Арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется. Как следует из судебных актов, общество «Барс» (арендатор) и общество «Читаавтострой» (арендодатель) заключили договоры аренды от 07.02.2013 и 11.02.2013, в соответствии с которыми арендодатель обязался передать во временное пользование арендатора здания, расположенные в <...>, 1д). Арендодатель обязался освободить передаваемые в аренду здания от своего имущества и имущества третьих лиц, не чинить препятствия в пользовании арендатором данных зданий. За нарушение указанного условия предусмотрена ответственность арендодателя в виде неустойки. После государственной регистрации договоров аренды арендатор направил арендодателю требование об освобождении арендуемых им зданий от находящегося в зданиях имущества . Однако ответчик не исполнил это требование и не освободил здания от своего имущества. Стороны 20.07.2013 подписали соглашения о расторжении договоров аренды, указав, что причиной расторжения является нарушение арендодателем условий договоров аренды. Общество «Барс», ссылаясь на указанные обстоятельства, на то, что ответчик нарушил условия договоров аренды и не освободил

обязательств по договору аренды от 09.01.2018 Учреждение - арендодатель передало, а Фонд - арендатор принял в фактическое владение и пользование объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, по акту приема-передачи без замечаний и возражений; согласно данному акту объекты аренды находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для использования; Фонд не представил надлежащих доказательств, подтверждающих, что ему чинятся препятствия в пользовании арендованными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они расположены; поскольку Фонд не исполнил обязательство по внесению в спорный период арендной платы, с него надлежит взыскать долг по арендной плате и неустойку; невнесение длительное время в установленный договором срок арендной платы является существенным нарушением условий договора, которое Фонд не устранил после получения соответствующей претензии Учреждения, поэтому истец на основании статьи 619 ГК РФ правомерно заявил требование о расторжении договора; после прекращения арендных отношений в силу статьи 622 ГК РФ арендатор должен вернуть арендованное имущество арендодателю. Суд округа согласился с выводами судов первой

был направлен отказ от договора уведомлением от 23.09.2015г. №27, со ссылкой на то, что договор прекращается по иссечении 30 дней с даны получения данного уведомления, извещен о наличии задолженности по арендной плате с марта 2015г. , при этом Арбитражным судом Челябинской области по делам № А76-5391/2015 и №А76-22698/2015 с АО «Торговый Дом ЦентрОбувь» взыскан долга по арендной плате за общий период с марта 2015г. по октябрь 2015г.и арендатором доводов о том, что арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом и арендатор не имеет возможности использовать предметом аренды заявлено не было, так же суд отмечает, что согласно представленному акту осмотра, выполненному ООО «Трейд-Бизнес» от 02.09.2015г., от 01.12.2015г. , а также фотоматериалам на входной двери арендуемого помещения имеется печать-пломба с реквизитами АО «Торговый Дом ЦентрОбувь» с отметкой «Опечатано 29.07.2015г.». Стороны 09.02.2016г. подписали совместный акт возврата помещений из аренды , с указанием на то, что арендатор произвел возврат, а арендодатель принял нежилое помещение, арендатор

внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено. Таким образом, требование истца об уплате арендной платы с ноября 2010 года по апреля 2011 года правомерно и подлежит удовлетворению. ООО «Евромет» ссылается на то, что арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом . В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. По мнению ответчика препятствия в пользовании имуществом выражено в действиях истца по блокированию выезда и вывоза с арендуемой территории имущества ответчика, что и было установлено решением арбитражного суда по делу А21-477/2011. Также ссылается на договор № 312 об оказании услуг от

с иском к федеральному государственному учреждению «Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии» (далее –РНИИАП) с иском о признании незаключенным дополнительного соглашения от 6 апреля 2010 года о расторжении договора аренды нежилых помещений от 08 февраля 2010 года, заключенного между ООО «Центр репродукции человека и ЭКО». Исковые требования мотивированы тем, что указанное дополнительное соглашение до настоящего времени государственную регистрацию не прошло, а, следовательно, договор аренды является действующим. Обращение в суд вызвано тем, что арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом , ссылаясь на прекращение договора аренды. РНИИАП обратился со встречным иском к ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» и просил выселить указанное общество из нежилых помещений, поскольку в связи с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора аренды право пользоваться имуществом прекращено. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2010 года отказано в принятии встречного иска, иск о признании дополнительного соглашения незаключенным удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что дополнительное соглашение о расторжении

