Улучшение нежилого арендуемого помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

обязать зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; взыскать с Комитета 863 601 руб. 21 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 07.12.2020 (с учетом определения от 07.12.2020 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2021, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. (НДС не облагается), обязал Комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения путем формулирования пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей

редакция договора купли-продажи, предложенная предпринимателем, соответствует положениям Закона № 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, утвердили разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем принятия спорных пунктов договора в редакции истца, а также исключили из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2. Суды, принимая пункты 2.1 и 2.3 договора купли-продажи, касающиеся стоимости неотделимых улучшений и стоимости нежилого помещения, подлежащей уплате покупателем, в редакции истца, исходили из следующего: стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; работы по реконструкции, произведенные арендатором в спорном помещении , являются неотделимыми улучшениями, которые выполнены с согласия собственника объекта; стоимость неотделимых улучшений составляет 4 986 139 руб.; согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертами Союза судебных экспертов «ЭС» ФИО2 и ФИО3, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения на дату подачи Обществом заявления на выкуп объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений составляет 17 113 861

договора аренды от 01.03.2012 № 5199 в связи с приватизацией объекта в течение двух месяцев со дня заключения договора купли-продажи следует возместить арендатору затраты на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества в сумме 4 006 967 рублей 06 копеек за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы с 01.01.2014 по дату государственной регистрации права собственности победителя аукциона на объект приватизации, путем перечисления арендатору соответствующих денежных средств, полученных от победителя аукциона. Победителем аукциона по продаже арендуемых ответчиком нежилых помещений признана ФИО2, с которой заключен договор купли-продажи от 18.03.2014; переход права собственности зарегистрирован 23.04.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.04.2014 серии 33 АЛ № 894925). ФИО2 и Общество заключили соглашение от 30.04.2014 о расторжении спорного договора аренды; по акту приема-передачи от 07.05.2014 арендуемые помещения переданы Обществом ФИО2 По расчету истца на момент государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные нежилые помещения (23.04.2013), размер не возмещенных улучшений арендованного имущества составил 3 741

и подлежащих выплате арендатору на дату подписания акта о приемке нежилого здания в эксплуатацию, составляет 32 832 648 рублей 38 копеек. Стоимость улучшений (затрат), подлежащих выплате арендодателем арендатору по договору аренды нежилого здания, в случае прекращения договора аренды, определяется следующим способом: В ценах 1984 года стоимость улучшений (затрат) составляет 862 714 рублей 04 копеек. К стоимости улучшений (затрат) в ценах 1984 года применяется индекс перерасчета в текущие цены, который определяется ежеквартально по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве проектного института «Красноярскгражданпроект» (в настоящее время филиал Государственного учреждения «Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов» по Красноярскому краю). ООО «Малтат» 01.12.2011 направило в адрес Департамента заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (входящий номер 54241), согласно которому просило продать в собственность помещения , расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, помещения площадью № 10-532,2 кв.м., № 12-137,9 кв.м., № 13-124,1 кв.м., № 14-45,1 кв.м.,

в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений. Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что в период действия арендных отношений сторон было выявлено и зафиксировано неудовлетворительное состояние переданного в аренду имущества (акт обследования от 17.01.2014). Названный акт содержит перечень необходимых работ по ремонту нежилого помещения - ремонт пола, кровли, замена входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, проведении труб ГВС, ХВС, отопления, - отделочные работы по ремонту стен, потолка, установка сантехнических приборов. В ответ на обращение общества Управление письмом от 17.01.2014 Управление согласовало проведении ремонтных работ с перепланировкой арендуемых нежилых помещений за счет средств общества. Таким образом, капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя. Приведенный в сметах и актах выполненных по договору подряда № 31-03/14

Администрации г. Черногорска от 20.06.2005 № 2067 об утверждении акта выбора и обследования земельного участка предварительного размещения объекта, архитектурно-планировочным заданием от 23.03.2005 № 15, актом приема-передачи от 02.03.2006. Письмом от 31.12.2013 № 1640 Комитет сообщил истцу, что для рассмотрения пункта 2 протокола разногласий от 26.12.2013 необходимо заказать оценку неотделимых улучшений спорного нежилого помещения. Полагая, что согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, предприниматель ФИО2 вновь заказала оценку стоимости произведенных ею за свой счет неотделимых улучшений спорного нежилого помещения . Рыночная цена продаваемого объекта указана в договоре купли-продажи на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 02.09.2013 № 526-Р, выполненного независимым оценщиком, при этом рыночная стоимость объекта по состоянию на 02.09.2013 составила 4 640 000 рублей без учета НДС. Согласно отчету ООО «Эксперт Плюс» от 05.05.2014

