ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 305-ЭС18-5960 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 25 мая 2018 г. Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Терем+» на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 по делу № А40-188699/2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2018 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Терем+» (г.Москва) к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, обязании устранить нарушения прав, УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью «Терем+» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 44,2 кв. м, расположенного по адресу: ул. Южнобутовская, д. 145 (этаж 1, пом. III, комнаты 1-5, 5а, 6), выраженного в письме департамента от 07.11.2014 № 33-5-2994/14-(0)-1; обязании департамента
9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел № А65-21296/2014, А65-19480/2015, установив, что письмом от 09.06.2014 № 11457/кзио-исх, впоследствии признанным незаконным и отмененным, комитет создал обществу препятствия в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений площадью 249 кв.м, пришли к выводу, что уплаченная истцом в период с 18.08.2014 по 31.03.2016 арендная плата является для него убытками. Удовлетворяя требование о взыскании неосновательного обогащения, составившего уплаченную истцом арендную плату за помещение площадью 334,8 кв.м. за период с 01.11.2015 по 30.11.2015, суды исходили из того, что договор купли-продажи указанного имущества заключен 30.10.2015, а помещения переданы обществу по акту приема-передачи лишь 01.12.2015. Довод жалобы о том, что истец неправомерно заявляет
МТУ Росимущества была проведена работа по устранению противоречий и принятию мер по продаже имущества. Письмом от 19.11.2020 № 72-ПС-05/12379 МТУ Росимущества обратилось к истцу с предложением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору аренды имущества, с направлением соответствующего заявления и документов, подтверждающих соответствие требований, установленных Законом № 178-ФЗ для реализации преимущественного права покупки. Письмом от 20.11.2020 № 1221 истец на основании пункта 4 статьи 30.3 Закона № 178-ФЗ выразил свое согласие на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Со стороны МТУ Росимущества 26.11.2020 в адрес Общества был предоставлен ответ о возможности осуществить последнему продажу имущества по договору аренды, путем реализации преимущественного права покупки. МТУ Росимущества издало распоряжение от 25.11.2020 № 72-900-р об условиях приватизации находящейся в федеральной собственности Причальной стенки (далее - Распоряжение № 72-900-р). Пунктом 3 Распоряжения № 72-900-р на основании отчета об оценке № 387-06 установлена цена имущества в размере 101 972 300 рублей (с учетом НДС).
принятие департаментом 17.06.2020 решения об отказе в реализации преимущественного права в связи с расторжением договора, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», признали оспариваемое решение правомерным и, учитывая, что совершение действий, направленных на реализацию преимущественного права выкупа объекта недвижимости, при отсутствии договора аренды и наличии решения об отказе в реализации преимущественного права, не признанного незаконным, невозможно и удовлетворение требований общества не приведет к восстановлению его прав, отказали в удовлетворении требований. Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными. Доводы кассационной жалобы не подтверждают существенных нарушений судами норм материального права и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием
законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что заключенный договор аренды недвижимого имущества в целях, предусмотренных условиями договора, обществом не исполнялся; здание по назначению не использовалось и находится в неудовлетворительном состоянии; действия по внесению арендной платы без фактического использования помещения и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности производились в целях использования статуса субъекта малого предпринимательства для реализации преимущественного права выкупа здания в льготном порядке, признали действия общества недобросовестными и отказали в удовлетворении заявленных требований. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что он соответствует требованиям, предусмотренным Законом № 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости в льготном порядке, несостоятельны с учетом установленного судами недобросовестного поведения общества. Доводы жалобы выводы судов не опровергают, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права,
указанные в части 4 настоящей статьи, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (часть 4.2 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ). Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ (вступил в силу с 05.08.2008) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения возможна при наличии всех перечисленных в данной статье условий, в том числе при отсутствии арендуемых объектов недвижимости в перечне, утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209- ФЗ. Материалы дела свидетельствуют и суд установил, что утверждение перечня имущества, свободного от прав третьих лиц, используемого для поддержки предпринимательства и не подлежащего отчуждению в частную собственность, в городе Петушки находится в компетенции Совета народных депутатов. Арендуемое Обществом нежилое помещение
гражданка Воронова, получившая указанное уведомление, не работала на тот момент на предприятии истца. Кроме того, указанное обстоятельство не имеет значения для настоящего спора ввиду отсутствия доказательств со стороны истца о внесении платы за пользование арендуемым помещением в полном объеме. В статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Реализация преимущественного права выкупа арендуемого Обществом помещения, согласно указанной статье, возможна при наличии всех перечисленных в ней условий, в том числе при отсутствии задолженности по арендной плате за такое имущество на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Таким образом, наличие задолженности по оплате за пользование помещением в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ означает, что преимущественное право на покупку спорного имущества не может быть реализовано. Арбитражный суд Нижегородской области оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса
