Капитальный ремонт арендованного помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Судом установлено, что 31.07.2009 между управлением (арендатор) и обществом «Южкузбасстрой» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 237. По согласованию с арендодателем в 2011 году управлением был осуществлен капитальный ремонт арендованных помещений на сумму 3 034 725 руб. В редакции дополнительного соглашения от 29.04.2011 № 1 по договору аренды от 31.07.2009 № 273 сторонами определено, что в счет арендной платы засчитываются ежемесячно затраты на улучшение арендованного имущества в размере 33 525 руб., 122 925 руб. перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя. Решением от 08.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-3794/2014 общество «Южкузбасстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное

арендатор обязался производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с его деятельностью по письменному соглашению сторон, а в случае проведения капитального ремонта в связи с естественным износом помещения затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы; неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя; Общество за свой счет осуществило капитальный ремонт арендуемого здания, представляющий собой неотделимые улучшения арендованного имущества; по условиям договора по истечении его срока действия, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие неотъемлемую принадлежность помещения ; Общество воспользовалось установленным для него в договоре аренды правом на возмещение затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы и решениями Александровского третейского суда от 11.03.2013 по делу № 2-30 и от 28.11.2013 по делу № 2-35 удовлетворены исковые требования Общества о зачете затрат на капитальный ремонт арендованного здания в счет арендной

арендатором в капитальный ремонт (реконструкцию) арендованного здания в долларах США рассчитывается по курсу рубля к доллару США, установленному ЦБ РФ на день составления акта государственной приемочной комиссии. Фирма на основании дополнительных соглашений от 07.12.1995 при согласовании с балансодержателем осуществила за свой счет реконструкцию (строительство) арендованного здания гостиницы и передала его ЦСКА по акту приема-передачи от 15.07.1998. Дополнительным соглашением от 15.07.1998 стороны определили, что арендатор осуществил ремонт здания на сумму 12 210 588 руб. 30 коп. (что по курсу, установленному ЦБ РФ на 15.07.1998, составляет 1 965 328,90 доллара США), которая подлежит зачету в счет арендной платы по договору от 10.10.1995. Балансодержатель и Фирма подписали 15.07.1998 акт сверки, в котором указали, что балансодержатель подтверждает: получение от арендатора в 1995 году 4 458 838 000 неденоминированных рублей, что по курсу ЦБ РФ на день платежа составляло 989 000 долларов США; стоимость произведенных арендатором капитальным ремонтом 624,5 кв. м вспомогательных помещений на сумму

35 копеек без учета НДС. Затраты арендатора на капитальный ремонт арендуемых помещений, не возмещенные арендодателем на момент прекращения договора в связи с приватизацией нежилых помещений, подлежат возмещению в течение двух месяцев со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления арендатору соответствующих денежных средств, полученных от победителя аукциона. Договор аренды от 01.03.2012 № 5199 и дополнительные соглашения к нему от 16.08.2012, 09.07.2013 зарегистрированы в установленном законом порядке. Согласно постановлению администрации города Владимира от 23.12.2013 № 4764 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 217,5 квадратного метра, и признании утратившим силу постановления администрации города Владимира от 26.04.2013 № 1487» спорные нежилые помещения подлежали приватизации на аукционе. Пунктом 4.2 постановления установлено, что в случае прекращения договора аренды от 01.03.2012 № 5199 в связи с приватизацией объекта в течение двух месяцев со дня заключения договора купли-продажи следует возместить арендатору затраты на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества в сумме 4 006 967 рублей 06

оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 10, 174,181,196 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что совместные действия органов юридического лица и другой стороны сделки совершены в ущерб интересам Общества и его участников, признав недоказанным выполнение работ по капитальному ремонту арендованного имущества либо его улучшения арендатором, расходы по которым компенсированы последнему по оспариваемому; отсутствуют доказательства выполнения ремонта, улучшений арендованного имущества за счет собственных средств на сумму, указанную в соглашении от 05.09.2014, либо приблизительно сопоставимую с ней. Судами были исследованы обстоятельства взаимоотношений сторон в соответствии с условиями соглашения от 08.01.2003 и договоров аренды того же имущества от 01.01.2013, 01.08.2014, 17.10.2014, оценены доказательства, доводы и возражения относительно наличия фактических расходов на проведение ремонта и улучшений арендованного

