Запрет последующей ипотеки - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), установлено, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. По мнению Департамента, указанные положения Закона об ипотеке не противоречат Кодексу в новой редакции и допускают включение в предшествующий договор об ипотеке положений о запрете последующей ипотеки . Положения пункта 4 статьи 336 Кодекса в новой редакции предусматривают обязанность залогодателя при заключении договора залога предупреждать в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). Применительно к ипотеке (залогу недвижимости) такая обязанность не является новеллой и предусмотрена статьей 12 Закона об ипотеке. При этом, по мнению Департамента, эта обязанность может быть соблюдена,

надписей на кредитных договорах. В связи с этим Федеральная нотариальная палата обращает внимание нотариусов на следующее. 1. Заложенное имущество может быть передано в последующий залог в обеспечение исполнения других требований. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом (п. п. 1, 2 ст. 342 ГК РФ). Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") предусматривает запрет на последующую ипотеку в случае, если она запрещена предшествующим договором об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия последующей ипотеки , договор последующей ипотеки должен быть заключен на таких условиях (п. 2 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Эти правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (п. 4 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, при удостоверении договора последующей ипотеки нотариус должен убедиться, в том что: - последующей ипотекой обеспечивается

был приостанавливать регистрацию, поскольку данной нормой установлен запрет на приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки, на основании чего, руководствуясь частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, частью 2 статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», признал приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения и последующий отказ в ее осуществлении незаконными и нарушающими права и интересы банка – залогодержателя и требования удовлетворил. Кроме того, суд указал, что спорным дополнительным соглашением № 4 внесены изменения в существенные условия об объеме обеспечиваемых обязательств. В частности, установлено дополнительное обременение в целях обеспечения обязательств общества по договору об открытии кредитной линии от 26.11.2013 № 133100/0028. Это означает, что изменения касаются не только договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.08.2016 № 153100/0002-7.2/1, но

запрета на совершении регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости), а также зная о поданных до истечения установленного Законом о банкротстве двухмесячного срока для закрытия реестра, но не рассмотренных требований кредиторов ООО «АФК» и ООО «ТрастОйлГрупп», составляющих более 80% от общей суммы требований кредиторов должника, тем не менее, включил вопрос об утверждении Положения от 26.12.2013 № 1 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в том числе обремененного ипотекой в повестку собрания кредиторов и, в последующем, реализовал спорное имущество с торгов, чем нарушил права кредиторов ФИО3 , ООО «АФК» и ООО «ТрастОйлГрупп». Удовлетворяя заявление об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения ООО «Деревообрабатывающий комбинат «Хольц», суд первой инстанции, оценив все представленные доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 10, 301, 302, 305, 347, 384, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 33, 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке

Федерации от 17.02.2011№ 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суды пришли к выводу о наличии оснований для признания данного обременения отсутствующим. При этом суды сочли доказанным, что обременение недвижимого имущества в пользу ответчика нарушает права и законные интересы истца. Поскольку исходя из буквального толкования судами условий указанного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.12 устанавливает запрет на последующую ипотеку спорного имущества без письменного согласия залогодержателя, указание в данном пункте на письменное согласие залогодержателя не может рассматриваться в качестве условия для последующей ипотеки в смысле, придаваемом абзацем вторым пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке. Учитывая, что такое согласие не было получено, при этом действие предшествующего договора не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, суды пришли к обоснованному выводу о незаконности государственной регистрации обременения в пользу ответчика. Данный вывод судов согласуется с положениями абзаца первого пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке,

договор между ФИО1 и ФИО3, ФИО2. При этом для признания последующего договора об ипотеке недействительным необходимо доказать знание стороны о запрете последующего залога. Более того, из п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке следует, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. В выписке из ЕГРН, несмотря на наличие записи об ипотеке, какое-либо указание на запрет последующей ипотеки отсутствует. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, требования заявителя в соответствии с ч.2 ст. 201 АПК РФ подлежат удовлетворению. В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения

