Выкуп арендованного здания - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в обоснование права на выкуп на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Министерство приняло решение о продаже Обществу указанных земельных участков и заключило с ним 25.12.2018 договоры купли-продажи, на основании которых зарегистрирован переход к Обществу права собственности на участки. Общество 28.02.2019 приняло решение об уничтожении принадлежащего ему имущества путем сноса (демонтажа) пунктов охраны. Кадастровым инженером 01.04.2019 составлены акты обследования, согласно которым объекты, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890, 38:36:000023:388, снесены. На основании указанных документов объекты сняты с кадастрового учета, право собственности Общества на них прекращено. Администрация, осуществляя с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками в городе Иркутске, право государственной собственности на которые не разграничено, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков. В обоснование иска Администрация указала следующее: на арендованных земельных участках, один из которых предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания , а второй –

частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменяется арендная плата. В случае невнесения арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,2 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора). Общество на основании договора от 19.04.2000 № 01-00668/00 также является арендатором соседнего здания, находящегося по указанному адресу, и арендатором земельного участка на котором эти здания расположены. Общество 30.10.2015 обратилось в Департамент с заявлениями о выкупе арендованных помещений (зданий ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). На момент обращения с этим заявлением Общество соответствовало критериям, предусмотренным названным Законом, для получения преимущественного права на выкуп помещений. Департамент, не приняв решения по указанному

жалобе Общество, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить постановления от 26.09.2019 и от 28.11.2019 и оставить в силе решение от 24.05.2019. В числе прочих доводов Общество указывает на следующее. Суды апелляционной и кассационной инстанции не учли, что Общество, являясь добросовестным арендатором, не имея задолженности, до истечения срока действия договора обратилось 30.10.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендованного по спорному договору здания с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона № 159-ФЗ. В случае рассмотрения Департаментом заявления Общества с соблюдением установленных статьями 3 и 4 Закона № 159-ФЗ сроков и по правилам данного Закона договор купли-продажи помещений (здания) был бы заключен в январе 2016 года. Однако, не рассмотрев данное заявление, Департамент 08.08.2016 обратился в суд с настоящим иском, заявив в том числе требования о расторжении договора аренды и выселении Общества из арендованного здания, сославшись на

3 склад, № 4 склад, № 8 и19 склады, № 31 холодильной камеры, № 35,41,42 коридор, помещения литер А: №1 склад, № 6 кабинет, № 11 торговый зал, № 14 тамбур, № 15 склад, № 11 коридор, № 19 бухгалтерия, № 29 кабинет кассира. Произведенные переоборудования осуществлены без надлежащего разрешения компетентных органов. Истцом в обоснование своих требований также представлены документы: платежное поручение № 60 от 30.05.90. о перечислении 1267738,38 руб. –денежных средств за выкуп арендованного здания и оборудования магазина. Свидетельство о государственной регистрации права серия 76 № 23 325562 от 18.02.02. постоянного бессрочного пользования земельным участком для социально-культурных целей , площадью 2075 кв.м. ( в т.ч. 715 кв.м.- ООО ТК «Волжанка»), по адресу: <...>; технический паспорт идентифицирующий объект недвижимости, заключение ООО «Стерх-плюс» о том, что перепланировка и переустройства ( заложены оконные проемы, установлены дополнительные перегородки, сантехническое оборудование, дверные проемы) проведены без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности

исковые требования, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: журнал исходящей почты за апрель 2009г., журнал исходящей почты за декабрь 2009г., копии соглашения от 20.02.2001г. с приложением № 1 к нему, копии соглашения от 29.02.2008г. с приложением №1 к нему. Указанные документы по ходатайству истца приобщены к материалам дела. Ответчик после перерыва исковые требования не признал, представил в материалы дела дополнение к отзыву, в котором указал, что ответчик имеет право на выкуп арендованного здания , и он намерен им воспользоваться, в связи с чем ответчик полагает, что истец может воспрепятствовать реализации этого права в случае, если ответчик будет выселен. Кроме того, ответчик полагает, что неоднократные действия истца по воспрепятствованию в выкупе арендуемого ответчиком имущества противоречат действующему законодательству. Также ответчик указал, что председатель совета директоров ФИО4 - лицо, чьи полномочия не равны компетенции единоличного исполнительного органа и не подменяют собой компетенцию общего собрания акционеров общества ответчика, не обладает

отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (часть 9). Судом установлено и сторонами не оспорено, что заявление на выкуп арендованного здания истец представил ответчику 19.07.2013, а договор купли-продажи нежилого здания передан ответчиком истцу для подписания 01.04.2014. Из письма КМЭ г. Абакана от 13.09.2013 видно, что в установленный законом двухмесячный срок Администрация г. Абакана приняла меры к заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Из письма КМЭ г. Абакана от 17.09.2013 видно, что в сентябре 2013 года им обнаружены расхождения площадей здания по договору аренды и по акту ввода в эксплуатацию, о чем