аренды муниципального нежилого помещения №188, расположенного по адресу: <...>, для использования под стол заказов автозапчастей, сроком действия с 26.01.1999 по 31.12.1999. Впоследствии договор аренды муниципального нежилого помещения №188 ежегодно перезаключался на новый срок на основании ст.621 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с постановлением Городской Думы г.Калуги №146 от 13.06.2000 управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, стала осуществлять Городская Управа городского округа «Город Калуга». В 2001 году предпринимателем ФИО2 были произведены перепланировка, капитальный ремонт арендованного помещения и возведена пристройки площадью 6,4кв.м. Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а возместить стоимость улучшений арендованного помещения ответчик отказался, предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Судом первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания с Городской Управы ГО «Город Калуга» в пользу предпринимателя ФИО2 365576руб.52коп., в том числе неотделимых улучшений в сумме 349834руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15742руб.52коп, посчитав их в этой части

договор подряда, план и смету представить в Департамент до начала производства работ. Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО «ВолгаАльянс» на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору. Письмом от 15.09.2009 № 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет аренной платы за помещение. Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного

что арендатор вправе производить улучшения имущества, значит любые улучшения арендованного имущества, соответствующие критериям необходимости и разумности, должны признаваться произведенными с согласия арендодателя. В этой связи, основываясь на положениях пункта 2 названной статьи, полагает, что долговые обязательства у него перед истцом отсутствуют ввиду произведенных за счет собственных средств неотделимых улучшений арендованного помещения на сумму 1 220 359 руб. Утверждает, что суды не исследовали обстоятельство того, что условиями договора аренды предусмотрена обязанность заявителя (арендатора) производить капитальный ремонт арендованного помещения , в ином случае, при отсутствии выполнения работ по улучшению помещение было бы непригодно для его использования. ООО «ЛОТТЕ Отель Владивосток» в отзыве на кассационную жалобу и в проведенном посредством веб-конференции судебном заседании в лице своего представителя, возражая относительно приведенных в ней доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. ООО «КРДТ» извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции

и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 28.10.2004 между Комитетом (арендодателем) и предпринимателем ФИО1 (арендатором) был заключен договор № 1/253 аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования под торговлю нежилое подвальное помещение общей площадью 211,7 кв.м., расположенное по адресу <...>. Договором установлено, что арендатор обязуется поддерживать арендованное помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Капитальный ремонт арендованного помещения был окончен арендатором в январе 2005 года Полагая, что Комитет не оплатил затраты на проведение капитального ремонта, истец обратился в арбитражный суд со встречным иском. Суд первой инстанции отказал во встречном иске, применив исковую давность. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам

на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке. Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012. По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора). Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора). По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта. Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд"

средства в общей сумме <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. – ФИО2, <данные изъяты>. – ФИО4). О ходе ремонтных работ в указанном помещении периодически интересовался ФИО6 После окончания ремонта в ДД.ММ.ГГГГ истцы перевези мебель и заняли отремонтированное помещение под офис для осуществления предпринимательской деятельности. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и юрист администрации МО Зареченский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области ФИО5 обменялись проектами договора аренды вышеуказанного помещения. Договор аренды содержал условие о зачете понесенных истцами расходов на капитальный ремонт арендованного помещения в счет арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ истцами по просьбе главы администрации МО Зареченский сельсовет Тоцкого района Оренбургской области ФИО1 возле здания <данные изъяты> гарнизонного военного суда были переданы ключи от офиса, в котором находились подлинники договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ, акта выполненных работ, товарного чека № от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> руб., товарные чеки и акты выполненных работ по ремонтным работам на сумму <данные изъяты> руб. Также ФИО1 истцами были передан подписанный ими последний лист

размере 11788 рублей 98 копеек, расторгнуть договор аренды, а также обязать передать по акту приема-передачи здание в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В обоснование указав, что ФИО2 обязательств по договору аренды не исполняются. ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к администрации МО СП «» о взыскании денежных средств, затраченных ремонт здания и расторжении договора аренды. Свои требования обосновал тем, что в период аренды помещения за свой счет произвел капитальный ремонт арендованного помещения на сумму 348 000 рублей, в целях приведения его в надлежащее состояние. Просит расторгнуть договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № без выплаты задолженности по арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с администрации МО СП «» стоимость ремонтных работ в размере 348000 рублей и установить срок возврата здания по договору аренды после возмещения денежных средств. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты к производству встречный исковые требования ФИО2 к администрации МО СП «» о расторжении договора аренды здания,