Государственная регистрация залога права аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

проведена одновременно. При этом непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки расположенного на нем здания (сооружения); если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых законом не установлено требование об одновременной ипотеке, заявления о государственной регистрации ипотеки таких объектов недвижимости могут быть представлены неодновременно. По вопросу 6 письма Росреестра от 17.01.2014 N 14-исх/00426-ГЕ/14. При государственной регистрации залога прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, а также залога права аренды , по мнению Росреестра, с целью обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота недвижимости, до приведения законодательства в соответствие с ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) следует руководствоваться пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке: правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных

ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. При этом частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ. Закон N 214-ФЗ не устанавливает обязанность: застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ; каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ. При этом ипотека земельного участка (права аренды , субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а

момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не должна взиматься. 10. Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения

на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге. 3. При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них. 4.

регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суды признали оспоренное решение незаконным, придя к выводам, что договор аренды от 09.01.2014 N Да.3444.3 земельного участка прекращен, и у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды , а следовательно, и залога права аренды , как прекращенного, обоснованно отметив также, что наличие непогашенной записи об аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства. Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела. Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛ: Отказать в передаче кассационной жалобы

возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды , право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Суд констатировал факт совершения сделки (имущество выкуплено и передано покупателю по акту приема-передачи от 12.09.2006), при этом компания, являющаяся собственником здания торгового центра, в котором расположено спорное нежилое помещение, и земельного участка под ним, от совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности уклонилась, чем препятствовала обществу зарегистрировать свое право. Требования о признании отсутствующим обременения - право залога в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание по договору об ипотеке, заключенному компанией с банком, суд счел обоснованными по тем основаниям, что залог на здание торгового центра и земельный участок под ним прекращен. Рассматривая заявление о применении

на праве аренды сроком на 3 года был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, <...>, площадью 1484 кв.м. с кадастровым номером – 02:19:150601:47, с разрешенным использованием – земельные участки для строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия заключенного договора аренды с 30 октября 2014 года по 29 октября 2017 года. В ЕГРП была внесена запись от 11.11.2014 г. № 02-04-29/011/2014-046 о государственной регистрации договора аренды. 16 июня 2015 г. была произведена государственная регистрация залога права аренды в виде обеспечения исполнения обязательств застройщика на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1/16 от 06.05.2015 г. в пользу участника - ФИО2. 05 августа 2015 г. в ЕГРП зарегистрирован договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 3/16 от 07.07.2015 г. с участником долевого строительства - ФИО1. Согласно п. 4.3.3. договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора при добросовестном исполнении условий договора продлить договор

аренды сооружения от 20.09.2000 № АС-1 и дополнительного соглашения № 1 к договору аренды сооружения от 20.09.2000 № АС-1 от 12.11.2008 (зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 21.11.2008, номер регистрации 74-74-01/855/2008-147), заключенных между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ФИО1 в отношении следующих объектов недвижимости: - нежилого помещения (часть подземного перехода) общая площадь 113,7 кв.м., этажность: подвал, расположенного по адресу: <...> кадастровый (или условный) номер 74:36:0000000:53612; государственная регистрация залога права аренды на указанное помещение на основании договора залога недвижимого имущества от 14.08.2015 произведена 02.09.2015 за номером 74-74/036-74/001/378/2015-5684/1; - нежилого помещения (часть подземного перехода), общая площадь 858,5 кв.м., этажность: подвал, расположенное по адресу: <...> кадастровый (или условный) номер 74:36:0000000:50966; государственная регистрация залога права аренды на указанное помещение на основании договора залога недвижимого имущества от 14.08.2015 произведена 02.09.2015 за номером 74-74/036-74/001/378/2015-5683/1; - нежилого помещения (часть подземного перехода) общая площадь 49,4 (кв.м., этажность: подвал, расположенного по

котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Таким образом, наряду с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве Управлением Росреестра была осуществлена государственная регистрация залога права аренды спорного земельного участка, на котором должно осуществляться строительство, где в качестве залогодержателя выступает АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО), а в качестве залогодателя – ОАО «Ивановская домостроительная компания». На момент обращения Муниципального образования городской округ город Кострома в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка, право аренды данного земельного участка, возникшее на основании договора аренды являлось и является предметом залога на основании договора залога имущественных прав № 15/зклвв-000/8-3

котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Таким образом, наряду с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве Управлением Росреестра была осуществлена государственная регистрация залога права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, на котором должно осуществляться строительство, где в качестве залогодержателя выступает - ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» (участник долевого строительства), а в качестве залогодателя - ОАО «Ивановская Домостроительная компания» (застройщик). На момент обращения Муниципального образования городской округ город Кострома в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, право аренды данного земельного участка, возникшее на основании

