арендной ставки Правительством Ставропольского края представлена Методика расчета базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых в аренду, без торгов, разработанная Ставропольским государственным центром исследования проблем собственности - филиалом ГАОУ ВО «Невинномысский государственный гуманитарно-технический институт» (далее также - Методика). Согласно указанной Методики ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости, исчисляется по формуле в которую входят: безрисковая ставка капитализации ; коэффициент, отражающий объективное состояние рыночной среды; корректирующий коэффициент с учетом экспертных оценок; коэффициент коммерческой привлекательности земельного участка; коэффициент удорожания с поправкой на уровень инфляции; коэффициент хронотопической адаптации к изменению условий аренды. Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, представленная Методика не отражает экономическую обоснованность определения арендной платы земельных участков. Отсутствуют данные об оценке доходности земельных участков, расположенных в Шпаковском районе Ставропольского края; о получаемой арендаторами прибыли от осуществления коммерческой деятельности на таких
представлено экспертное заключение ЗАО «Эксперт - Оценка», являющееся основанием для установленных ставок. Согласно указанному экспертному заключению, специалистом проведен анализ рынка земельных участков торгового назначения в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании имеющейся базы данных недвижимости за 2015-2017 годы. Проанализирована общая информация по земельным участкам, объем предложений коммерческой недвижимости, произведен анализ арендных ставок на земли торгового назначения, ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости. В результате анализа эксперт произвел обоснование арендных ставок, расчет ставки капитализации , стоимости аренды земельных участков 1 159 руб./кв.м в год, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости для объекта - аналога 7, 34 %. Экспертом определен диапазон, исходя из условий рынка, ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в пределах от 3% до 7,8%, средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в границах городского округа г. Уфа составила 5,85%. Кроме того, по ходатайству административного истца судом первой инстанции назначена и
отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 12, 13, частью 3 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая разъяснения приведенные пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», установил, что сделанный экспертом в заключении от 17.07.2014 № 82/СЭ/214 вывод о том, что имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов и расчете ставки капитализации в отчете об оценке объекта, выполненном предприятием, не могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта, не соответствует содержанию составленного экспертом заключения, признав указанное заключение эксперта от 17.07.2014 N 82/СЭ/214 недостоверным доказательством по делу. Заключение проведенной в рамках данного дела оценочной экспертизы от 24.07.2014 № 385/16-СЗ, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз Северо-западного округа», суд признал соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенную в нем рыночную
представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки. Установленная ставка арендной платы в размере 30% от кадастровой стоимости, являясь одним из показателей расчета арендной платы, подразумевает необходимость экономического обоснования его размера и, соответственно, должна отвечать принципу экономической обоснованности. В обоснование законности определения оспариваемой ставки административными ответчиками предоставлена Методика расчета базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, разработанная Ставропольским Государственным центром исследования проблем собственности (далее - Методика). Согласно указанной Методики арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле, которая представляет собой произведение коэффициентов капитализации земли, коммерческой привлекательности земельного участка, удорожания с поправкой на уровень инфляции, а также коэффициент хронотопической адаптации к изменению условий аренды Между тем, представленная Методика не отражает экономическую
по налогам на доход и капитал, разработанной Организацией экономического сотрудничества и развития с тем отличием, что применение пониженной ставки налога в Конвенции обусловлено не только относительным размером доли участия в капитале, но также абсолютной величиной вложения в капитал. Согласно статье 32 Венской Конвенции одним из средств толкования международных соглашений об устранении двойного налогообложения, заключенных в соответствии с Модельной конвенцией, являются Комментарии ОЭСР к Модельной налоговой конвенции как акт международной организации, что нашло отражение в судебной практике арбитражных судов Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8654/11). В подпункте «d» пункта 15 Комментариев ОЭСР к параграфу 2 статьи 10 Модельной налоговой конвенции отмечено, что если заем или иной вклад в компанию не является капиталом в соответствии с корпоративным правом, но на основании национального права или практики (недостаточная капитализация или приравнивание займа к уставному капиталу) доход, полученный применительно к займу, рассматривается в качестве дивидендов в соответствии со
к которому относится объект оценки. Выбор объектов-аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода не является обоснованным. Оценщиком применяется неактуальный на дату оценки источник для определения корректировок в ходе расчета земельного участка. В ходе расчета стоимости земельного участка Оценщик проводит некорректный анализ по ценообразующему фактору «местоположение». Оценщиком неверно определен размер арендной платы за пользование земельным участком, что привело к существенному завышению стоимости объекта оценки. По отчету № 478/10 от 22.12.2020: В качестве ставки аренды принята ставка капитализации земельного участка в размере 13,6%. Оценщиком проигнорирован тот факт, что земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, в соответствии с условиями договора аренды. В соответствии с условиями договора, арендная плата перечисляется ежегодно. Годовая арендная плата определена в размере 2,5% от рыночной стоимости по состоянию на 2013 год. В соответствии с Постановлением от 09.01.2017 № 30-адм ставка аренды должна составить 3,5% от стоимости земельного участка, определенной Оценщиком. Данная ставка соответствует рыночным данным при долгосрочной аренде.
