Стоимость квартиры более рыночной - гражданское законодательство и судебные прецеденты

пятидесяти процентов от взысканных истцу сумм. Отказывая во взыскании убытков по договору долевого участия от 4 августа 2015 г. в размере разницы рыночной стоимости нежилого помещения, суд первой инстанции сослался на то, что цена в 1000 руб. не являлась рыночной ценой данного нежилого помещения, не отражает его действительную стоимость, а была определена застройщиком в качестве акционного предложения в связи с заключением истцом договора долевого участия на приобретение квартиры в этом же доме. Кроме того, суд указал на злоупотребление правом со стороны истца, сославшись на то, что стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре участия в долевом строительстве (1 000 руб.), не является рыночной стоимостью такого имущества, а истец просит исходить из рыночной стоимости аналогичного объекта. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами судов согласиться нельзя по следующим основаниям. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской

от 14.11.2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2019 по делу № А40-122372/2017, установил: в рамках дела о банкротстве должника ФИО1 обратился в арбитражный суд с ходатайством о признании недействительными результатов оценки имущества должника - квартиры, общей площадью 99,4 кв.м., кадастровый номер: 77:07:0001003:1500, расположенной по адресу: <...>, произведенных на основании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры № 60186-А/18 от 14.08.2018, подготовленного ООО «Оценка 24». Также должник ходатайствовал: о назначении по настоящему делу о банкротстве судебной оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости указанной квартиры; о приостановлении проведения торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения о цене по продаже указанного имущества должника, назначенных на 09.11.2018 на электронной площадке ООО «МЭТС», размещенной в сети Интернет по адресу: www.m-ets.ru; о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Оценка 24», которое подготовило отчет об оценке

«Орбита». Конкурсным управляющим ООО «Орбита», конкурсными кредиторами ФИО1 и ФИО2 поданы апелляционные жалобы. ФИО2 и ФИО1 просили определение отменить. Высказали аналогичные доводы, полагая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам, подтвержденным материалами дела. Отметили, что в ходе опроса эксперта было установлено, что при определении рыночной стоимости квартир в Объекте использовались цены, указанные в объявлениях с предложениями квартир без отделки. Вместе с тем, эксперт при подведении итогов оценки уменьшает рыночную стоимость квартир на стоимость отделки. На вопрос о причинах подобного необоснованного занижения рыночной стоимости эксперт ответила, что «...первая и вторая очередь сдаются с отделкой, однако в объявлениях, в том числе, без отделки, не указано, в какой очереди продается квартира, на дату производства экспертизы такую информацию невозможно уточнить, соответственно, отделка исключается из стоимости.» Указанный довод эксперта, по мнению подателей апелляционных жалоб не может быть принят в качестве обоснования уменьшения рыночной стоимости более квартир более чем на 10%. К моменту заключения инвестиционного договора

обоснованно не использует другие данные рынка недвижимости при расчете стоимости жилых помещений. Обоснование выбора подходов к оценке в отношении рассматриваемых объектов оценки приведено оценщиком на стр. 143-145 Отчета. Подробно расчет стоимости объекта оценки доходным подходом с применением метода дисконтирования денежных потоков раскрыт оценщиком на стр. 180-194 Отчета. Анализируя величину возможных доходов от продажи квартир, машино-мест и нежилых помещений коммерческого назначения, оценщик рассчитывает средние цены 1 кв. м. площадей указанных помещений в объекте незавершенного строительства. При этом цены за 1 кв.м, жилых помещений рассчитывались оценщиком по данным всех договоров, заключенных участниками строительства в 2017-2020 г.г. с применением метода ценовой индексации по данным на 4 квартал 2020 года, с учетом сформированного реестра требований участников строительства. Вопреки доводам АО «АЛЬФА-БАНК», применение текущих рыночных цен по объектам- аналогам в отношении квартир, не осуществлялось оценщиком по следующим причинам: 1)имелись достаточные и достоверные данные о стоимости квартир непосредственно в объекте незавершенного строительства, полученные на основе фактических

отличаться в диапазоне 10-15% в большую или меньшую сторону. Между тем, на момент продажи квартира находилась в состоянии, требующем ремонта, что подтверждается фотографиями, приложенными к Экспертному заключение по результатам оценки квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кронверкская, д.29/37, кв. 37 от 30.09.2014 от 02.10.2013 №349/13, подготовленному ООО «АБК-КОНСАЛТ», подготовленному на основании договора, заключенного с ООО «СтройСервис». Согласно данному заключению, по состоянию на 30.09.2013, рыночная стоимость квартиры составила 16800000,00 руб., ликвидационная стоимость, с учетом расходов на реализацию - 12600000,00 руб. Также, согласно отчету ООО «АБК-Консалт» об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей квартиры по адресу – <...> от 20.03.2013 №102/13, также выполненному по заказу ООО «СтройСервис», рыночная стоимость квартиры по состоянию на 18.03.2013 составила 16100000,00 руб., а ликвидационная стоимость с учетом расходов, связанных с реализацией,- 12075000,00 руб. Указанные отчеты составлены до совершения спорной сделки и у покупателя не имелось возможности влиять на их содержание. Общая сумма, уплаченная по договору купли-продажи покупателем, представляет

