Залог объекта культурного наследия - гражданское законодательство и судебные прецеденты

реализуется указанием на это в резолютивной части судебного акта об обращении взыскания на залог - в виде обязанности потенциальных приобретателей выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права Судебной коллегией не допущено. Довод подателя жалобы о том, что банк может оставить имущество у себя как залогодержатель, не исключает возникновение у него охранных обязательств в отношении спорного объекта при передаче ему права собственности на предмет залога. Возражения заявителя, изложенные в надзорной жалобе, не опровергают выводы Судебной коллегии, сделанные применительно к обстоятельствам, установленным судами по настоящему спору, и не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 308.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для пересмотра дела в порядке надзора. Руководствуясь статьями 308.4 и 308.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья определил: отказать Управлению по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного

и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Таких оснований в связи с доводами жалобы не установлено. Удовлетворяя иск в части, суды руководствовались статьями 329, 334, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из установленных фактов наличия и размера задолженности по кредитным договорам, отсутствия возражений по существу требований, определив начальную цену помещений на основании представленного истцом отчета об оценке. Ссылка заявителя на фактические обстоятельства, связанные с расположением спорных нежилых помещений в здании относящемся к объектам культурного наследия , впервые была заявлена ответчиком в суде округа, рассмотрена этим судом и отклонена со ссылкой на отсутствие со стороны ответчика в судах первой и апелляционной инстанций, управомоченных на исследование и установление фактических обстоятельств спора, каких-либо возражений против условий договоров об ипотеке. Поскольку указанный

норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Таких оснований в связи с доводами жалобы не установлено. Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 168, 334, 337, 348–350, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о несоответствии действующему законодательству спорного договора, предметом которого является объект культурного наследия. Возражения истца сводятся к иному толкованию обстоятельств спора, в том числе связанных с исполнением сторонами своих обязательств по договору, возможностью обеспечения защиты спорного объекта культурного наследия, получивших оценку судов нижестоящих

ипотеки не является договором, предусматривающим передачу предмета залога в собственность, во владение либо пользование залогодержателю. Соответственно, положения статьи 48 Закона № 73-ФЗ не применяются к договорам ипотеки. Кроме того, банк указывает, что статья 48 Закона № 73-ФЗ применяется только к объектам, включенным в реестр объектов культурного наследия. Из 35 объектов, переданных в залог, только один объект включен в этот реестр (на что имеется указание в договоре ипотеки). В отношении других объектов охранное обязательство до сих пор не оформлено. Следовательно, в отношении иных объектов банк в любом случае является добросовестным залогодержателем: сведения о статусе объекта как объекта культурного наследия включаются в Единый государственный реестр недвижимости, однако соответствующие записи в этом реестре отсутствуют вплоть до настоящего времени. Вывод судов о статусе предмета залога основан на постановлениях Совета Министров Башкирской АССР от 1949 г., о которых банк не знал при возникновении залоговых правоотношений. При передаче имущества в ипотеку собственник заверил банк об отсутствии

сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Согласно пункту 5 этой же статьи заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Ответчик подписал дополнительные соглашения № 2 к договорам залога 5 лет назад, знал заведомо обо всех условиях сделки, а также о том, что предмет залога является объектом культурного наследия . Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 – 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Приведенные в кассационной жалобе доводы, выводы судов не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами обстоятельств дела. Между тем,

подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемые договоры залога от 16.11.2009г., 23.06.2011г., 13.07.2012г., 08.10.2012г. были заключены в период существования зарегистрированного права собственности Общества на земельный участок и до признания судом договора купли-продажи земельного участка недействительным, в связи с чем Банк является добросовестным залогодержателем, право которого сохраняет силу (статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011г. № 2763/11, действующая с 01.07.2014г. редакция пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации). Встречный иск Общества обоснован следующими обстоятельствами. В материалы настоящего дела представлена кадастровая выписка в отношении спорного земельного участка от 07 мая 2014 г. из которой следует, что 17 апреля 2014г. в государственный кадастр недвижимости (ГКН) внесены изменения в части сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а именно весь земельный участок входит в зоны: 1) Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости»; 2) Охранная зона

93 450 183,44 руб. учтено как обеспеченное залогом имущества должника. 30.09.2014 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило ходатайство конкурсного кредитора - ЗАО «Банк Интеза» об установлении начальной продажной цены имущества ЗАО «Кавалькада», находящегося в залоге у ЗАО «Банк Интеза», в размере 96 136 000,00 руб., а именно следующего заложенного имущества: 1. 4-этажное нежилое здание главного производственного корпуса общей площадью 8.568 кв.м., находящееся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.О, кадастровый номер 78:40:19201:11:7.Согласно выписке из ЕГРП от 17.12.2013 № 78-00-4001/5003/2013-7973 объекту присвоен новый кадастровый номер: 78:40:0019201:1009; 2. 3-этажное нежилое здание корпуса манометров общей площадью 1.980,8 кв.м, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.И, кадастровый номер 78:40:19201:11:6, обременено обязательствами по сохранению объекта культурного наследия ; 3. 3-этажное нежилое здание административного корпуса общей площадью 2.277,2 кв.м, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.А, кадастровый номер 78:40:19201:11:2, обременено обязательствами по сохранению объекта культурного наследия; 4. 1-этажное нежилое здание насосной канализационной станции общей площадью 16,3