принятым по делу судебным актом, истец его обжаловал в апелляционном порядке, просил отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводом суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты. Истец сослался на то, что является фактическим владельцем земельного участка, на котором расположен принадлежащий муниципальному образованию объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 134 кв. м, с кадастровым номером 38:36:000034:6790, по адресу: <...>, и имеет право на преимущественный выкуп арендованного здания и земельного участка, а единственным препятствием для реализации этого права является запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на указанный объект недвижимости, который фактически разрушен. Полагал, что ответчик злоупотребляет своим правом. Ответчик в отзыве изложил возражения на доводы заявителя жалобы. Полагал решение принято по полно установленным обстоятельствам, при правильном применении норм материального права, является законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Стороны извещены о начавшемся судебном

бани № 4 отсутствовала, что подтверждается представленными в материалы дела актами сверки (л.д. 105, 106) и не оспаривается ответчиками, - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При названных обстоятельствах, Заявитель имеет установленное Федеральным законом № 159-ФЗ право на выкуп арендованного здания бани № 4. В судебном заседании представители ответчиков данное обстоятельство не оспаривали. По существу, в рассматриваемом деле имеется спор – в чьей компетенции находится полномочие по принятию решения о выкупе арендуемого обществом здания бани. Изначально, Ответчиками было указано, что такое полномочие находится у Совета депутатов на основании Положения о приватизации муниципального имущества Коркинского городского поселения от 22.08.2007 № 175 (л.д. 65, 66-71). Пунктом 4 данного Положения, в редакции решения Совета депутатов от 26.08.2009

(арендодатель) и ООО фирма «САИ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения - здания банно-прачечного комбината по адресу: <...>. Данный договор начал действовать с 01 мая 2002 года (п.1.3). Срок окончания действия договора в нем не указан. Согласно свидетельству о государственной регистрации права объекту по адресу: <...> присвоен кадастровый номер №, указана его общая площадь - 800,2 кв.м.. 16.12.2013г. ООО фирма «САИ» обратилась в Департамент муниципальной собственности с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного здания банно-прачечного комбината по адресу: <...>. Письмом от 16.01.2014г. № 525-01-05 Департамент муниципальной собственности отказал истцу в отчуждении испрашиваемого помещения с указанием на снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположено арендуемое ООО фирма «САИ» помещение. В письме даны пояснения, что земельный участок с кадастровым № № снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № площадью 1677 кв.м и 418

о приватизации здания Центрального универмага ни один орган государственной власти не обладал полномочиями по приватизации памятников истории и культуры общегосударственного (федерального) значения. Так, в силу абз.2 п.1 ст. 10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных Верховным Советом СССР 23.11.1989 №810-1, право на выкуп арендованного имущества могло быть ограничено или запрещено законодательством Союза ССР и союзных республик. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.11.1990 №498 «Об ограничении выкупа зданий учреждений культуры и искусства, а также арендованного имущества в системе Министерства культуры РСФСР» (далее – Постановление Совмина РСФСР от 11.11.1990 №498) установлено, что в системе Министерства культуры РСФСР не подлежат выкупу арендованные здания учреждений культуры и искусства, музейные предметы, произведения живописи, библиотечные фонды, недвижимые памятники истории, культуры и архитектуры. В соответствии с п.п. 2 и 3 Постановления Верховного Совета РСФСР от 25.12.1990 №447-1 «О неотложных мерах по сохранению национального культурного и природного наследия народов РСФСР» (далее – Постановление ВС

и частным предпринимателем ФИО1 в пользование истцу было передана часть здания крытого рынка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 216 квадратных метров. Факт передачи подтверждается актом сдачи помещения арендатору от 16 октября 2001 года. В соответствии с пунктами 7.1. и 8 договора аренды помещения арендатор имеет право выкупа вышеуказанного здания путем составления дополнительного соглашения о выкупе к данному договору. На основании Постановления Главы администрации Усть-Большерецкого муниципального района от 19.12.2001 года № 369 «О выкупе арендованного здания крытого рынка ЧП ФИО1» 14 января 2002 года между сторонами по договору аренды помещения № 14-02 от 16 октября 2001 года заключено дополнительное соглашение, согласно которому часть здания крытого рынка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 216 квадратных метров была приобретена в собственность частного предпринимателя ФИО1 за 100 000 рублей, передача продавцом истцу в собственность части здания крытого рынка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 216 квадратных метров подтверждается актом приема-передачи от 14

В.И. сослалась на то, что спорный договор в части права на выкуп арендованного имущества является не заключенным ввиду несогласования такого существенного условия, как выкупная цена, поскольку соглашение о выкупной цене имущества должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами. Обращают внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Считают, что необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ. Материалы дела не содержат данных о согласовании между сторонами проведения неотделимых улучшений. ИП Назарюк С.Н. и его представитель адвокат Малыхин А.М., действующий на основании ордера, исковые требования Резниченко В.И. не признали, просили отказать в их удовлетворении. Уточненные заявленные встречные требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. ИП Назарюк С.Н. пояснил, что он с Резниченко В.И. заключил договор аренды здания кафе с последующим выкупом. В данном здании он полностью произвел ремонт,