и 01.03.2012 отражено о соответствии передаваемых помещений условиям договора аренды. Ссылаясь на наличие заложенности по арендной плате за период с 10.02.2012 по 31.08.2012, ООО «Строй-Интерьер-Сервис» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки. Возражая против заявленных арендодателем требований, ответчик пояснил, что имеет задолженность за период с февраля по апрель 2012 года (в размере 99 734 рублей). Однако последующее взыскание с него арендных платежей неправомерно в связи с тем, что арендодателем чинились препятствий в пользовании имуществом (были заменены замки на входных воротах и на воротах склада). Арендатор не имел возможности пользоваться своим имуществом до 03.05.2012, когда в присутствии руководителя компании (ФИО4) и участкового инспектора ФИО5 принадлежащее обществу имущество было вывезено, нежилые помещения освобождены арендатором, о чем составлен акт (справка) участкового инспектора. Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и руководствуясь нормами статей 309, 310, 328, 330, 333, 606, 611, 614 Кодекса, пришли

мер ответчиком по установке вентиляционных воздухоотводов в помещении, как и невозможность их установки, материалы дела не содержат. Договором на арендодателя не возложено обязательств соорудить вытяжную систему. Ведение ресторанного бизнеса и приведение принятого без замечаний помещения в соответствие с соответствующими требованиями относится исключительно к деятельности самого арендатора и не может возлагать на арендодателя дополнительных обязательств (сооружение вытяжной системы вентиляции, получение согласия всех жильцов многоквартирного дома в котором расположено спорное помещение). Доказательств того, что арендодателем чинились препятствия в пользовании имуществом , материалы дела не содержат. Перечень правовых оснований для прекращения обязательств установлен законом. Затруднительность получить согласие собственников квартир не является правовым основанием для прекращения установленного договором обязательства по оплате. Более того, арендатор не был лишен права в судебном порядке защитить свои права случае недостижения соглашения с собственниками квартир. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования арендованного помещения по назначению. Письмом от 22.08.2019 (т. 1,

доступа в спорное помещение для того, чтобы вывезти свое имущество. Однако, истец ФИО1 уведомления не получала, в том числе путем отказа от получения отправления, доставленного курьером службы доставки. Судом первой инстанции было установлено, что имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора вследствие оставления данного имущества в помещении после 12.12.2018, а по причине захвата арендодателем, сменившим замки в помещении и не допускавшим ФИО2 в помещение. Установив, что после 12.12.2018 арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом , вследствие чего арендатор был лишен возможности фактически использовать помещение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения за период после 13.12.2018 платы по правилам абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям действующего законодательства, подтверждаются представленными доказательствами. Довод апелляционной жалобы, согласно которому судом первой инстанции не были истребованы материалы

имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора, а по причине отбирания помещения арендодателем, запретившим доступ ФИО1 на торговую площадью 24.5кв.м. Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что после (Дата) передача помещения от истца ответчику не состоялась, ответчик был лишен права пользования помещением по причинам воспрепятствования в этом арендодателем, который письменных требований с указанием необходимости внесения задолженности по арендной платы, ее размера и срока внесения ФИО1 не предъявлял, т.е. арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом , вследствие чего арендатор был лишен возможности его фактически использовать, суд приходит к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы до момента ограничения доступа ответчика в арендованное им помещение, т.е. по (Дата). В данном случае ограничение истцом доступа ответчика к арендованному помещению (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В связи с чем суд не может согласиться с

84 803, 08 рублей, а всего образовалась задолженность в размере 773 064 руб. 63 коп., указанная задолженность не погашена и она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. При этом, суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о признании иска в части задолженности по арендной плате до 15 июня 2017 года, поскольку договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, арендуемое помещение по акту приема-передачи владельцу не передавалось, доказательств того, что арендодателем чинились препятствия в пользовании имуществом суду не представлено. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой

указала, что в нарушение п.3 ст. 607 ГК РФ договор не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Условие об объекте является несогласованным. Условия договора, представленного стороной истца, не соответствуют действительности, поскольку помещение, используемое ей для торговли, имело площадь 12 кв.м. Сам договор и акт приема-передачи помещения она не подписывала. Также ФИО1 во встречном иска сослалась на положения ст. 620 ГК РФ, указав на то, что арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом . Представители истца ООО «ЛидерКом» ФИО2 и ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на соответствие заключенного между сторонами договора субаренды требованиям действующего законоалтельства, на частичное исполнение ответчиком обязательств по оплате арендуемого помещения. Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ООО «ЛидерКом», настаивали на удовлетворении встречного иска. Представитель ответчика ФИО6 в судебное заседание не явился, о

договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Как следует из материалов дела (т. 3 л.д. 91-92, 122-138), после истечения согласованного срока аренды, арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом путем замены замков, вследствие чего арендатор был лишен возможности их фактически использовать, в связи с чем, суд приходит к выводу, что арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы с 01.07.2019 по правилам абз. 2 ст. 622 ГК РФ. В силу абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.