Продажа недвижимости в рассрочку - гражданское законодательство и судебные прецеденты

отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Как следует из содержания принятых по делу судебных актов и установлено судами, между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) от 03.05.2018 № 59-5268 (в редакции вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2017 по делу № А40-95870/2017) с оплатой цены объекта на условиях рассрочки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Несогласие с расчетом процентов, подлежащих уплате по договору за предоставленную рассрочку, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 9,75% годовых, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 421, 422, 445 Гражданского

суда от 09.07.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021 по делу № А40-5214/2021, у с т а н о в и л: Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фото-Проф-ТАСС» (далее – Общество) о взыскании 14 056 060 руб. 92 коп. задолженности по оплате ежемесячных платежей по договору от 21.12.2016 № 59-4110 купли- продажи недвижимости, 2 240 047 руб. 08 коп. процентов за предоставленную рассрочку согласно пункта 3.3 договора, 2 768 446 руб. 07 коп. пеней, начисленных на основании пункта 5.1 договора, о расторжении договора купли-продажи недвижимости и обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение. Арбитражный суд города Москвы решением от 26.04.2021, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021, расторг указанный договор, обязал ответчика возвратить Департаменту нежилое помещение, взыскал с Общества 2 768 446 руб.

и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 54, 309, 310, 329, 330, 307, 454, 456, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Кемеровской области при рассмотрении дела № А27-8169/2018, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества (покупатель) в пользу Комитета (продавец) испрашиваемой задолженности по договору от 17.05.2012 купли- продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа, процентов, установленных договором за предоставление рассрочки платежа, и пеней, начисленных на сумму долга, поскольку Общество не представило доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение им предусмотренных договором обязательств. При этом суд апелляционной инстанции указал следующее: Комитет представил в материалы дела доказательства направления претензионного письма по адресу регистрации Общества в качестве юридического лица, что подтверждает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора; Общество несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений; поскольку ответчик в суде первой инстанции

пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив условие, отличное от предусмотренного в нем, а именно: для возникновения права продавцов требовать расторжения договора от 26.12.2022 достаточно установить факт неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости независимо от размера произведенной покупателем оплаты. Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что данное условие договора не нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, и не противоречит существу законодательного регулирования отношений по купле- продаже недвижимости в рассрочку (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Судом учтено, что длительное время, вплоть до возникновения спора в суде о возврате переданного имущества в связи с его неоплатой, ответчик не

за нарушение срока оплаты. Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в ситуации когда истец не намерен расторгать договор купли продажи а иск направлен на обязание ответчика, исполнить обязательства по договору купли- продажи. Следовательно в силу закона и условий договора, ответчик (покупатель) оплачивает товар, в размере и сроки, установленные Приложением №4 к договору. На момент рассмотрения спора, не оплачены платежи на 20.01.2018. Поскольку спорным договором купли-продажи предусмотрена продажа объектов недвижимости в рассрочку , и срок оплаты по остальной сумме еще не наступил, оснований для взыскания всей суммы задолженности нет. Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции. Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заключенным истцом и ответчиком договором предусмотрена рассрочка оплаты, а в приложении N 4 к договору (график платежей) сторонами согласован график (даты и суммы) оплаты. В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи

по настоящему договору или до расторжения настоящего договора. В обеспечение исполнения ООО Розничная торговая сеть «Магик» принятых на себя по договору купли-продажи недвижимого имущества № 15 от 30.12.2014 обязательств между ООО «Лотос ТЕХ» (поручитель) и Администрацией города Рыльска Курской области (кредитор) заключен договор поручительства от 01.02.2016, в соответствии с пунктом 1.1. которого поручитель обязался отвечать перед кредитором за исполнение обществом с ограниченной ответственностью Розничная торговая сеть «Магик» всех своих обязательств по договору купли- продажи недвижимости в рассрочку № 15 от 30.12.2014. Согласно пункту 2.1. договора поручительства поручитель обязуется нести солидарную ответственность с должником перед кредитором за исполнение обязательств должника по договору купли-продажи, включая, в случае неисполнения должником своих обязательств по нему, возврат суммы основного долга или его части и уплату штрафных санкций. Пунктом 3.1. договора поручительства установлено, что поручительство прекращается: - в случае если после подписания договора обязательства должника по договору купли-продажи изменились (дополнительными соглашениями к договору) и указанные изменения

