Залог прав участника долевого строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

(жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (в том числе до наступления у него права на получение целевого жилищного займа), права требования участника по договору участия в долевом строительстве до дня государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение (жилые помещения) находятся в залоге в силу закона у кредитора и в последующем залоге у Российской Федерации в лице уполномоченного органа в силу последующего договора залога прав требования, заключенного с участником и оформленного в соответствии с порядком оформления ипотеки. Договор участия в долевом строительстве оформляется и заключается участником в соответствии с требованиями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 32. Со дня государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение (жилые помещения), приобретенное им по договору участия в долевом строительстве с использованием целевого жилищного займа, жилое помещение (жилые помещения) находится в залоге (ипотеке)

Статья 77.2. Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств (введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 261-ФЗ) 1. Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие

следствие, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок прекращается со дня перехода прав застройщика-банкрота к Фонду защиты дольщиков Кубани (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве). Требования ФИО4 и других переводятся в денежные на основании пункта 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве. Суды так же указали, что специальные фонды созданы государством для защиты жилищных прав физических лиц и защита от предпринимательских рисков, связанных с приобретением нежилых помещений на условиях участия в долевом строительстве, не входит в задачи указанных фондов. Постановлением суда округа от 06.08.2021 судебные акты отменены в части погашения залоговых прав. В указанной части в удовлетворении заявления отказано. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. Окружной суд исходил из того, что вопрос о судьбе залога должен решаться исходя из понятия участника строительства, содержащегося в пункте 2 статьи 2 и статье 4 Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных

округа не учел, что нормы Закона о банкротстве и нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ) являются специальными по отношению как к Закону № 214-ФЗ, так и к общим положениям о залоге Гражданского кодекса Российской Федерации. Цели деятельности, функции и полномочия фондов, последствия введения процедур замещения банкрота-застройщика, объем и источники их финансирования определяются Законом о банкротстве и Законом № 218-ФЗ. Фонды созданы для защиты жилищных прав граждан – участников строительства. Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения. Закон не обязывает фонды исполнять обязательства застройщиков-банкротов

участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ в пункт 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства , прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления

и поручителем 2; - поручительством ФИО12 (далее по тексту договора – поручитель 3) в соответствии с договором поручительства № 3 от 28.04.2017, заключенным между займодавцем и поручителем 3; - залогом прав участника долевого строительства по договору залога № 1 от 28.04.2017, заключенным между займодавцем и ФИО1(далее по тексту договора - залогодатель). Таким образом, в качестве обеспечения исполнения Петри Л.А. обязательств по договору займа № 34 от 28.04.2017 был применен в том числе залог прав участника долевого строительства по договору залога № 1 от 28.04.2017, заключенному между КПК «ГСО» (залогодержатель, займодавец) и ФИО1 (залогодатель). В соответствии с п. 1 договора залога № 1 от 28.04.2017 предметом договора является залог прав залогодателя как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ДДУ-Шел/146 от 12.10.2016, заключенному между залогодателем и ООО «Креста» в г. Иркутске. Залогодатель передает залогодержателю в залог свои права участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

между обществом «Компания «Столицстрой» (далее по тексту - Заемщик) и обществом «Сибирский банк реконструкции и развития» (далее по тексту - Банк). Так, на одной из встреч с участием ФИО11 (заместитель председателя Правления Банка), ФИО10 (генеральный директор Заемщика) и ФИО3 (Поручитель) Банком было поставлено условие выдачи кредита: заключение с ООО «СПК «Перспектива» (ИНН: <***>) договоров участия в долевом строительстве не менее чем на 500 кв.м. по заниженной цене и последующее предоставление Банку в залог прав участника долевого строительства . Таким образом, по указанной сделке Заемщик лишался части активов в пользу подконтрольной Банку коммерческой структуры. Как пояснила ФИО11, данная схема является гарантией возвратности кредита для Банка и защитой от неправомерных действий Заемщика. Также ФИО11 заверила, что в любое время, в особенности при просрочке по кредитному договору, будут готовы либо реализовать объекты долевого участия, либо вернуть для реализации Заемщику. ФИО10 и ФИО3 поверили и согласились па сотрудничество. Ни ФИО10, ни ФИО3 никогда

2; - поручительством ФИО37 (далее по тексту договора – поручитель 3) в соответствии с договором поручительства № 3 от 28.04.2017, заключенным между займодавцем и поручителем 3; - залогом прав участника долевого строительства по договору залога № 1 от 28.04.2017, заключенным между займодавцем и ФИО2 (далее по тексту договора - залогодатель). Из чего следует, что в качестве обеспечения исполнения ФИО3 обязательств по договору займа № 34 от 28.04.2017 был применен в том числе залог прав участника долевого строительства по договору залога № 1 от 28.04.2017, заключенному между КПК "Городское сберегательное отделение" (залогодержатель, займодавец) и ФИО2 (залогодатель). В соответствии с п. 1 договора залога № 1 от 28.04.2017 предметом договора является залог прав залогодателя как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ДДУ-Шел/146 от 12.10.2016, заключенному между залогодателем и ООО "Креста" в г. Иркутске. Залогодатель передает залогодержателю в залог свои права участника долевого строительства по договору участия в