о долевом участии в строительстве №214-ФЗ установлен исчерпывающий перечень права выбора застройщика по предоставлению обеспечения исполнения контракта, а участником размещения заказа выбран предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ способ обеспечения исполнения обязательств застройщика в виде договора страхования, довод истца о недействительности договора поручения, в данном случае правого значения не имеет, в связи с чем, правомерно отклонен судом. Более того, согласно части 1 статьи 13 Закона №214 – ФЗ государственная регистрация залога права аренды земельного участка, на котором проводится строительство осуществляется только после государственной регистрации договора долевого участия, следовательно, общество, проведя государственную регистрацию 07.10.2016 не нарушило требования законодательства. Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 16.07.2009 № 739-О-О и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.01.2004 № 10623/03, положение части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено - в системной связи с частью 2 статьи 449 ГК РФ

с которыми залогодатель – ФИО1 передал в обеспечение исполнения обязательств заемщика – ООО «ЭЗТМ-ПромМаш» по кредитному договору от 29 октября 2013 г. № 45-ЮЛ залогодержателю – Банку в залог права аренды названных выше земельных участков. 30 октября 2013 г. заявитель представил в Рузский отдел УФСГРКиК по Московской области документы, необходимые для государственной регистрации сделки – договоров ипотеки (залога права аренды земельных участков). Уведомлениями от 15 ноября 2013 г. ему было сообщено, что государственная регистрация залога права аренды на данные земельные участки приостановлена, так как при проведении правовой экспертизы было установлено, что в ЕГРП существует запись от 17 октября 2013 г. № <данные изъяты> о наличии судебного спора о правах на эти земельные участки, находящегося в производстве арбитражного суда Московской области, по искам ЗАО «Знаменское» о признании недействительными результатов торгов по продаже права аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, 50:19:0040127:138 и постановлений администрации Рузского муниципального района Московской области

участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: (адрес), документы на которую были представлены 30.10.2013г.№. Требования мотивированы тем, что 30.10.2013г. ФИО1 подал в ФИО2 отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области документы, необходимые для государственной регистрации залога права аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, находящихся по адресу: (адрес), о чем в книгу учета входящих документов № внесены записи № и №. 21.11.2013г.заявителю стало известно, что государственная регистрация залога права аренды приостановлена, о чем ему были выданы уведомления №, № от (дата) г. Заявитель считает, что действия Управления Росреестра по МО по приостановлению государственной регистрации залога незаконны ввиду следующих обстоятельств. (дата) Администрация Рузского муниципального района Московской области и ФИО1 заключили: - договор № аренды земельного участка, в соответствии с которым администрация - арендодатель - предоставляет, а арендатор - ФИО1 - принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности, общей площадью ...

согласно ст. 621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок. Во исполнение ст.ст. 12-13 Закона об участии в долевом строительстве обеспечительной мерой исполнения обязательств ... по договорам участия в долевом строительстве является залог права аренды данного земельного участка, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома. Так согласно п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, государственная регистрация залога права аренды земельного участка проводится в подразделе III-2 ЕГРПЮ, а запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве — в подразделе III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве аренды земельный участок. Таким образом, для соблюдения условий о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права аренды земельного участка Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен содержать запись о регистрации договора аренды земельного участка в

стало известном в последующем из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ФИО138 без извещения и получения согласия участников долевой собственности на основании договора от 17 ноября 2011 года уступил свои права по договору аренды третьему лицу – ФИО139, а 22 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании договора об ипотеке от 11 декабря 2013 года была произведена государственная регистрация залога права аренды в отношении принадлежащих соистцам земельных участков, залогодержателем по которому является ООО КБ «Финанс Бизнес Банк». Требования о расторжении договоров направлялись ФИО138, однако они оставлены без удовлетворения. Нарушенные права соистцов подлежат защите путем расторжения договоров аренды, взыскания задолженности по арендной плате, погашения регистрационных записей в ЕГРП о правах ФИО138, ФИО139 и ООО КБ «Финанс Бизнес Банк» в отношении земельных участков. Представители ФИО138, представители третьих лиц – ООО «ИСТАЛ», ООО КБ «Финанс Бизнес Банк»

области об отказе в государственной регистрации права,- УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявление о признании незаконным решение Управления Росреестра по Московской области № 50/009/008/2016-9336,9338 от 29 июля 2016 года об отказе в государственной регистрации залога объектов недвижимого имущества: строения с кадастровым (условным) номером 50-50-09/130/2014-337 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:315, об обязании зарегистрировать залог, о возмещении судебных расходов. Иск обоснован тем, что ответчиком необоснованно отказано в государственной регистрации залога права аренды земельного участка и расположенного на нем строения, на основании сделки, заключенной в простой письменной форме. Административный ответчик Управление Росреестра по Московской области, будучи надлежащим образом уведомлен, представителя в судебное заседание не направил. В отзыве иск не признало, указав на причины, препятствующие государственной регистрации залога. Заинтересованное лицо ФИО2, будучи надлежащим образом уведомлен, в судебное заседание не явился. Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к следующему.