уплате процентов за пользование кредитом обеспечивалось договором об ипотеке № 164/КД-0182/4 от 20.05.2004 года и договором поручительства № 1/КД-0182/4 от 20 мая 2004 года, заключенным с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 Предметом договора об ипотеке № 429/КД-361 от 24.09.2003 года и договора об ипотеке № 164/КД -0182/4 от 20 мая 2004 года является одно и то же недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание (производственный корпус № 2), площадью 5008,9 кв.м., расположенное в <...>. Ссылаясь на прямой запрет последующей ипотеки в период действия обязательств по кредитному договору <***> от 24 сентября 2003 года, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд Курской области с иском к ЗАО «Газэнергопромбанк» и ОАО «Конза» о передаче поручителю, исполнившему обязательство по кредитному договору, подлинные документы, удостоверяющие право требования к заемщику, а также о признании недействительным договора ипотеки № 164/КД-0182/4. По мнению истца, договор ипотеки № 164/КД-0182/4 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу противоречия требованиям ст. 342 ГК и п.2

в силу договора ипотеки №И-17 от 19.07.07, была прекращена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Рассмотрев заявленные требования и оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд не нашел оснований для удовлетворения иска. В качестве одного из главных фактических обстоятельств, положенных истцом в основание иска, было указано заключение договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №572 от 17.10.07 как последующего договора залога несмотря на предусмотренный договором ипотеки №И-17 от 19.07.07 как договором предшествующего залога запрет последующей ипотеки без согласия первоначального залогодержателя. В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, истец должен был доказать существование ипотеки объектов недвижимости, возникшей на основании договора ипотеки №И-17 от 19.07.07, на момент заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №572 от 17.10.07. Учитывая, что в материалы дела представлены доказательства обратного, то есть доказательства того, что на момент

В связи с нарушением заемщиком условий кредитных соглашений Банк письмами от 13.08.2009, 25.09.2008, направил заемщику и поручителю требования о возврате всей суммы кредита, уплате процентов, комиссии и неустойки. Заемщик и поручитель требование Банка не исполнили. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Банка в суд с настоящим иском. ОАО «Котлин» обратилось в суд с иском о признании недействительным договора последующей ипотеки, указав в обоснование заявленных требований, что в пункте 2.8 договора ипотеки стороны установили запрет последующей ипотеки , таким образом, договор последующей ипотеки заключен с нарушением пункта 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. После объединения настоящего дела и дела А56-84547/2009 по иску ОАО «Котлин» к Банку о признании ничтожным договора последующей ипотеки, суд рассматривает иск ОАО «Котлин» к Банку как встречный в соответствии с пунктом 5 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив доводы сторон в совокупности с

о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 ФЗ «Об ипотеке» из данных об их государственной регистрации. Согласно условиям пункта 11.3. Договора купли-продажи, заключенного между истцом и ФИО2, последующий залог объектов не допускается, т.е. договором установлен запрет последующей ипотеки . В силу п. 2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Поскольку, имеет место нарушение данной нормы и п. 11.3. вышеназванного Договора, и в соответствии с п. 3 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об

с заявлением об оспаривании решения Новочеркасского отдела Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований заявительница указала, что 7 декабря 2012 года между ней и ООО «Л.» заключены договор о займе денег и договор последующей ипотеки (залога недвижимого имущества). При заключении указанных договоров ей было известно, что между ОАО АКБ «Б.» (Банком) и ООО «Л.» 16 мая 2011 года был заключен кредитный договор, в котором отсутствует запрет последующей ипотеки либо условий, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке. К тому же кредитный договор не является предшествующим договором об ипотеке, так как его предметом является предоставление кредита. 7 декабря 2012 года заявительница подала договор последующей ипотеки (залога недвижимого имущества) с необходимым пакетом документов на государственную регистрацию в Новочеркасский отдел Управления Росреестра по Ростовской области. 18 апреля 2013 года она получила сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

200-208). Несмотря на то, что если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица, поэтому в силу п. 4 ст. 43 Закона об ипотеке правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, установлено, что ни договор ипотеки от 20.06.2012, ни спорные договоры последующей ипотеки не содержат запрета на последующую ипотеку имущества. Из объяснений ФИО6 следует, что и ранее при заключении договоров ипотеки она не указывала на запрет последующей ипотеки . Вопреки доводам жалобы о том, что оценка предмета залога на момент заключения договора ипотеки не была произведена, все оспариваемые договоры последующей ипотеки содержат пункт, в котором указана оценочная и залоговая стоимость предмета залога. Так, согласно п. 1.4 договора последующей ипотеки от 07.05.2015 № оценочная стоимость объекта недвижимости составляет 84283175,48 руб.; залоговая стоимость объекта недвижимости составляет 50569905,29 руб. (л.д. 7-15). В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об