необходимые для рассмотрения вопроса о возможности реализации Предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Оснований для вывода о том, что целью действий Комитета являлось исключительно воспрепятствование реализации Предпринимателем преимущественного права выкупа спорного имущества, не имеется. Предприниматель не лишен возможности в надлежащем порядке обратиться с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Довод заявителя о нарушении Комитетом требований Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ отклоняется, поскольку к рассматриваемым отношениям данный закон не применим. Реализация преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества осуществляется на основании Федерального закона № 159-ФЗ. На основании изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований. Арбитражный суд Нижегородской области и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы
части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Между тем, в пункте 8 указанного Информационного письма № 134 разъясняется возможность реализации права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, но лишь при условии, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. В данном случае возможность сформировать из спорного помещения обособленный объект недвижимого имущества установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А58-4369/2019, что имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора применительно к статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи, как правильно указали судебные инстанции приведенные Администрацией доводы
РФ от 20 мая 2015 г. № 299. В тексте объявления по объекту-аналогу № 2 указано, что готовность 99 % и он выставлен на продажу на условиях срочной продажи (стр. 85 отчета об оценке). Оценщиком данные факты не проанализированы. Анализ рынка объектов-аналогов проанализирован не в полном объеме. Оценщиком не проанализированы данные рынка купли-продажи аналогичных объектов. Проанализированы только сделки по продажи недвижимости КУМИ города Братска, которые не могут быть признаны рыночными (объект-аналог № 3 реализация преимущественного права выкупа , стр. 86 отчета об оценке). Объекты-аналоги № 1, № 2 отсутствуют в составе анализа рынка. В связи, с чем оценщиком нарушен пп. в, п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщиком должен быть проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом
федерального закона № 159 ФЗ всоответствии с договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Сам факт заключения договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, имеющегося в материалах дела, и факт государственной регистрации права собственности на помещение за обществом (в деле имеется свидетельство) свидетельствуют, что в момент заключения между истцами и ответчиком договора задатка общество имело преимущественное право на выкуп указанный помещений, так как в соответствии со ст. 3 ФЗ № 159 от 22.07.2008 г. реализация преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества возможна лишь в случае если оно находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Ответчик выдвигает утверждение о том, что истцы отказывались от нотариального удостоверения перехода прав на долю в уставном капитале общества. Данное утверждение является ложным и противоречит фактическим обстоятельствам дела. ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику письмо, в котором подтвердили готовность исполнить взятые на себя
области местного значения»). Использование указанного земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями п. 5 ст. 5.1 и ст. 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Административное здание с кадастровым номером №, также является объектом культурного наследия регионального значения - «Комплекс жилой застройки по улице Радищева, кон. XVIII - нач. XIX вв.: дом жилой, кон. XVIII - нач. XIX вв.». Реализация преимущественного права выкупа , предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
палаты по цене, равной его рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», без проведения конкурса или аукциона. Поскольку преимущественное право нотариуса приобрести недвижимое имущество в целях осуществления нотариальной деятельности установлено Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцами исковых требований. Между тем, принимая такое решение, суд оставил без внимания, что реализация преимущественного права выкупа , предоставленного Основами, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом о приватизации и при соблюдении предусмотренных им ограничений, в связи с чем продажа объекта культурного наследия может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации. Согласно ст. 29 названного Федерального закона объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также
образования «<адрес> сельсовет» <адрес> и понуждении административного ответчика в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу разработать и принять административный регламент по предоставлению муниципальной услуги субъектам предпринимательской деятельности о рассмотрении обращений о выкупе арендуемого имущества. В обоснование своих требований прокурор указал, что прокуратурой <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведен анализ практики прокурорского надзора за исполнением органами местного самоуправления законодательства, в части соблюдения прав субъектов предпринимательской деятельности при реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в муниципальных образованиях <адрес>, в ходе которого было установлено, что в деятельности администрации <адрес> сельсовета <адрес> имеются нарушения федерального законодательства прав неопределенного круга лиц, в том числе субъектов предпринимательской деятельности при реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Так согласно Перечню муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, в муниципальном образовании «<адрес> сельсовет» имеются нежилые помещения, предназначенные для сдачи в аренду. В ДД.ММ.ГГГГ администрацией
