дефекты) принято не было, поэтому эксперт имела бесспорного основания для учета в расчете стоимости оборудования здания.
оценки» отсутствует описание права (стр. 5 Отчета). - анализ рынка объекта оценки (стр. 28-57 Отчета) проведен не на дату, предшествующую дате оценки (25 октября 2021 года), а по состоянию на 4 квартал 2021 года, что является нарушением п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п. 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»; - Оценщик (стр. 83-84 Отчета) применяет корректировку на площадь по данным издания « Справочник оценщика недвижимости-2016», утверждая, что это наиболее актуальный источник. Данная информация не соответствует действительности. Корректировочный коэффициенты имеются в табл. 183 издания Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, <...> г. «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью менее 500 тысяч человек», ред. ФИО4, его применение в расчете является более корректным; - оценщик применяет скидку на торг (стр. 83 Отчета) при расчете единого объекта
оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе трех методов в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. В рамках затратного подхода по принципу замещения, оценщиком были определены индексы перерасчета цен января 2009 г. в цены на июнь 2011 г.; определена стоимость строительства объекта оценки (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.); для расчета накопленного физического износа оцениваемого объекта, оценщиком был применен метод разбивки, в рамках которого была рассчитана величина накопительного износа: устранимого и неустранимого физического износа (на основании статьи ФИО2 «Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости», с применением формул и в соответствии с информацией, представленной на интернет-портале http://gp33.ru/normativnye-i-fakticheskie-sroki-ekspluatacii-zdanij/), при этом было обосновано учтено отсутствие функционального и внешнего
площади или 323 руб./куб.м строительного объема. Однако, в данном Сборнике также имеются другие объекты, имеющие схожее с оцениваемым назначение и характеристики, стоимость которых существенно выше. Например, в таблице 15.16 Сборника приведены данные о торговом центре с близкими оцениваемому характеристиками, стоимость строительства которого 12 685 руб./кв.м общей площади или 1415 руб./куб.м строительного объема, что существенно выше принятой оценщиком расценки. Обоснование принятого в качестве аналога объекта оценщиком не приведено, анализ альтернативных источников информации не проведен. Например, Справочник оценщика издания Ко-ИВЕСТ «Общественные здания 2016» содержит информацию на 01.01.2016г., которая является более близкой к дате оценки. Согласно представленной в данном Справочнике формации об объекте, наиболее близком по характеристикам с оцениваемым, стоимость 1 куб.м здания на дату оценки составляет 6064,2 руб./куб.м (с учетом регионального коэффициента и коэффициента перехода к дате оценки), что существенно превышает используемый оценщиком показатель для расчета. При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода использовалась величина прибыли предпринимателя, равная 22,3%
данным справочника оценщика недвижимости (2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр. 118, рис. 17). В связи с нахождением объектов-аналогов 1 и 3, соответственно, в спальном районе города и на территории старой застройки, окраины, применены корректирующие коэффициенты 1,32 и 1,52 согласно положениям справочника оценщика недвижимости (2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр.29, рис. 18). Поскольку объект-аналог 2 граничит с красной линией, применена корректировка с коэффициентом 0.74 ( справочник оценщика недвижимости 2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр.124, рис.19). В связи с нахождением объектов-аналогов 1 и 2 по площади участка в диапазоне менее 0,1 Га, применена поправка в виде коэффициента 0,96. Также осуществлена поправка на вид разрешенного использования (с применением коэффициента 1,67). На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 июня 2012 года. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим специальное высшее образование,
находится в диапазоне от 16, 5 до 34 сот, что значительно меньше площади исследуемого участка. Оценщик, основываясь на вышеуказанных критериях отбора, счел возможным отказаться от вышеуказанных аналогов по фактору масштаба в пользу наиболее сопоставимых объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Затем, в своих расчетах в рамках сравнительного подхода оценщик использует таблицу матричного вида для корректировки объектов-аналогов по фактору масштаба (таблица № 32), согласно данным исследования « Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2» (под. ред. ФИО7). В названном источнике «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2» (под. ред. ФИО7) приведена важная информация, о том, что не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/ арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделение в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. Так, в соответствии с таблицей 32 Справочника, объект оценки
