Заключение предварительного договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

на срок с ______ по _______ (далее - Срок аренды) по Акту приема-передачи. 2.2. Срок аренды может быть продлен по соглашению Сторон. 2.3. В случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора один раз в течение срока действия настоящего Договора Арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды Помещения на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания Срока аренды. При условии получения предварительного письменного согласия Арендодателя и при надлежащем исполнении всех условий настоящего Договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды Помещения на новый срок на новых условиях, которые будут предложены Арендодателем. 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Арендодатель обязуется: 3.1.1. Предоставить Помещения Арендатору по Акту приема-передачи в течение ____ дней с даты заключения Договора. 3.1.2. В случае возникновения по вине Арендодателя условий, препятствующих использованию Арендатором Помещений по

убытков. 3.4.5. При принятии решения о формировании отложенных аквизиционных затрат страховщик определяет в учетной политике состав, порядок признания и списания отложенных аквизиционных затрат. Актив в виде отложенных аквизиционных затрат признается при заключении договора страхования. В дальнейшем он оценивается по амортизированной стоимости в соответствии с методом эквивалентного учета (амортизируется по мере признания заработанной страховой премии). Прекращение признания отложенных аквизиционных затрат происходит одновременно с прекращением признания страхового обязательства в части резерва незаработанной премии. 3.4.6. Займы страхователям рассматриваются как актив страховщика, являющийся финансовым инструментом. В пункте BC122 Основ для выводов указано, что походы к этому вопросу не рассматривались при принятии стандарта в этой фазе. Некоторые договоры страхования позволяют страхователю получить заем от страховщика. В предварительных документах по МСФО (IFRS) 4 "Договоры страхования" было предложено, чтобы страховщик рассматривал эти займы как предоплаты, а не создание отдельного финансового актива. Поскольку Совет не признал этот вопрос приоритетным, в рамках фазы I МСФО (IFRS) 4 "Договоры

Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба по изложенным в ней доводам может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Суды, истолковав условия заключенного сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что спорные правоотношения сторон следует квалифицировать как отношения по заключению предварительного договора аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель на период оформления межевого дела передал арендатору в аренду земельный участок площадью 3 210 кв. м, согласно декларации о факте использования земельного участка по адресу: ул. Водонасосная, 1, разрешенное использование - под фермерское хозяйство. Договор заключен на период оформления постоянных документов, на срок не более 1 года с момента его подписания сторонами. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

существенное значение для правильного разрешения спора о наличии либо отсутствии на стороне Общества – арендатора неосновательного обогащения. Учитывая изложенное, окружной суд, не принимая судебного акта по существу спора, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, предложив суду проанализировать условия предварительного договора аренды нежилого помещения с учетом положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации; определить действительную волю сторон при заключении предварительного договора аренды об объеме и стоимости подлежащих выполнению работ; дать оценку всем доводам сторон, в том числе относительно объема подлежащих выполнению и фактически выполненных работ; рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы; на основании всех установленных обстоятельств, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права. Данное окружным судом указание, в том числе касающееся необходимости толкования условий договора в совокупности, соответствует требованиям материального и процессуального права и не является переоценкой обстоятельств. Приведенные Обществом в жалобе доводы

то, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности. В связи с этим суд на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал, что основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. не позднее 28.09.2013. Поскольку арендатором не был подписан направленный 08.07.2013 и подписанный со стороны арендодателя договор аренды на согласованных условиях в срок не позднее 28.09.2013, суд посчитал, что основной договор не заключен по вине арендатора, что согласно пункту 3.3.1 предварительного договора исключает удовлетворение исковых требований. Отменяя решение от 03.07.2014, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что основной договор подлежал заключению в течение года со дня подписания договора предварительного. В то же время суд апелляционной инстанции посчитал,

законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы предпринимателя ФИО1, суд не усматривает оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего. Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении договоров аренды недвижимого имущества от 23.08.2013 (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались в будущем на условиях, в порядке и сроки, определенные этим договором, заключить договоры аренды нежилых помещений, общей площадью 130 кв. м, расположенных на втором этаже здания торговый центра, строительство которого осуществляется арендодателем. Предварительным договором предусмотрено, что: - способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по заключению договоров аренды является обеспечительный взнос арендатора в размере 585 000 руб., который не является задатком, неустойкой или иным способом обеспечения обязательств (пункты 6.1, 6.2, 6.4); - часть обеспечительного взноса

заключение договора в установленный срок с соблюдением порядка, установленного предварительным договором: не направил ответчику в установленные сроки (пункты 3.1.2, 3.2.3 договора) проект договора долгосрочной аренды и предложение его заключить, а в течение трех лет с даты получения свидетельства о праве собственности на нежилое помещение продлял договор фактического пользования на новый срок, как следствие, договор долгосрочной аренды в установленный срок заключен не был. Предложение о заключении договора долгосрочной аренды от истца поступило к ответчику только 22.03.2018, через три года после прекращения обязательств по предварительному договору аренды . Суды также учли, что из судебных актов по делу № А41-84288/17, в рамках которого расторгнут заключенный между сторонами договор фактического пользования от 05.12.2014, следует, что арендодатель своими действиями ухудшил положение арендатора, существовавшее на момент заключения договора фактического пользования, а также из поведения арендатора усматривается, что он утратил интерес к заключению договора долгосрочной аренды, тогда как истец фактически просит понудить ответчика заключить договор долгосрочной

