Возмещение стоимости улучшения арендованного имущества - гражданское законодательство и судебные прецеденты

г. Москва09.10.2020 Судья Верховного Суда Российской Федерации Киселева О.В., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2020 по делу № А56-14083/2019 по иску предпринимателя к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области о взыскании 295 248 руб. в возмещение стоимости улучшений арендованного имущества , установил: решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2020, в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7

лифта, систем вентиляции, отопления, освещения и др.). Однако при рассмотрении дела суды не установили характер выполненных обществом неотделимых улучшений, в том числе, производился ли налогоплательщиком ремонт либо им в действительности были произведены капитальные вложения в форме достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения арендованных основных средств, а также не дали должной оценки возмездности и экономической оправданности капитальных вложений с учетом вышеназванных критериев. При этом судами сделаны взаимоисключающие выводы относительно того, подлежит ли возмещению стоимость произведенных обществом улучшений в арендованном имуществе . Суд первой инстанции указал, что договорами аренды предусмотрен зачет расходов на неотделимые улучшения в счет арендной платы, и в то же время сделал вывод о том, что при прекращении действия договоров аренды и возврате имущества стороны фактически исходили из отсутствия обязанности по возмещению стоимости улучшений. Суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и принимая решение об удовлетворении требований налогоплательщика в части данного эпизода доначислений, не устранил допущенные судами нарушения

оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводу об отсутствии необходимой совокупности условий для привлечения ФИО1 к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Судебные инстанции верно исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. В рассматриваемом случае, пунктом 3.3 договора аренды от 31.01.2009 установлено право арендатора по улучшению здания или проведению внутренней перепланировки здания для обеспечения своего технологического процесса по дополнительному согласованию с арендодателем и документировать всякие планировки и изменения.

нарушено (упущенная выгода). По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества , произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 16, 421,616, 623 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя. Суды исходи из следующего. По условиям договора аренды от 14.10.2005 арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений. К

инстанции обоснованно применил к возникшему спору норму, содержащуюся в пункте 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые не были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при передаче имущества в аренду. Арбитражный суд первой инстанции правильно при разрешении спора руководствовался нормой статьи 623 ГК РФ, согласно которой возмещение стоимости улучшения арендованного имущества возможно лишь в том случае, если предварительно было получено согласие арендодателя на такое улучшение. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Арбитражным судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и сделан обоснованный вывод о том, что вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ арендатор не получил письменного согласия на улучшения арендованного имущества. При этом арбитражный суд правильно оценил фактические обстоятельства дела, указав, что в письме

был досрочно расторгнут соглашением сторон, которым было предусмотрено, что ответчик обязуется выплатить истцу по решению суда стоимость неотделимых улучшений (ремонт здания), а также стоимость приобретенного оборудования. Здание и оборудование были переданы в муниципальную собственность по акту приема-передачи от 22.09.2009. Ответчик с иском не согласился, считает, что п. 3.3.5 договора арендатору запрещалось производить перепланировку, переоборудование арендуемого имущества без письменного согласия арендодателя, ссылается на ст. 623 ГК РФ согласно которой арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшения арендованного имущества в случае если произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Однако истец произвел капитальный ремонт без согласия ответчика. Также ответчик считает, что стоимость оборудования завышена в связи с чем отказывается от него и согласен вернуть его истцу. Из материалов дела следует, что 25.10.2007 между Администрацией Дальнереченского городского округа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был заключен договор на аренду недвижимого муниципального имущества, находящегося на территории Дальнереченского городского округа, согласно

использует данные помещения, сдает данные помещения в субаренду, что означает, что улучшения арендованного имущества произведены в целях осуществлением им хозяйственной деятельности. Произведенные улучшения арендованного имущества не увеличили экономическую стоимость арендованного объекта, поскольку в соответствии с отчетом об оценке № 036-20 здания теплой стоянки (произведен по заданию внешнего управляющего ООО «ПАТП») и планом внешнего управления ООО «ПАТП» (прилагаются), рыночная стоимость всей теплой стоянки площадью 3.564 кв.м., составляет 4590000 рублей. Истец же претендует на возмещение стоимости улучшения арендованного имущества , которое арендует частично - 2.484 кв.м. из 3.564 кв.м. - и в сумме 4.648. 173,72 рублей. Истцом заявлено требование о возмещении стоимости улучшения арендованного имущества (части помещения), и стоимость такого улучшения части имущества (4648173,72 рублей) является большей, нежели рыночная стоимость всего здания теплой стоянки (4590000 рублей). Кроме того, в соответствии с п. 1.1. договора № 12 подряда на выполнение работ по ремонту кровли от 10.01.2019 года (т.1, л.д. 16), предметом договора