и интересов заключенным между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013, сводится к тому, что данное соглашение было заключено без согласия АО «Сургутнефтегазбанк», что нарушило запрет, содержащийся в договоре участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 на возникновение последующего залога. Между тем, запрет, содержащийся в. п 3.1.3 договора участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 в отношении передачи в залог прав участника долевого строительства без письменного согласия АО «Сургутнефтегазбанк», не может быть применен к правоотношениям, возникшим между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013. Поскольку ПАО «Межтопэнергобанк» не является участником правоотношений, возникших между ООО «Кварсис-Риэлт», ООО «ВДТ Строй» и АО «Сургутнефтегазбанк», а также правопреемником ООО ФПО «Доверие». Залог Банка возник из иных правоотношений гораздо раньше и залогодателем выступил застройщик – ООО «ВДТ Строй», а не участник долевого

и ПАО «Межтопэнергобанк» дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013, сводится к тому, что данное соглашение было заключено без согласия АО «Сургутнефтегазбанк», что нарушило запрет, содержащийся в договоре участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 на возникновение последующего залога. Однако, суд первой инсатнции проанализировав материалы дела, установил, что запрет, содержащийся в. п 3.1.3 договора участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 в отношении передачи в залог прав участника долевого строительства без письменного согласия АО «Сургутнефтегазбанк», не может быть применен к правоотношениям, возникшим между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013. Таким образом, поскольку ПАО «Межтопэнергобанк» не является участником правоотношений, возникших между ООО «Кварсис-Риэлт», ООО «ВДТ Строй» и АО «Сургутнефтегазбанк», а также правопреемником ООО ФПО «Доверие». Залог Банка возник из иных правоотношений гораздо раньше и залогодателем выступил застройщик – ООО «ВДТ Строй», а не

и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Поскольку, договор участия в долевом строительства, заключенный между ФИО1 и ООО «Маг-Строй» от 22.04.2015 года признан судом ничтожной сделкой и был недействителен с момента его заключения и, соответственно, не порождал для ФИО1 никаких прав, ни как участника долевого строительства, ни прав на приобретение квартиры в будущем, то, она не могла передавать в залог права участника долевого строительства, поскольку такими правами не обладала. В связи с этим договор залога прав участника долевого строительства , содержащийся в кредитном договоре <***> от 22.04.2015 года, заключенном между ФИО1 и ОАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», также является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона и посягающей на права другого участника долевого строительства - ФИО7 Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона

между ООО «Инвестком» (участником долевого строительства), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и истцом подписано соглашение №-ВБЗ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №ВБ 3-Н от 18.12.12г., согласно которому ООО «Инвестком» передает истцу права по договору ДУ в части спорной квартиры. Пункт 6 указанного соглашения от 29.10.2013г. содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору ДУ залогом в пользу Банка, следовательно, истец на дату заключения соглашения знал о залоге прав участника долевого строительства в пользу банка. Пунктом 9 указанного Соглашения от 29.10.2013г. установлено, что соглашение считается заключенным с даты государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Таким образом, на дату заключения соглашения, /дата/, истец, зная о наличии обременения прав требования в пользу банка, о необходимости государственной регистрации соглашения от /дата/, полагал возможным заключить указанное соглашение даже при наличии объективных правовых рисков невозможности регистрации соглашения от 29.10.2013г. и перехода прав требования к

суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012, заключенный между ООО ПТК «СтройИнвест» и ООО «ИнвестКом», предметом которого, в том числе является квартира, расположенная по адресу: <...> ххх, прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором и в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП, принимая во внимание, что на дату подписания предварительного договора купли-продажи истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства (раздел II Предварительного договора от 10.04.2017 года), законных оснований для удовлетворения заявленных требований о снятии обременения с квартиры № ххх, не имеется. Из представленных доказательств судом усматривается, что ООО «ИнвестКом» в нарушение требований указанных выше норм права, без согласия залогодержателя заключило соглашение о

в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлял, ранее направил в суд письменный отзыв (л.д.48-54 Т.1), в котором указал, что /дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №, согласно которому в залог банку были переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. Запись о залоге прав внесена в ЕГРН /дата/. В целях реализации положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, устанавливающим порядок ведения ЕГРН, регистрирующий орган при наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом «актуальная», осуществляет перенос записи об ипотеке в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости. Также указал, что подписанное между истцом и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК