ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Расторжение договора аренды при смене собственника - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Определение № 306-ЭС21-4034 от 15.06.2021 Верховного Суда РФ
отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа. Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее. Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие
Определение № 09АП-1163/2023 от 18.08.2023 Верховного Суда РФ
осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности. Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом пункта 8.3 договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам. Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды. Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется. Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями. В случае, если бы
Определение № 305-ЭС20-14025 от 24.11.2020 Верховного Суда РФ
и удовлетворить иск. В числе прочих доводов Банк указывает на следующее. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При замене стороны в договоре аренды и в обязательстве, вытекающем из договора аренды, в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.
Определение № А40-89806/19 от 17.12.2020 Верховного Суда РФ
и апелляционной инстанций. Между тем суды трех инстанций не учли следующее. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие
Решение № А71-925/08 от 21.04.2008 АС Удмуртской Республики
ним от 16.04.2008г. № 01/022/2008-317,из текста которой следует, что соседняя квартира по ул.Барышникова,д.9кв.71 является жилой и принадлежит на праве собственности гражданину ФИО3 Право на досрочное расторжение договора возникло у истца в соответствии с п. 5.1.3 Договора, ч.2 п.1 ст.450 ГК РФ и п.2ст.452 ГК РФ. Установленный ст.452 ГК РФ порядок расторжения истцом соблюден ,с требованием о расторжении договора истец обратился к ответчику 17.10.2007 года письмом № 10. Кроме того, истцом приняты меры к расторжению договора и в соответствии с условиями договора по п.5.1.7 с предупреждением ответчика письмом от 17.10.2007 года, в связи с возникшей необходимостью спорного объекта недвижимости для собственных нужд в производственных целях. Доводы ответчика со ссылкой на нормы ст. 617 п.1 ГК РФ о невозможности досрочного расторжения договора аренды при смене собственника признаны судом не состоятельными , поскольку истец обратился в суд за расторжением спорного договора аренды по иному основанию , с связи с допущенными нарушениями условий
Постановление № А32-4481/14 от 24.02.2015 АС Северо-Кавказского округа
– 265 112 рублей 02 копейки (по состоянию на 01.07.2014 – 337 671 рубль 21 копейка). Требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса и статьи 46 Земельного кодекса. Порядок расторжения договора администрацией соблюден (письма от 20.05.2013 и 04.09.2013). Ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам, общество просит в жалобе решение и постановление отменить в части взыскания долга и пени, приняв в этой части новый судебный акт. В остальной части ответчик просит оставить судебные акты без изменения. Общество полагает ошибочным вывод судов о наличии у него обязанности по внесению арендных платежей в пользу администрации с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок (07.11.2009). До даты заключения (государственной регистрации) соглашения о смене собственника земельного участка и изменения договора аренды соответствующая обязанность у общества отсутствовала. На основании заключенного с территориальным управлением договора
Постановление № А81-3827/20 от 24.05.2022 АС Западно-Сибирского округа
привлечена новая управляющая компания - Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «А2», которая также ежедневно контактирует с арендаторами (в том числе были утверждены новые правила Арендаторов торгового центра, а также перезаключены договоры с ресурсоснабжающими организациями и договор на вывоз ТКО); в момент оплаты денежных средств (в указанный ответчиком период) в публичном доступе в рамках дела №А46-10187/2018 имелась информация о расторжении ООО «Анкор Девелопмент» договора аренды №107 от 30.12.2015 (и как следствие всех заключенных договоров субаренды), о чем ответчик не мог не знать. По мнению истца, получив письмо о смене собственника №07/19С, содержащее сведения о расторжении основного договора аренды (и как следствие всех договоров субаренды), а также проект прямого договора аренды с новым собственником, ИП ФИО6, действуя разумно и добросовестно, должна была и имела возможность выйти из спорных правоотношений, заключить договор аренды с ООО «Ред Эппл Инк» и исполнять договорные обязательства надлежащим образом. Истец полагает, что предприниматель не мог не
Постановление № А51-4580/18 от 04.10.2018 АС Приморского края
С учетом изложенных обстоятельств, раскрытых позиций сторон по делу, суд первой инстанции обосновано оценил подписание спорного акта в качестве формального действия. Аналогичным образом подписание соглашения о расторжении договора аренды между ПАО «РОСБАНК» и ответчиком с 24.08.2017 само по себе не прекратило обязанности ответчика по оплате фактического пользования спорным имуществом до даты фактического освобождения такового. Оценивая доводы и возражения сторон относительно сложившейся коллизии применения части 5 статьи 95 Закона N 44-ФЗ, и пункта 1 статьи 617 ГК РФ, судебная коллегия приходит к следующему. Установление общего императивного запрета на замену стороны госконтракта согласно части 5 статьи 95 Закона N 44-ФЗ (помимо отмеченных в ней исключений) не содержит принципиального отрицания действия пункта 1 статьи 617 ГК РФ в части установления гарантий правового положения арендатора при смене собственника арендуемого имущества, как и не закрепляет запрета собственнику на свободное распоряжение принадлежащим ему имуществом. Судебная коллегия отмечает, что поскольку статус стороны в договоре определяется возложенными на