обоснования указанных в них цен на недвижимость и не могут быть приняты в качестве объективного доказательства недостоверности выводов экспертного заключения (отчета об оценке от 23.08.2016 № 86/2016). Вопреки доводу конкурсного управляющего о завышении оценщиком ставки капитализации дохода, которая используется при применении доходного подхода к оценке, при определении рыночной стоимости спорного Земельного участка оценщиком доходный подход вообще не использовался и отказ от его применения подробно обоснован экспертом (страницы отчета 36-37); при определении рыночной стоимости Здания ставка капитализации в размере 16,93 % рассчитана экспертом применительно к дате продажи имущества и условиям его продажи методом кумулятивного построения (страницы отчета 54-55, 61-64), указанный расчет конкурсным управляющим в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не опровергнут, а доводы о его несостоятельности и противоречии подпункту «в» пункта 23 ФСО № 7 ничем не подтверждены. Довод конкурсного управляющего о недостоверности отчета об оценке от 03.08.2016 № 76/2016 и возможности неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО №
оценщиком осуществлен мониторинг информации о предложенных к продаже объектов недвижимости. При этом в связи с отсутствием сведений об обороте полностью идентичных объектов недвижимости к подобранным объектам-аналогам экспертом применены соответствующие корректировки (т. 18б, л. 36-39). В нарушение требований статьи 65 АПК РФ конкурсным не представлено доказательств совершения в спорный период сделок с аналогичными нежилыми помещениями на территории Новгородской области, которые бы опровергали выбор экспертом объектов-аналогов в оспариваемом экспертном заключении. При определении рыночной стоимости объекта оценки ставка капитализации рассчитана экспертом применительно к дате продажи имущества и условиям его продажи методом кумулятивного построения, указанный расчет конкурсным управляющим не опровергнут. Таким образом, основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют. Между тем является обоснованным довод ФИО1 о необходимости исключения суммы НДС при определении стоимости имущества исходя из определенной экспертом его рыночной цены. С 01.01.2015 вступило в силу положение подпункта 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ, согласно которому не признаются объектом обложения НДС операции
(1,055), эксперт установил размер годовой арендной платы за сервитут, что составило сумму 42 руб.; 3) эксперт установил размер единовременной выплаты за часть земельного участка, обремененную сервитутом, по формуле: Сс = ((Кu x AП)/R, где: Сс – размер единовременной выплаты за часть земельного участка, обремененную сервитутом; Кu – коэффициент, учитывающий долю стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, который по расчету эксперта составил 37,50%; АП – величина годовой арендной платы, рублей (42 руб.); R – ставка капитализации определена в соответствии с средневзвешенными показателями в Справочнике оценщика недвижимости-2108 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения и составляет 13,2%. Согласно заключению эксперта от 30.01.2023 №№ 2259/2-3, 2260/2-3 и пояснениям эксперта ФИО4 в судебном заседании, указанный в заключении размер единовременной компенсационной платы за сервитут – 119 руб. соответствует периоду действия сервитута 49 лет, при этом размер ежегодной платы за сервитут должен составлять – 42 руб. Контррасчет или иной расчет, опровергающий произведенный в заключении эксперта от 30.01.2023 №№
в объявлении указана цена реализации, площадь, адрес и данная информация проверяема. На основании данных Справочника Оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты» под редакцией ФИО3, для получения чистого операционного дохода, полученный среднегодовой доход аналогов был уменьшен экспертом на максимальную величину эксплуатационных расходов в размере 21 % от эффективного валового дохода. Также на основании справочника ФИО3, экспертом учтен средний уровень загрузки в размере 83%. Для определения рыночной стоимости торговых и офисных помещений была определена одна ставка капитализации , среднее значение которой составило 7,25%. При этом, как следует из пояснений эксперта, применение скидки на торг не повлияло бы на результат, так как она была бы применена симметрично на продажу и на аренду. Даже для торговых центров г. Москвы с наиболее низкой капитализацией, ставка капитализации не опускалась ниже 10,2%. Если допустить применение такой низкой ставки, рыночная стоимость рассматриваемого объекта в рамках доходного подхода отраженная в экспертизе не превысила бы 31 000 000 рублей.
