Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, приняв во внимание решение Арбитражного суда Кировской области по делу № А28?15210/2018, вступившее в законную силу 19.03.2020, учитывая, что договор аренды нежилого помещения от 12.05.2014 № 7218, на основании которого заявитель обратился к департаменту за реализацией преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, прекратил действие в связи с расторжением, а также обстоятельства, послужившие основаниями для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и принятие департаментом 17.06.2020 решения об отказе в реализации преимущественного права в связи с расторжением договора, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», признали оспариваемое решение правомерным и, учитывая, что совершение действий,

по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Принимая обжалуемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 69, 71, 198, 200 АПК РФ, Закона № 159-ФЗ, и исходили из отсутствия установленной законом совокупности условий, являющейся основанием для признания незаконным оспариваемого решения. При разрешении спора судами приняты во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А28-11315/2018, послужившие причиной для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя , а именно: неоднократные нарушения арендатором условий договора до момента подачи заявления о выкупе (использование помещения не по прямому назначению, с нарушением правил торговли спиртосодержащими жидкостями, в том числе после получения требований арендодателя о необходимости прекращения нарушений). Установив, что на момент принятия департаментом обжалуемого решения договор аренды от 12.05.2014, на основании которого заявитель обратился к ответчику за реализацией преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, прекратил действие в связи с его расторжением, суды

является условием для расторжения договора. То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон. Согласно доводам завода, при заключении договора он рассчитывал на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, однако в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора утратил такую возможность. В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В данном случае, как указывает завод, задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы. Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается

интересы и права публично-правового образования, поэтому просил признать спорную сделку ничтожной в части указанных условий. Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 422, 450, 619 Гражданского кодекса, частью 2 статьи 3, частью 4 статьи 71, пунктом 1 статьи 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более пяти лет, пришли к выводу, что условия пунктов 23, 24, 25 договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса; досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении заявления Прокурора не учли следующего. В силу части 2 статьи 3 Лесного кодекса имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, лесных насаждений, древесины и иных добытых лесных ресурсов, регулируются гражданским законодательством, а

инстанций, предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 03.12.2019 № 3/АА нежилого помещения. В соответствии с пунктом 2.3 договора он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в определенном гражданским законодательством порядке в случае, если арендатор задерживает оплату аренды (подпункт 2.3.3). При этом согласно пункту 2.4 договора в случае его досрочного расторжения по инициативе арендодателя на основании пункта 2.3 арендатор выплачивает арендодателю неустойку, равную двойной сумме арендной платы. В частности, исходя из условий пункта 2.4 договора аренды, неустойка в размере двойной суммы арендной платы подлежит уплате арендатором в случае досрочного расторжения этого договора по инициативе арендодателя на основании пункта 2.3. В свою очередь пунктом 2.3 договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в определенном гражданским законодательством порядке в случае, если арендатор задерживает оплату аренды. Из содержания приведенных условий договора следует, что данная неустойка подлежит уплате в случае расторжения договора по требованию арендодателя, произошедшего в связи

арендной платы за ноябрь 2020 отклонен. Доказательств невозможности использования арендованных помещений по вине арендодателя в период ноября 2020 года ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил. Представленные ответчиком видео материалы не приняты судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку не отвечают признаку достоверности, а также принципу относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 67, 68 АПК РФ). Вопреки доводам жалобы внесенный по договору обеспечительный платеж удержан истцом в качестве штрафа за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при наличии вины арендатора, что соответствует п. 6.3 договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае если арендатор неоднократно (два и более раз) не вносит арендную плату (полностью или в части) и/или нарушает срок внесения арендной платы. Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчиком не внесена арендная плата за период с 01 марта 2020 года по 12 марта 2020 года, а также в

расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГКРФ ГК РФ). Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено пунктом 5.3.2 договора аренды. Как установлено судами, факт ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-34700/2011. Как видно из материалов дела, Общество погасило задолженность по арендной плате в полном объеме только после предъявления исковых требований. Таким образом,

деле (их представителей), установил: Первый заместитель прокурора Республики Тыва обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением в интересах муниципального образования «КааХемский кожуун Республики Тыва» (далее – истец, прокурор) к Администрации «Каа-Хемского района Республики Тыва» (далее – администрация) и Артели старателей «Ойна» (далее – артель) о признании недействительными в силу ничтожности пунктов 2.1.1, 6.2 договора аренды земельного участка от 13.12.2021 № 99, заключенного между администрацией и артелью, в части допускающей досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не на основании решения суда. Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 16.06.2023 в удовлетворении иска отказано. Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Ответчики отзыв на апелляционную жалобу

размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки. Исчисленный размер пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 079, 66 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с напоминанием необходимости внесения арендной платы за пользование помещением, с предложением расторгнуть договор аренды. Ссылаясь на п ч.2 ст. 450, ч.3 ст. 619, п.2 ст. 452 ГК РФ истец считает, что поскольку арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды, а пунктом 4.3 договора предусмотрено расторжение договора аренды по инициативе арендодателя , недвижимое имущество (помещение) подлежит изъятию у арендатора. На основании изложенного истец просит суд, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 73 728,81 руб., пени в размере 4 079,66 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, изъять у ФИО1 и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» имущество: нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане

вложения в феврале, марте два письменных предупреждения по договору аренды жилого помещения с требованием оплаты коммунальных услуг и не нарушении условий договора аренды, с приложением квитанций об оплате долгов со стороны истца за коммунальные услуги и требованием их перечисления на счет истца. Со стороны ответчика долг по оплате за коммунальные услуги согласно договору аренды не погашен, денежные средства на счет истца не поступали. Согласно договору аренды жилого помещения (п.6.2, 6.2.1, 6.2.3) досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора аренды или с неоднократными нарушениями, которые не устранены арендатором в течение 15 дней после получения арендатором письменного требования арендодателя устранить такие нарушения, а также в случае просрочки по внесению платежей арендной платы арендатором более 30 дней. В качестве правового основания своих требований истец ссылается на положения п.1 ст.209, п.1 ст.288, ст.309, ст.310, п.1 ст.671, ст.678, ч.2 ч.4 ст.687, ст.688, ст.675 ГК

отмостки здания, в то время как предметом договора аренды являлись конкретные помещения здания и именно в связи с ремонтом этих помещений обязались ответчики нести соответствующие расходы. Также суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных ч.2 ст. 450 ГК РФ оснований для удовлетворения требования Еремина А.А. об изменении условий договора в одностороннем порядке, путем исключения из договора аренды от 31 января 2011 г. пункта 6 (о неустойке в размере 3 000 000 рублей за расторжение договора аренды по инициативе арендодателя ), а также пунктов 3 и 5 дополнительного соглашения от 14 декабря 2011 г. к договору аренды (о сроке договора аренды до 30 января 2026 г. и изменении размера неустойки до 8 000 000 рублей за расторжение договора аренды по инициативе арендодателя). Судебная коллегия с данными выводами соглашается, возникший спор судом разрешен правильно, выводы соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права. Оценка представленных в материалы дела доказательств произведена судом в соответствии с

гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя Портных Виталия Сергеевича к Николаенко Тамаре Алексеевне о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора аренды. Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Богатых О.П., судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции. установила: индивидуальный предприниматель Портных В.С. (далее – ИП Портных В.С.) обратился в суд с иском к Николаенко Т.А., в котором просил взыскать с ответчика денежные средства в счет компенсации за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в размере 200 000 руб.; проценты в размере 2 367 руб. за пользование чужими денежными средствами; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере 50 000 руб., государственной пошлины в размере 5 224 руб. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 2 марта 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2023 года,