учетом НДС. Принимая во внимание рыночную стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, определенную указанными экспертными заключениями, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения, суды пришли к правильному выводу о проведении зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены спорного нежилого помещения в размере 1 820 000 рублей. Доводы истца о том, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться с учетом всех выполненных работ по реконструкции объекта, рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены ввиду того, что арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, а применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их

по согласованию с администрацией ЮУЖД был сделан отдельный вход, поменяли полы, постелили линолеум, выровняли потолок, стены обшили пластиковыми панелями, затем ежегодно производила текущий ремонт - красили, делали ремонт отопления, так как в магазине было холодно. ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание по <адрес> посредством публичного предложения было продано Индивидуальному предпринимателю ФИО2 При его покупке ФИО2 знал, что приобретает здание с обременением, так как одним из условий продажи была обязанность возместить затраты неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведенных арендаторами. Компенсация по арендуемому ей ранее помещению составляла 53 580 рублей. В дальнейшем договор аренды нежилого помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО2, арендную плату определили в размере 1 965 рублей в месяц, также должна была оплачивать и коммунальные услуги. С августа 2102 года прекратила работу в арендуемом помещении, там оставались товар, витрины, использовала помещение как склад. В ноябре 2012 года отец ФИО2 ФИО3 попросил освободить помещение- все вывезла. В дальнейшем направляла ИП ФИО2 предложения о

о том, что соглашение с ответчиком в устной форме (джентльменское соглашение) о совместном претворении бизнес плана по сервисному техническому обслуживанию автотранспортных средств в нежилом помещении ответчика <адрес>, было достигнуто намного раньше письменного заключения договора и составления акта приема передачи объекта ДД.ММ.ГГГГ, что значительная часть капитальных неотделимых улучшений указанного помещения им была произведена до составления договора в письменной форме, нашли подтверждение в суде. Объяснения истца относительно обстоятельств совершения им работ по реконструкции принадлежащего ответчику нежилого строения и его капитальному ремонту согласуются с представленными им доказательствами. К неотделимым улучшениям, осуществленным истцом, при капитальном ремонте арендуемого здания, для переоборудования его под техстанцию относятся: капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного в <адрес>, постройка внутри этого здания оборудованного автомагазина со стеллажами, оборудованного кафе, гостиной комнаты со всеми удобствами, обзорной комнаты для клиентов, 4 кабинета для офисного помещения, комната для оборудования электриков и диагностиков автомобилей, инструментальная

ФИО2 иск не признала, представила письменный отзыв. В обоснование возражений по иску ответчик, ее представитель ФИО7 в судебном заседании привели доводы, аналогичные изложенным в письменном отзыве, и указали, что истцом заявлены требования, вытекающие из правоотношений по заключенному между сторонами договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ По условиям указанного договора все неотделимые улучшения нежилого помещения, производимые арендатором, осуществляются только с разрешения арендодателя, арендатор имеет право производить ремонтные и строительные работы с письменного согласия арендодателя, арендатор обязался не производить внутреннюю перепланировку помещения, не переносить подводку систем жизнеобеспечения, не переносить систему вход/выход и не производить иные действия, связанные с изменением арендуемого помещения без ясно выраженного письменного разрешения арендодателя, вправе производить какие-либо перепланировки, осуществлять затраты капитального характера только с письменного согласия арендодателя. Вместе с тем истец, являясь арендатором принадлежащего ответчику нежилого помещения, в нарушение условий заключенного договора, произвел перепланировку помещения (убрал перегородки) и осуществил несогласованные с арендодателем строительно-ремонтные и отделочные работы. ФИО2 не давала

и демонтажа им неотделимых улучшений после выселения. Стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества вследствие ущерба, нанесенного банком в период эксплуатации с <дата обезличена> по <дата обезличена>, и демонтажа им неотделимых улучшений после его выселения составляет 2 367 758 рублей. Как следует из выводов эксперта, в стоимость восстановительного ремонта включает в себя ущерб, причиненный арендатором в период пользования помещением. Как указал эксперт, банк занимал помещение с <дата обезличена>. При этом эксперт не указывает на естественный износ помещения в результате длительного пользования арендатором, не указывает на необходимость проведения арендодателем капитального ремонта с учетом износа инженерных систем, однако согласно действующим нормам именно на арендодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт. Эксперт не определил, какие повреждения нежилое помещение получило именно в результате ненадлежащего использования ответчиком арендуемого помещения . Не определил конкретные виды восстановительного ремонта именно тех повреждений, которые произошли по вине ответчика. Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что повреждения, полученные в результате