квартир: в нее не была включена стоимость доли собственников квартир в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на подлежащий изъятию земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса. Изготовление предпринимателем недостоверных отчетов повлекло наличие разногласий по цене объектов, подлежащих изъятию в собственность администрации с последующей выплатой выкупной стоимости изымаемого имущества, установленной в ходе рассмотрения гражданских дел в суде общей юрисдикции. Размер убытков определен администрацией как разница между рыночной стоимостью, предусмотренной в изготовленных предпринимателем отчетах об оценке, и выкупной ценой квартир, определенной на основании судебных экспертиз и взысканной с администрации, а именно: 3 542 тыс. рублей – за определение рыночной стоимости квартиры № 6 по ул. Чехова, 19 в г. Таганроге (6 242 520 – 2 700 520), 812 тыс. рублей – за определение рыночной стоимости квартиры № 7 по ул.

противоречий и неоднозначных толкований установленных данных, является полным, мотивированным и содержит ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении данной экспертизы не усматривается, в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт судом предупрежден, сомнений в обоснованности, объективности и достоверности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции также не возникло. В связи с чем, установив, что рыночная стоимость спорного имущества (квартиры) по состоянию на 04.02.2021 определенная экспертом по заданию судебного пристава-исполнителя и составившая 3 850 000 руб. не соответствует действительной рыночной стоимости объекта, определенной в рамках судебной экспертизы, составившей 12 746 000 руб. суд, обоснованно признал сведения, содержащиеся в отчете ООО «ТехЭксперт» № 091/02.20021 от 01.03.2021 недостоверными. Несмотря на обязательность для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи принятия отчета об оценке объекта оценки, составленного по результатам определения его стоимости, этот отчет должен быть достоверным и соответствовать требованиям Закона № 135-ФЗ. В данном

6 593 000 руб., рыночная стоимость ? доли в квартире - 2 390 000 руб. По состоянию на 17.05.2019 г. рыночная стоимость квартиры составляет 4 586 000 руб., рыночная стоимость ? доли в квартире – 1 662 000 руб. По состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства составляет 1 989 000 руб., на 17.05.2019 г. стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства – 1 381 000 руб. При этом, эксперт указал, что определение рыночной стоимости в условиях реализации в рамках исполнительного производства предполагает реализацию имущества в нетипичные сроки, а именно реализацию за более короткий срок в связи с чем, экспертом определена ликвидационная стоимость объекта. Согласно Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта

июня 2019 г. составляет 1812000 рублей, на 27 марта 2020 г. – 1873000 рублей. Рыночная стоимость для реализации в рамках исполнительного производства указанной доли на 18 июня составляет 1685000 рублей, на 27 марта 2020 г. – 1742000 рублей. Удовлетворяя исковые требования Максимовича М., суд первой инстанции и согласившийся с ним суд апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении апелляционной жалобы, исходили из того, что стоимость для целей реализации в исполнительном производстве 1/2 доли в праве общей собственности квартиры должна быть определена в размере 2230000 рублей, что составляет половину рыночной стоимости квартиры, определенной АО «РентКонтракт», без применения дополнительных понижающих коэффициентов. При том судом апелляционной инстанции было указано на необоснованное применение судебным экспертом корректировки стоимости доли в праве собственности в размере 20 процентов, дополнительной корректировки на условия реализации в рамках исполнительного производства в размере 7 процентов. Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июня 2020 г. и

с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть 20 июля 2021 года. На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 385 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоквартирный жилой дом до 8 квартир, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2016 года в размере 820 000 (восемьсот двадцать тысяч) рублей. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 385 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоквартирный жилой дом до 8 квартир, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2016 года в

Отчету рыночная стоимость жилого помещения – квартиры (номер изъят), общей площадью 55,1 кв.м., по указанному адресу с учетом доли в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок, общей площадью 717 кв.м., кадастровый (номер изъят), по адресу: (адрес изъят), и определении размера величины убытков, причиненных правообладателю объекта оценки в связи, с изъятием жилого помещения составила 3 753 481 руб. Письмом Департамента жилищной политики аппарата администрации г. Иркутска от 02.12.2020 (номер изъят) в адрес ФИО1 было направлено уведомление, которым администрация г. Иркутска предложила ФИО1 в счет возмещения стоимости за изымаемое жилое помещение – квартиру (адрес изъят), благоустроенную квартиру, расположенную по адресу: (адрес изъят), общей площадью 58,8 кв.м. Судом установлено, ФИО1 до настоящего времени не дала своего согласия на предоставление ей указанной выше квартиры. В судебном заседании ответчик возразила против удовлетворения требований истца, заявив свое несогласие с размером выкупной цены и убытков. Определением суда от 09.02.2021 с целью определения рыночной стоимости объекта