со дня, следующим после дня окончания договора № 1/10. данное обстоятельство свидетельствует о наличии взаимной воли сторон на продолжение существующих правоотношений. Таким образом, довод налогового органа о прекращении арендных отношений не может быть прият во внимание. Таким образом, Общество продолжает арендовать у ООО "Промышленная группа «Запад» имущественный комплекс, в состав которого входят реконструированный объект, что подтверждается договорами аренды имущественного комплекса № 1/11 от 24.01.2011 и от 04.05.2011 № 1/11, следовательно, право на возмещение стоимости улучшения арендованного имущества (ст. 623 Гражданского кодекса РФ) фактически не возникло. Момент определения налоговой базы по НДС в данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 167 НК РФ не наступил. Доказательств обратного налоговым органом не представлено. С учетом изложенного суд считает, что налоговый орган не доказал наличия оснований для доначисления обществу спорных сумм налога на добавленную стоимость, в том числе факта безвозмездной передачи обществом прав на неотделимые улучшения арендованного имущества (совершения налогооблагаемой операции), оспариваемое решение

площадью 61,5 кв.м., расположенного по адресу: .... Договор от 24.04.2006 года был заключен на срок 11 месяцев. В связи с тем, что данное помещение по санитарным нормам и планировке не соответствовало требованиям предполагаемой деятельности истца (парикмахерские услуги), им с согласия ответчика были проведены улучшения данного помещения. Стороны договорились, что улучшения будут производиться на сумму не более 70 000 руб. В договор аренды был включен пункт 2.1.6, предусматривающий, что арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшения арендованного имущества в размере 70000 руб. в случае расторжения договора со стороны арендодателя. В арендуемое помещение 14 февраля 2008 года с согласия ответчика была установлена новая входная дверь. Стоимость вместе с ее монтажом составила 10 000 руб., что подтверждается бланком-заказом от 14.02.2008 года и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 14.02.2008 года. 26 мая 2008 года истец получила уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2008 года. В этот день ответчик собственноручно составил акт

октября 2008 года между Чжу Вэньбинем и ООО «ТрансАтлантик» договор безвозмездного пользования, предусматривал производство ремонта крыши производственной базы, монтаж котельной и системы отопления. Данные работы были выполнены истцом, затраты составили 2800 000 руб. Названный договор в настоящий момент не является ничтожным и не признан судом недействительным. ФИО1 и ее представитель в судебном заседании с требованиями не согласились, указав, что ст. 623 ГК РФ, на которую ссылается истец, не может быть применена, поскольку возмещение стоимости улучшения арендованного имущества возможно только при заключенном договоре аренды, а договор между Чжу Вэньбинь и ООО «Транс Атлантик» считается незаключенным, не порождающим каких-либо прав и обязанностей у ООО «Транс Атлантик». Также указали, что в марте 2008 года на спорную производственную базу был наложен арест, в связи с чем, Чжу Вэньбинь и ООО «Транс Атлантик» не имели права распоряжаться арестованным имуществом, и заключать какие-либо договора, в том числе и по ремонту производственного помещения. Считают, что исковые

участка, хотя и прочно связанного с ним, и перемещение указанного объекта без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно. Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 28 октября 2016 года, стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость материалов, выполненных для возведения объекта экспертизы и ограждения земельного участка строительства дома составила 1 729 668 рублей. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка №992 от 27 декабря 2011 года, взыскать с ответчика в пользу истца 1 729 668 рублей в счет возмещения стоимости улучшений арендованного имущества и судебные расходы: за услуги представителя в размере 50 000 рублей, в счет оплаты компенсации расходов по оплате экспертизы в размере 36 000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 17 278 рублей. В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Соболев А.Н. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении; просили иск удовлетворить. Представитель ответчика Администрации города Ржева Тверской области ФИО2 просила в иске отказать, изложила обстоятельства, указанные в отзыве,