Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

направило Обществу уведомление об одностороннем отказе от договора в связи с образовавшейся у арендатора задолженности по арендной плате и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной платы из-за изменения арендодателем ее величины в одностороннем порядке на основании уведомления Управления Росимущества и приведении ее в соответствие с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке, а также на сдачу помещений в субаренду без предварительного согласования с арендодателем и нарушение иных обязательств, за которые дополнительным соглашением предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке. Общество заявило требования о признании незаконными уведомлений Предприятия об отказе от договора аренды , указывая на отсутствие у Предприятия оснований для одностороннего отказа, а также о зачете в счет арендной платы стоимости произведенного им в период аренды капитального и реставрационного ремонта здания, выполненного на основании задания уполномоченного органа по охране памятников в Москве и принятого им без замечаний.

нарушением согласованного договорами срока, в связи с чем к арендатору подлежит применению ответственность, предусмотренная договорами в виде штрафной неустойки. Кроме того, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции акцентировал внимание на наличие безусловного права арендатора на расторжение бессрочного договора аренды и неправомерность взыскания неустойки (штрафа) за то, что арендатор воспользовался принадлежащим ему правом. Между тем условиями договоров штрафные санкции предусмотрены за нарушение процедуры уведомления арендодателя арендатором о предстоящем расторжении договоров. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недопустимости наложения штрафа за отказ от договоров аренды противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) о том, что толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Суд первой инстанции, исходя из буквального

уведомления был установлен судом первой инстанции. При этом заявитель обращает внимание, что судами апелляционной и кассационной инстанций проигнорирован ответ комитета от 13.02.2018 исх. № 6708-25/18, в котором истец считает, что договор аренды в отсутствие соглашения о расторжении договора является действующим, у арендатора сохраняется обязанность по уплате арендной платы. Комитет также указал, что на основании обращения арендатора от 22.01.2018 им подготовлен проект соглашения о расторжении договора аренды, который проходит согласования, о времени и месте подписания будет сообщено дополнительно. Судами также не дана оценка действиям истца по одностороннему осмотру помещения, оформленному актом осмотра от 23.12.2020. Кроме того, на обращение общества комитет так и не предпринял действий по подготовке соглашения о расторжении договора аренды и направлению его обществу, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателя, который согласился с расторжением договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, считал договор прекращенным. Заявитель считает, что из-за уклонения арендодателя от расторжения договора аренды

000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 года, 400 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды в соответствии с пунктами 2.2.15, 3.13 договоров аренды, 90 000 руб. штрафа за отсутствие согласования с арендодателем в соответствии с пунктами 2.2.10, 4.10 договоров аренды, 379 000 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей за сентябрь 2016 года, 186 750 руб. пени за просрочку иных платежей в соответствии с пунктом 4.2 договоров аренды, УСТАНОВИЛ: решением Арбитражного суда Липецкой области от 12.08.2019 иск удовлетворен частично, с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик, арендатор) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец, арендодатель) взыскано 237 350 руб., в том числе: 37 350 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей, 200 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды , а также 12 467, 58 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части

аренды и возврате земельного участка в срок до 13.08.2021. Полагая расторжение ответчиком договора в одностороннем порядке незаконным, истец обратился в суд с настоящими требованиями. При разрешении спора судебные инстанции дали различную правовую квалификацию допущенным нарушениям, которые могли послужить основанием для расторжения договора аренды. Так, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 422, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт наличия задолженности арендатора по договору, признал законным и обоснованным уведомление арендодателя о расторжении договора аренды без обращения в суд, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил, признал недействительным оспариваемый отказ от договора аренды земли, при этом правомерно исходил из следующего. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом

предусмотрено, что по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор может быть досрочно прекращен в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в случаях, если арендатор имеет задолженность по арендной плате, гарантийному депозиту или коммунальным платежам с просрочкой оплаты более 60 календарных дней. Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 17.04.2018. В обоснование иска указано, что 21.02.2020 арендатору было вручено уведомление арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, которое, по мнению ООО «Инстинкт», является недействительным, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Нижегородской области с иском. В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным кодексом, другими законами,

11.4 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) настоящий договор может быть досрочно прекращен в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в случаях если арендатор имеет задолженность по арендной плате, гарантийному депозиту или коммунальным платежам более 60 календарных дней. Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 17.04.2018. В обоснование иска указано, что 21.02.2020 арендатору было вручено уведомление арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке которое, по мнению ООО «Инстинкт», является недействительным, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом обоснованно исходил из следующего. Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и

