Застройщик общее собрание собственников помещений - гражданское законодательство и судебные прецеденты

с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа. Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Однако собственники помещений многоквартирного дома в соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение

это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 ГрК РФ. Таким образом, в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об использовании фонда капитального

комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка - в силу самого факта его приобретения

по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, статьями 12,16 Федерального закона от 30.12.2004№214-ФЗ»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение и удовлетворил требования, признав ошибочным утверждение суда первой инстанции об отсутствии у Застройщика права принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит Застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме. Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений ,поэтому вправе был участвовать в способе управления ломов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания №1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для

право собственности которого на помещения в спорном МКД не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленные им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи от генерального подрядчика строительства МКД не свидетельствует о возникновении у общества «АлМакс-Строй», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков; невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство; застройщик полномочен голосовать в общем собрании собственников помещений в МКД только по помещениям, созданным им на собственные средства, регистрации права собственности на помещения и в том же порядке, как участники долевого строительства, в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности. Поскольку застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ; апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам

и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела. Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения. Судами установлено, что общество «ПСФ «Стар» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешениями от 29.12.2009, от 01.11.2011, от 17.11.2011, от 30.11.2011. Управление данным многоквартирным жилым домом осуществляет товарищество на основании решения общего собрания собственников помещений . Ссылаясь на наличие задолженности по нежилому помещению общей площадью 180,9 кв.м. за период с 01.01.2012 по 31.07.2013 в сумме 88 665 руб. 13 коп. и полагая, что расходы до передачи нежилого помещения дольщику должно нести общество «ПСФ «Стар» как застройщик дома, товарищество обратилось в суд с настоящим иском. Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального

принять по делу новый судебный акт. Позиция подателей жалобы сводится к тому, что, исходя из положений части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), обязанность по содержанию помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию несет застройщик либо лицо, обеспечивающее строительство такого дома. Таким образом, по мнению подателей жалоб, застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, голосовать по вопросам повестки дня и заключать договоры управления с Управляющей организацией. Оспаривая доводы апеллянтов, Администрация представила отзыв, в котором просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать. В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения апелляционных жалоб возражал. Управление и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена

компании. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у АО «Арсенал - 1», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков; невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства. В рассматриваемом случае сведений, подтверждающих, что АО «Арсенал - 1» как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 11.12.2020 № 1-2020, либо указанные помещения, созданы застройщиком на собственные средства, материалы дела не содержат. Таким образом, застройщик не вправе представлять интересы собственников

подателя жалобы, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.11.2021 № 78-18-06-2021 не свидетельствует о возникновении у ООО «Тележная 32», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков; невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства. В рассматриваемом случае сведений, подтверждающих, что ООО «Тележная 32» как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 31.12.2021 № 1-21, либо указанные помещения, созданы застройщиком на собственные средства, материалы дела не содержат. Таким образом, застройщик не вправе представлять интересы собственников помещений,

управляющей компании. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 № 78-04-26.1-2016 не свидетельствует о возникновении у ООО «Универсал Инвест», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков; невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства. В рассматриваемом случае сведений, подтверждающих, что ООО «Универсал Инвест» как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 10.04.2017 № 1, либо указанные помещения, созданы застройщиком на собственные средства, материалы дела не содержат. Таким образом, застройщик не вправе представлять интересы собственников помещений,

от 29.03.2016, направленной в адрес ООО «УК «Восход», ТСЖ «Монолит» обратилось к управляющей компании с просьбой возвратить неосновательно полученные денежные средства за текущий ремонт и проценты за пользование чужими денежными средствами, указав, что МКД является новым домом, в течение 5 лет с момента его сдачи текущий ремонт должен выполнять застройщик МКД. Претензия оставлена управляющей компанией без удовлетворения. Ссылаясь на то, что в период осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом у ООО «УК «Восход» возникло неосновательное обогащение, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. В силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья

толковании положений гражданского законодательства о сделках и договорах, о применении срока исковой давности при оспаривании действительности сделки, разновидностью которой выступает договор. Кроме того требования истца были рассмотрены судом в полном объеме, и пропуск срока исковой давности не являлся единственным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований. Суд первой инстанции установив, что с момента заключения договора от 11 июня 2015 года № 2-УМКД между ООО «Управляющая компания Надежный дом» и ООО «Воронеж-Строй» ( застройщик), общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не проводилось, заключенный сторонами договор управления нежилыми помещениями в подземной парковке от 09 октября 2015 года недействительным не признан, пришел к верному выводу, что до момента проведения общего собрания собственников плата за паркинг подлежит начислению в размерах и порядке, предусмотренном договором от 11 июня 2015 года № 2-УМКД и в данном случае производным от него договором управления нежилыми помещениями в подземной парковке от 09 октября 2015 года. Материалами дела подтверждено

доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Ответчик оспаривал наличие у себя обязательства по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, ссылаясь на то, что до июля 2018 г. коммунальные услуги ему истцом не предоставлялись, т.к. у него по вине застройщика отсутствовали ключи от его квартиры, до апреля 2019 г. он не получал счетов на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. истец выставлял эти счета застройщику, общее собрание собственников помещений по выбору управляющей организации не проводилось. Кроме того, ответчик указывал, что часть коммунальных услуг, за которые истец взыскивает оплату, фактически не оказывалась. Так, текущий ремонт в доме не производится, дом является новостройкой, в отношении него действуют гарантийные обязательства застройщика. Вывоз мусора осуществляет региональный оператор ООО «Экостройресурс». Возражения ответчика суд находит несостоятельными. Первоначальный договор управления многоквартирным домом <адрес> был заключен истцом с застройщиком дома ООО «Промбезопасность» 22.12.2017 г. сроком на 1 год с

жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства. Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство. Следовательно, застройщик вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в таком же порядке как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности,

разъяснения правомочности действий управления, учреждением 23.01.2020 в главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (далее - главное управление) было направлено письмо №, на которое 19.02.2020 был получен ответ (№), что в администрацию г. Хабаровска направлено соответствующее письмо (от ДД.ММ.ГГГГ №) о необходимости проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении МКД. Главным управлением разъяснено управлению и учреждению об отсутствии правовых основании для проведения ООО Специализированный застройщик Градъ Сервис" общего собрания, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений МЮГ № от ДД.ММ.ГГГГ и подписания с ООО "Сириус" договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени управлением конкурс в соответствии с действующим законодательством не объявлен. ООО Специализированный застройщик "Градъ Сервис", выступавший отношении участника собрания, заведомо знало о том, что у него отсутствовали полномочия, о чем также был осведомлен ООО "Сириус". В представленных управлению от ООО "Сириус" документах отсутствуют сведения о собственнике имущества, которым незаконно выступил ООО Специализированный