нельзя отнести к решениям высшего исполнительного органа государственной власти о передаче в залог конкретного государственного объекта недвижимости. Следовательно, договор об ипотеке заключен в отсутствие соответствующего решения органа государственной власти, представляющего интересы Республики Мордовия как собственника публичного образования, то есть с нарушением пункта 3 статьи 6 Закона об ипотеке. С учетом изложенного обе судебные инстанции, оценив установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о недействительности спорного договора об ипотеке (залоге недвижимости) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылка заявителя на отсутствие у истца заинтересованности и права на обращение с заявленным иском подлежит отклонению, поскольку заключение спорного договора при выявленных несоответствиях закону нарушает интересы истца, как полномочного органа, осуществляющего функции в сфере сохранения, использования и популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия . Довод об отсутствии доказательств отнесения административного здания к объектам культурного наследия

сумм и наличия по состоянию на 20 ноября 2013 года неуплаченных пени в размере 705871 рубля 90 копеек, из которых 492101 рубль 93 копейки – сумма, на которую суд первой инстанции снизил размер подлежащей взысканию по состоянию на 27 марта 2013 года неустойки. Решение суда о признании договора залога недействительным ввиду того, что предмет залога является объектом культурного наследия местного значения, подлежит отмене, исходя из следующего. Нормами закона не установлены какие-либо ограничения относительно залога объектов культурного наследия местного значения, к которым на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 10 июня 2009 года № 384 отнесен дом № 68 по улице Баумана города Казани. Законом установлен лишь специальный порядок реализации такого заложенного имущества. Так, статьей 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ определено, что реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя -

согласие службы охраны памятников, все зарегистрированные были сняты с регистрационного учета, дети с разрешения органа опеки. В 2012 году таких действий не производилось. Считает, что договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает ее права и ее детей и не может считаться действительным по следующим основаниям. В п. 3.1.2 договора ипотеки имеется следующее указание: «Предмет залога... не обременен правами третьих лиц…». Между тем, на дату заключения договора ипотеки в указанном жилом доме были зарегистрированы истец и ее несовершеннолетние дети. Кроме того, с момента приобретения жилого дома имеется охранное свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничивающее право собственности объекта культурного наследия . Вышеперечисленные обстоятельства не нашли своего отражения в спорном договоре ипотеки, соглашения по ним между сторонами не достигнуто. Полагает, что спорный договор ипотеки напрямую затрагивает права всех зарегистрированных по месту жительства граждан, включая истца и ее несовершеннолетних детей. На основании изложенного, просила признать договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиками: залогодателем ФИО7 и

заявление следует, что здание, расположенное по адресу: Адрес, лит. А, А1, А2, В является выявленным объектом культурного наследия «Адрес», состоит в «Перечне выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Иркутской области», утвержденном приказом службы от Дата №-спр, под регистрационным номером Дата. В нарушение п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор залога, на основании которого ФИО2 может перейти право собственности на земельный участок, часть которого является территорией выявленного объекта культурного наследия , не содержит обязательство по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, что нарушает права неопределенного круга лиц и является самостоятельным основанием для признания договора ничтожным. В силу подпункта 5 пункта 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным. В соответствии

признано недействительным. Дата между ООО «ИркутскСтройГрад» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, ........ жилого дома, ........ жилого дома, ........ жилого дома, ........ Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от Дата по делу № отменено постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от Дата, решение от Дата оставлено в силе, установлено существенное нарушение порядка проведения торгов, интересов кредиторов. Дата между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор о залоге (ипотеке) земельного участка общей ......... Указанный земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия , часть земельного участка площадью ........ кв.м является территорией выявленного объекта культурного наследия «........» (регистрационный №). Цена недвижимого имущества составляет ........ руб. Согласно п. 1.3. договора сумма основного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет ........ руб. Стороны определили стоимость предмета ипотеки в размере ........ руб. Определением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата решение Кировского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу № отменено по новым обстоятельствам,

рублей. Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд р е ш и л : исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Гэйнфул» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке ( залоге недвижимости) от 01 октября 2021 года – квартиру, кадастровый №, по адресу: <адрес>, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов и начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 4000000 рублей. При организации торгов учесть положения Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», требования охранного обязательства, с возложением на приобретателя обязанности по соблюдению установленных требований владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия - квартирой, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гэйнфул» (ОГРН <***>, ИНН