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Банк Интеза» (далее – ответчик, АО «Банк Интеза», банк) о взыскании 3 692 157, 75 руб., в том числе 736 157, 75 руб. – стоимость ремонтно-строительных работ; 100 000 руб. – убытки, оплаченные в качестве штрафных санкций за несвоевременное заключение предварительного договора аренды спорного помещения; 2 856 000 руб. – упущенная выгода, возникшая в результате того, что помещения признаны непригодными для дальнейшей эксплуатации без проведения ремонта за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 из расчета 600 руб. за 1 кв. м. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017, исковые требования удовлетворены, с АО «Банк Интеза» в пользу ИП ФИО1 взыскано 3 692 157 руб. 75 коп. убытков,

основной договор аренды не заключен, и арендная плата не получена по вине ответчика, не представлены, доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи по передаче имущества не подтверждены. Сведения о направлении каких-либо претензий со стороны истца к ответчику после заключения договора купли-продажи и до момента регистрации прав на имущество связанные с неисполнением (ненадлежащим) исполнением обязательств по договору, отсутствуют. Судебные инстанции с учетом статьи 15 Гражданского кодекса верно отметили, что само по себе заключение предварительного договора аренды не может в безусловном порядке гарантировать получение дохода в виде арендной платы в предусмотренном размере, поскольку положительный результат его заключения зависит от деятельности самого истца, принятия им всех необходимых мер для регистрации права собственности на имущество в целях возможности последующего заключения основного договора аренды в согласованные сторонами сроки. Суды признали, что в нарушение статьи 65 Кодекса истец не представил надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих возможность получения в спорный период арендной платы в указанном им

требований, взыскать с ответчика 1 971 186, 44 руб. убытков, 3 000 000 руб. неустойки за период с 22.11.2016 по 20.01.2017, резолютивную часть решения изменить в части размера подлежащей взысканию госпошлины. По мнению подателя жалобы, судами неверно распределено бремя доказывания и неверно применена статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Судами не учтено, что действия ответчика по распоряжению правом аренды при наличии обременения со стороны инвесторов является злоупотреблением правом, а заключение предварительного договора аренды с истцом при наличии правопритязаний других лиц на арендованные помещения – противоправным поведением ответчика. В обоснование противоправности поведения ответчика истец указывает также на факты подписания акта допуска в помещения после истечения срока действия предварительного договора и принятие ответчиком от истца второй части обеспечительного платежа. Вывод судов об отсутствии прямой связи между представленной истцом проектной документацией и спорными нежилыми помещениями податель жалобы считает необоснованным, так как в материалах дела нет ни одного доказательства, прямо

что площадь торгового зала, арендованная Предпринимателем и необходимая для исчисления единого налога на вмененный доход, составляла 15,1 кв.м, а не 91,1 кв.м, как указывала Инспекция. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации налоговым органом не представлено: обследование торгового места Предпринимателя не производилось, запросы о технической характеристике арендованного Предпринимателем объекта в органы, осуществляющие техническую инвентаризацию, не направлялись. Обоснованно судебными инстанциями признаны правомерными и доводы Предпринимателя о том, что, несмотря на заключение предварительного договора аренды от 01.06.2003 № 1 с обществом с ограниченной ответственностью «Стройпартнер», она торговую деятельность в магазине-баре «Дионис» во 2 и 3 кварталах 2003 года не осуществляла, так как там производился ремонт, что подтверждается справкой собственника помещения. При таких обстоятельствах у налогового органа отсутствовали основания для вывода о занижении налогоплательщиком налогооблагаемой базы по единому налогу на вмененный доход. Поэтому суды правомерно удовлетворили заявление налогоплательщика и признали решение Инспекции от 30.12.2005 № 12-12/181 недействительным в обжалованной

с момента подписания предварительного договора, но не ранее выполнения сторонами обязательств, предусмотренных п. 1.4 предварительного договора. Вместе тем, заключить с истцом договор аренды земельного участка ДНТ «Олимп» отказалось. Решением Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 31.08.2017, вступившим в законную силу 21.11.2017, отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ДНТ «Олимп» о понуждении к заключению договора аренды части земельного участка. Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что у председателя правления ДНТ «Восточное» отсутствовали полномочия на заключение предварительного договора аренды . Полученный задаток ответчик возвратил только 26.04.2018. Таким образом, ДНТ «Олимп» незаконно пользовалось ее денежными средствами в период с 10.02.2016 по 26.04.2018. Истец просил взыскать с ДНТ «Олимп» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 195 016 руб. 50 коп. за период с 10.02.2016 по 26.04.2018, расходы на оплату юридических услуг в размере 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5100 руб. Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебном заседании

арендодателю, а при несоблюдении указанных требований - отказать в заключении договора (отозвать оферту). В случае введения пропускного режима на территории субъекта Российской Федерации, для заключения Предварительного и/или основного договора аренды ТС мобильное приложение может предусматривать необходимость ввода сведений о выданном пользователю пропуске с проверкой его действительности и срока действия. В заключении предварительного / основного договора аренды ТС может быть отказано случаях отсутствия подтверждения валидности пропуска на заявленный период аренды. В целях обеспечения безопасности заключение предварительного договора аренды ТС мобильное приложение может предусматривать необходимость прохождения пользователем тестирования, определяющего скорость реакции, внимательность, а также иные характеристики. Успешное завершение тестирования является дополнительным требованием для допуска к использованию ТС. Ответчик осуществлял в период времени с 18:55:48 16.09.2021 года по 21:38:52 16.09.2021 года, сессию аренды транспортного средства VW Polo, государственный регистрационный знак №, VIN №, 2020 г.в. По окончанию сессии аренды ТС, компанией арендной планы в размере: 648,92 руб. получить не удалось, в связи с