договору аренды от 01.05.2017 № 1, 86 680 рублей неустойки, однако, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 решение суда отменено, в иске отказано. Судом апелляционной инстанции в ходе повторного рассмотрения дела установлено, что письмами от 29.03.2019, от 09.04.2019 и от 12.04.2019 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды и об освобождении арендуемого помещения. Разрешая возникший спор и отказывая в иске, Третий арбитражный апелляционный суд установил, что в ответе на уведомление арендодателя о расторжении договора аренды арендатор (предприниматель ФИО1) ссылался на перечисление денежных средств в пользу истицы в счет будущих арендных платежей в суммах, согласованных сторонами в договоре (88 000 рублей в месяц), указав на платежные поручения от 10 февраля 2017 № 870, от 05 марта 2017 года № 922 и от 05 апреля 2017 года № 1041 общую сумму 264 000 рублей, в связи с чем полагал, что в отсутствие иных правоотношений с ним, арендодатель обязан зачесть

постановлению мэра города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельных участков в аренду в Красноперекопском районе» и постановление мэра города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление мэра города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ №» в части внесения изменений в пункт 2 приложения 1 к постановлению мэра города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которых ФИО1 был предоставлен в аренду указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено и ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка. Таким образом, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения по аренде земельного участка между данными сторонами прекратились. Факт уплаты денежных средств за фактическое землепользование наличие между уполномоченным органом муниципального образования и ФИО1 договора аренды не подтверждает. Непередача земельного участка по акту приема-передачи арендатором арендодателю также не свидетельствует о законном владении ФИО1 земельным участком. В силу части 1 и части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передача

подпись в получении не поставил. Работники, проживающие в квартире, выселились (дата обезличена) Представители арендатора обратились к арендодателю с предложением принять арендуемую квартиру по акту приема-передачи. Однако арендатор принять квартиру по акту приема-передачи от (дата обезличена) отказался, потребовал от арендатора устранения засора канализации и устройства смыва бачка смывателя, несмотря на то, что в соответствии с п.4.1.3 договора текущий и капитальный ремонт относится к обязанностям арендодателя. В обоснование своих доводов ответчиком были представлены: письмо уведомление арендодателя о расторжении договора аренды от (дата обезличена) с пометкой об отказе арендодателя от подписи, с подписями двух свидетелей (л.д.75), акт приема-передачи жилого помещения от (дата обезличена) г., который сторонами не подписан (л.д.76), соглашение о расторжении к договору аренды от (дата обезличена) г., который арендодателем ФИО3 не подписан (л.д.77), акт приема-сдачи жилого помещения от (дата обезличена) г., также ФИО3 не подписанный (л.д.78). Согласно служебной записки от (дата обезличена) зам. Руководителя проекта по общим вопросам ООО «ГСИ СНЭМА»

Схему земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.метров из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, муниципалитетом города Ярославля не нарушено. Судом установлено, что у ФИО1 на момент утверждения Схемы отсутствовали законные основания для размещения нестационарного торгового объекта в данном месте. Договор аренды земельного участка был заключен ФИО1 с уполномоченным органом, представляющим мэрию города Ярославля, ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора аренды не определен. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено и ДД.ММ.ГГГГ ею получено уведомление арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка. Таким образом, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения по аренде земельного участка между данными сторонами прекратились. Факт уплаты денежных средств за фактическое землепользование наличие между уполномоченным органом муниципального образования и ФИО1 договора аренды не подтверждает. Кроме того, судом установлено, что после приобретения земельного участка на праве аренды ФИО1 предпринимала меры к получению разрешения на строительство на данном месте объекта капительного строительства. Вместе с тем, доказательств того,

муниципального образования «Город Саратов», утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 31 мая 2007 года № 18-163 муниципальный земельный контроль осуществляется структурным подразделением администрации муниципального образования «Город Саратов» - комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов». Пункт 3 Положения о муниципальном земельном контроле возлагает на комитет по осуществлению контроля за соблюдением земельного законодательства в части недопущения самовольного захвата земельных участков или их использования без правоустанавливающих документов. ФИО5 не ответила на уведомление арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка и подписании соглашения о расторжении и использует земельный участок, расположенный по адресу: , без правоустанавливающих документов. На данном земельном участке незаконно установлен мини-магазин, что подтверждается актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов» от 17 мая 2011 года. В соответствии с пунктом 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-Ф3 от 25 октября 2001 года, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1