Апелляционное определение № 33-10537/2017 от 17.01.2018 Верховного Суда Республики Крым (Республика Крым)
тогда, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права, в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, и когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их допустимости и относимости, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что заключенным договором аренды предусмотрено расторжение договора аренды при смене собственника земельного участка, данное положение договора не противоречило нормам действующего на тот момент законодательства. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции исходя из следующего. 21 февраля 2006 года между ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 2,2502 га, в том числе пашни 2,2502 га, расположенного на территории Нижнегорского поселкового совета. Кадастровый №, договор зарегистрирован 06 апреля 2007 года в Едином государственном реестре земель под
Определение № 33-5776/12 от 17.07.2012 Иркутского областного суда (Иркутская область)
истец направил арендатору письма с просьбой решить вопрос об увеличении размера арендной платы либо об изменении площади занимаемого помещения. 14 апреля 2011 года истцом было составлено дополнительное соглашение, которое направлено ответчику 15 апреля 2011 года. 27 апреля 2011 года истец направил в адрес ответчика требование о выплате арендной платы и погашении задолженности. 14 июля 2011 года истец направил ответчику письмо и соглашение о расторжении договора аренды. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ФИО1 не доказал факт надлежащего уведомления арендодателя о смене собственника , а также факт неисполнения арендатором своих обязанностей по уплате арендодателю платежей по договору аренды. Так, судом установлено, что направленные ФИО1 11 февраля 2011 года в адрес ООО «Б» письмо и дополнительное соглашение к договору аренды ответчиком получены не были, почтовое отправление вернулось в адрес истца в связи с истечением срока хранения. Также истцом не представлены достоверные доказательства получения ответчиком писем истца от
Апелляционное определение № 2-1934/19 от 22.06.2020 Верховного Суда Удмуртской Республики (Удмуртская Республика)
условий и положений, из которых бы следовало, что срок уведомления (предупреждения) о расторжении договора является различным в зависимости от оснований (причин) для одностороннего расторжения договора арендодателем, в договоре не содержится, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что 10-дневный срок письменного уведомления (предупреждения) о расторжении договора относится ко всем случаям и основаниям, когда инициатором расторжения является арендодатель. Как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1, став собственником спорного нежилого помещения, заявил в письменном виде, как предусмотрено договорами аренды, односторонний отказ от договоров и обосновал их расторжение (отказе от договоров) как сменой собственника спорного нежилого помещения, что не связано с нарушением условий договора арендатором, так и неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы два и более раза подряд. Проверив обстоятельства, в связи с которыми истец ФИО1 заявил односторонний отказ от договоров аренды с ответчиками, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у истца имелись основания для одностороннего
Апелляционное определение № 33-874/19 от 13.02.2019 Хабаровского краевого суда (Хабаровский край)
по реквизитам Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска. До настоящего времени документы о переходе права собственности на указное помещение и реквизиты для оплаты по договору ответчику не представлены. Указывает, что уведомление, направленное посредством АО «ДХЛ Интернешнл» содержит неверную фамилию. Доказательств получения ответчиком уведомления от 13.04.2018 материалы дела не содержат, также не представлены доказательства о получении ответчиком требований о расторжении договора аренды либо отказе в получении данного требования, в связи с чем, полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Препятствий для передачи реквизитов для оплаты и уведомления о смене собственника у истца не имелось, ему неоднократно предлагалось представить указные документы. ФИО2, уведомленная о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие. В судебном заседании суда апелляционной инстанции
Апелляционное определение № 33-7704 от 24.07.2019 Приморского краевого суда (Приморский край)
собственности на указанное помещение определена в размере 1/2. В адрес ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды и передаче нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 дан письменный ответ, из текста которого следует, что арендатор просит арендодателя зачесть в счет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ компенсацию за причиненные неудобства, связанные с поиском нового помещения и переезда. ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направлено письмо, в котором указано, что досрочное расторжение договора аренды является обоснованным, по независящим от нее причинам в связи со сменой собственника (вступление в наследство). Позднее истцом в адрес ФИО2 направлена претензия, согласно которой ФИО1 просил произвести оплату компенсации за односторонний отказ от исполнения договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. в размере 82 500 рублей. Данная претензия оставлена без ответа. Арендодателем произведен частичный зачет в счет арендной платы в размере 65 500 рублей за декабрь месяц 2018. Разрешая требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 309, 310, 606, 614, 617