объекта, однако, существует возможность аренды площадей в одном помещении несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате вышесказанного, Эксперт считает корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов-аналогов. Как следует из представленного заключения. возможность сдачи помещений блоками учтена экспертом при расчете ПВД с помощью введения коэффициента арендопригодной площади (стр. 53 заключения), т.е. путем уменьшения площади, сдаваемой в аренду и, соответственно, ПВД. Далее, эксперт пояснил, что в доходном подходе учитывается ставка капитализации для производтсвенно-складских объектов. Как видно из расчета (стр. 62 заключения), для определения стоимости земли сначала определяется стоимость построенных улучшений на исследуемом объекте, только затем, для определения стоимости земли из стоимости ЧОД вычитается стоимость улучшений. Учет нормы возврата отражен экспертом на стр. 56 заключения. Эксперт также отметил, что согласно указанному рецензентом источнику, примененная в расчетах ставка капитализации соответствует расширенному интервалу рыночных значений коэффициентов капитализации для земельных участков под индустриальную застройку. Таким образом, суд считает замечание
Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов на Дону, которым установлено, что размер арендной платы за земельные участки предоставленные для строительства индивидуального жилого дома определяются по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Истцы считают, данный расчет произведен неверно, рыночная арендная плата составляет - 16 623 рублей, в т.ч. 381 рублей за 1 кв.м., рыночная стоимость земельного участка была рассчитана сравнительным подходом и составила 2 799 888 рублей, применена ставка капитализации 14,88 процентов, которая должна применяться к коммерческим видам недвижимости, а в данном случае, вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома. Соответственно, истцы полагают должна применяться иная ставка капитализации. Так же в данном отчете содержатся многочисленные ошибки, несоответствие требованиям в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №Э5-ФЗ «Об оценочное деятельности РФ» и федеральным стандартам оценке. Истцы считают, что несоответствие величине рыночной стоимости годового размера арендной платы повлекло завышение в десятки раз годового размера арендной платы,
города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов-на-Дону, которым установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства индивидуального жилого дома, определяется по результатам рыночной оценке в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Истец считает что данный расчет произведен неверно, оценка недостоверная, рыночная арендная плата за год составляет 384633,40 рублей, в т.ч. 375,25 рублей за 1 кв.м., рыночная стоимость земельного участка была рассчитана сравнительным подходом и составила 2799888 рублей, применена ставка капитализации 14,88 процентов, которая должна применяться к коммерческим видам недвижимости, а в данном случае, вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома. Полагает, что должна применяться иная ставка капитализации. Также в данном отчете содержатся многочисленные ошибки, несоответствие требованиям в соответствии с ФЗ от 29.07.1995 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценке. Несоответствие величине рыночной стоимости годового размера арендной платы повлекло завышение в десятки раз годового размера арендной платы. Ссылаясь на
подсобное хозяйство, а на землях населенных пунктов можно построить только жилой дом, а вести личное подсобное хозяйство нельзя. Есть корректировка повышающая – переход от земель населенных пунктов в личное подсобное хозяйство. Если ее применить, то стоимость вырастет. Справочником оценщика недвижимости и земельных участков Лейфера, <...> год. Он не стал вводить данную корректировку. Он не использовал понижающие корректировки в расчетах стоимости земельного участка при использовании объектов-аналогов, предложений о продаже земельных участков с возможностью подключения электричества. Ставка капитализации на дату оценки принята им в размере ключевой ставки Центрального Банка России 7,5%, т.к. это один из важнейших инструментов регулирования государственной экономики. Ключевая ставка играет информационно-сигнальную роль, характеризует направленность денежно-кредитной политики и определяет структуру экономики к уровню риска инвестиций и финансовых активов, а также готовность экономических объектов принимать их на себя. Также по ставке капитализации он может дополнить в его письменных пояснениях на листе 6. Он мог бы взять ставку капитализации, учитывая принудительное изъятие