статьи 367 Гражданского кодекса РФ, сделан без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Кассационная инстанция указала на отсутствие оснований к выводу о прекращении действия договора поручительства в силу пункта 6 статьи 367 Гражданского кодекса РФ, отметив следующее. Заключая договор поручительства 01.02.2016 ООО «Лотос ТЕХ» приняло на себя обязательства отвечать в полном объеме за неисполнение или ненадлежащее исполнение всех обязательств ООО РТС «Магик» по договору купли- продажи недвижимости в рассрочку от 30.12.2014 №15 по выплате любого из платежей (статья 311 Гражданского кодекса РФ). При этом, сторонами не был установлен срок поручительства по каждому конкретному ежемесячному платежу, установленному в графике внесения платежей с 10.01.2015 по 10.01.2018. При заключении договора поручительства сторонами согласовано исполнение обязательства поручителя по погашению задолженности должника по частям, что, учитывая рассрочку платежа, предусмотренную договором купли-продажи от 30.12.2014 №15, требует определения срока поручительства в отношении каждой части. Иск в отношении задолженности по

суда Курской области от 08.09.2015 по делу № А35-3810/2015 в отношении ООО РТС «Магик» введена процедура наблюдения. В обеспечение исполнения ООО РТС «Магик» принятых на себя по договору купли-продажи недвижимого имущества № 15 от 30.12.2014 обязательств между ООО «Лотос ТЕХ» (поручителем) и Администрацией города Рыльска (кредитором) заключен договор поручительства от 01.02.2016, в соответствии с пунктом 1.1 которого поручитель обязался отвечать перед кредитором за исполнение ООО РТС «Магик» всех своих обязательств по договору купли- продажи недвижимости в рассрочку № 15 от 30.12.2014. Согласно пункту 2.1 договора поручительства поручитель обязуется нести солидарную ответственность с должником перед кредитором за исполнение обязательств должника по договору купли-продажи, включая, в случае неисполнения должником своих обязательств по нему, возврат суммы основного долга или его части и уплату штрафных санкций. Решением Арбитражного суда Курской области от 25.02.2016 (резолютивная часть объявлена 17.02.2016) по делу № А35-3810/2015 ООО РТС «Магик» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. 26.07.2016

и земельного участка, при этом, по взаимной договоренности в качестве стоимости объектов недвижимости в договоре указан <данные изъяты> Как установлено судом, сторонами было достигнуто соглашение о стоимости жилого дома и земельного участка равной <данные изъяты>., из которых <данные изъяты> уплачены истцу при подписании предварительного договора купли-продажи, <данные изъяты> при заключении основного договора, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> согласно расписке ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, подлежала уплате истцу до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, имела место продажа недвижимости в рассрочку при том, что все существенные условия договора (цена товара, порядок, сроки и размеры платежей) определены расписками. Сумма задолженности в размере <данные изъяты>. была взыскана решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ солидарно с ответчиков в пользу истца. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда было оставлено без изменения и вступило в законную силу. Как усматривается из иска и не оспаривалось ответчиками, указанная сумма задолженности

указанные платежи и проценты выплачиваются покупателем не позднее 10 числа каждого месяца с момента подписания договора, указанная сумма передается продавцу наличными денежными средствами, о чем составляется расписка и передается покупателем. Принимая во внимание, что между сторонами достигнуто соглашение о стоимости жилого дома и земельного участка равной 550000 руб., из которых 275000 руб. уплачены истцу, а оставшаяся сумма, в размере 275000 руб. подлежит уплате до 01.11.2018, суд полагает, что в данном случае имеет место продажа недвижимости в рассрочку , при том, что все существенные условия договора определены. Регистрация права собственности ФИО3 была произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по .... Согласно выписки ЕГРН от 23.05.2018 № 70/097/001/2018-2524, ФИО3 принадлежит на праве общей долевой собственности, 343/6138 доли в праве, жилой дом, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: .... Согласно исковому заявлению, ответчик произвел выплату только части задолженности в размере 275000 руб. и не произвел оплату за жилой дом и

Из указанного законоположения следует, что по договору купли-продажи стороны могут предусмотреть, в частности, условие о рассрочке платежа. Принимая во внимание, что между сторонами достигнуто соглашение о стоимости гаража, равной <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. уплачены истцу при подписании договора купли-продажи, а оставшаяся сумма, согласно договора подлежала уплате суммами не менее <данные изъяты> руб. ежемесячно не позднее 20-го числа каждого месяца до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что в данном случае имела место продажа недвижимости в рассрочку , при том, что все существенные ус договором. В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Ответчиком не представлено доказательств полной оплаты по договору купли-продажи. Сумма задолженности также не оспорена. В связи с чем задолженность в размере <данные изъяты> руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В соответствии с п.4 договора за просрочку

рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Из анализа указанных законоположений следует, что по договору купли-продажи стороны могут предусмотреть, в частности, условие о рассрочке платежа. Принимая во внимание, что между сторонами достигнуто соглашение о стоимости жилого дома и земельного участка, определен порядок внесения платежей, суд полагает, что в данном случае имеет место продажа недвижимости в рассрочку , при том, что все существенные условия договора (цена товара, порядок, сроки и размеры платежей) определены в содержании договора, договор сторонами подписан, сторонами не оспаривается. В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на