Субаренда без согласия собственника - гражданское законодательство и судебные прецеденты

24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных

усмотрению, с правом размещения торговых павильонов, иных других нестационарных объектов (пункт 1.3 договора). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора за 30 дней до истечения его срока, договор считается продленным на срок 5 лет (пункт 1.5). По акту приема-передачи от 10.02.2017 арендодатель передал, а арендатор принял торговую площадь размером 4438 кв. метров, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013013:39 в <...>. Квалифицируя спорную сделку как договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013013:39, заключенный в отсутствие согласия собственника в нарушение подпункта 1 пункта 5, статьи 18, пункта 3 статьи 23 Закона об унитарных предприятиях, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка совершена в результате обычной хозяйственной деятельности предприятия и не требует согласия собственника на ее заключение. Отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции , с выводами которого согласился суд округа, исходил

до 01.01.2018. Факт передачи ответчику помещений подтверждается актом приема-передачи от 13.01.2014. Исковые требования арендодателя (регионального отделения ДОСААФ и автошколы) мотивированы нарушением ответчиком условий договора, использованием переданного здания не по назначению и в нарушение условий договора, а также передачи арендуемых помещений в субаренду третьим лицам в нарушение условий договора, требующих письменного согласия собственника. Суды, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факты передачи третьим лицам арендованного недвижимого имущества по договорам субаренды без письменного согласия собственника имущества и использование спорного имущества, находящегося на земельном участке с разрешенным использованием (для эксплуатации здания с целью военно-технического обучения специалистов Вооруженных Сил Российской Федерации), не по целевому назначению и в нарушение условий договора (под размещение ресторана, стоматологии), с учетом досудебного порядка урегулирования спора и надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора, пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий. Довод ООО «ДИС М»

земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

участка в виде передачи его в субаренду иным лицам без его согласия, что является нарушением пункта 5.1 договора аренды и в соответствии с пунктом 3.3 договора он подлежит досрочному расторжению. Суды, рассматривая спор по делу, пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора при передаче арендованного им земельного участка в субаренду иным лицам, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции при принятии судебного акта исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным для разрешения спора условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по

ООО «ПРОСТОРЫ КАЛМАЮРА» сотрудниками Инспекции проведена повторная проверка на соответствие юридического адреса организации с фактическим адресом места нахождения ООО «ПРОСТОРЫ КАЛМАЮРА», а именно: 432072, <...>. В ходе проверки установлено, что проверяемая организация по адресу не находится, табличек с надписью с ООО «ПРОСТОРЫ КАЛМАЮРА» не имеется. С одним из собственников помещения ООО «Абсолют» ФИО5 в ходе проведения проверки составлен протокол опроса в отношении ООО «ПРОСТОРЫ КАЛМАЮРА», в котором говорится, что организация по адресу отсутствует, субаренда без согласия собственника не предусмотрена, договор аренды с проверяемой организацией не заключался. Таким образом, указанные факты свидетельствуют об осуществлении деятельности ООО «ПРОСТОРЫ КАЛМАЮРА» с грубыми нарушениями законодательства. Таким образом, учитывая, что Обществом сдавалась отчетность менее чем за двенадцать месяцев до обращения заявителя в суд, Общество нельзя признать недействующим юридическим лицом и применять к нему процедуру исключения из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа. Таким образом, учитывая, что Обществом осуществлялись операции по банковским счетам менее чем за двенадцать

был как минимум поинтересоваться о наличии прав на недвижимое имущество о контрагента, попросив представить правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права (собственности, оперативного управления и пр.) договор аренды недвижимого имущества или иные документы, подтверждающие права ООО «Европолюс» на помещения или запросить соответствующие сведения на конкретный объект недвижимости в ЕГРП (данные сведения являются открытыми). Установив собственника недвижимого имущества таким образом, не лишим было бы поинтересоваться тем, кому собственник сдал имущество в аренду, возможна ли субаренда без согласия собственника . Заявителем не представлено запросов в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переписки с собственником помещений, с контрагентом относительности проверки факта принадлежности объекта недвижимости. Заявителем в качестве доказательства проявления должной осмотрительности представлена копия договора аренды от 28.04.2008 № 14/04-08, подписанного от имени контрагента и ООО «Торговый дом «ЗСМ-Полимер». Заявитель ссылается на получение данной копии договора от контрагента. Вместе с тем, копия заверена самим заявителем, доказательств его получения от

предоставлению в пользование земельного участка, что в свою очередь признается реализацией для целей налогообложения и подлежит обложению НДС по смыслу статьи 146 (пункт 1) Налогового кодекса Российской Федерации. Податель жалобы считает, что между сторонами сложились фактические отношения по субаренде и расчет арендной платы необходимо производить исходя из суммы 257 253 руб. 92 коп. в месяц, оплаченной ответчиком ранее за пользование участком с неизменными характеристиками. Право Общества как арендатора передать участок (его часть) в субаренду без согласия собственника при условии уведомления арендодателя установлено пунктом 4.3.2 договора аренды. В силу пункта 4.3.3 арендатор вправе устанавливать арендную плату за пользование участком (его частью) по договору субаренды в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В

передан на правах аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью №., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства. На основании подпункта 5.1.2 указанного договора арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, передать участок в субаренду, без согласия собственника участка, при условии его письменного уведомления. Указанный пункт противоречит действующему законодательству, в связи с чем, истец просил признать подпункт 5.1.2 договора аренды земельного участка № от 09 декабря 2019 года, заключенного между администрацией Красноармейского муниципального района Саратовской области и ФИО1, недействительным. В судебном заседании помощник Красноармейского межрайонного прокурора Невесенко О.А. исковые требования поддержала. Представитель ответчика администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о дне времени и месте судебного разбирательства

адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с пунктом 2 Договора, он заключен на срок 49 лет, а именно с 26.11.2019 года по 26.11.2068 года. На основании подпункта 5.1.2 Договора Арендатор имеет право в пределах срока Договора, передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, передать Участок в субаренду, без согласия собственника Участка, при условии его письменного уведомления. Однако, подпункт 5.1.2 договора, закрепляющий за ФИО1 право на передачу другим лицам полученного права аренды на земельный участок (субаренда), не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, а также нормам Гражданского кодекса РФ. В связи с чем, прокурор просил признать подпункт 5.1.2 договорам аренды земельного участка № от 26.11.2019 года, заключенного между администрацией Красноармейского муниципального района Саратовской области и ФИО1, недействительным. . Представитель истца – помощник Красноармейского межрайонного прокурора

11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п.п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, ему принадлежит

в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет. Пунктом. 5.1.2 договора аренды предусмотрено право арендатора в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, передать участок в субаренду без согласия собственника участка, при условии его письменного уведомления. Вместе с тем, приведенное положение договора не соответствует требованиям ч.7 ст.448 ГК РФ, содержащей запрет на уступку прав и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность договора аренды земельного участка в данной части. Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор обратился в суд с указанными выше требованиями. Определением суда от 30 апреля 2021 года производство по