Ипотека объекта незавершенного строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Российской Федерации Маненков А.Н., изучив кассационную жалобу открытого акционерного общества «Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04.08.2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.2017 по делу № А33-4834/2016 по заявлению жилищно-строительного кооператива «ЖСК-1» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконным отказа № 53/3574 от 16.02.2016 в погашении записи об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства , расположенного по адресу: <...>, обязании погасить запись об ипотеке в отношении вышеназванного объекта незавершенного строительства, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества «Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова», общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника», акционерного общества «Газпромбанк», установил: решением Арбитражного суда Красноярского края от 04.08.2016, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.2017, в

кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Управление Росреестра), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2019 по делу № А53-16038/2017, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» к Управлению Росреестра о признании незаконным бездействия, выраженного в непогашении записей об ипотеках и записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве) при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 24 810,9 кв.м., степень готовности: 20%, кадастровый номер: 61:44:0012246:184 (далее – объект незавершенного строительства); права аренды земельного участка общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер: 61:44:012246:10 (далее – земельный участок), расположенных по адресу: <...>, установил: при новом рассмотрении спора решением суда первой инстанции от 28.11.2018 заявленные требования удовлетворены. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.04.2019 решение суда первой инстанции от 28.11.2018 отменил,

(застройщик) регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, после которой такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, ввиду чего обращение взыскания в на земельный участок в пользу банка не нарушает интересы дольщиков. В кассационной жалобе компания, ссылаясь на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (статья 340 ГК РФ, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 69 Закона об ипотеке), настаивает на изменении стоимости предмета залога в связи с возведением на земельном участке объекта незавершенного строительства , которая не была учтена судами при обращении взыскания на этот участок в пользу банка. Указанные доводы о существенном нарушении судами нижестоящих инстанций норм материального права заслуживают внимания, в связи с чем кассационная жалоба компании с делом подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской

некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства. Ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункт 4 статьи

и передача продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики и цена за квадратный метр которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи и должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору купли-продажи. Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 07.05.2018. Записи о государственной регистрации права собственности покупателя внесены в ЕГРН 15.05.2018: на объект незавершенного строительства – № 37:24:040131:1224-37/001/2018-4, на земельный участок – № 37:24:040131:1137-37/001/2018-7. Как следует из материалов дела, залог ( ипотека) объекта незавершенного строительства и земельного участка в пользу продавца (в связи с продажей имущества в рассрочку) не был зарегистрирован при следующих обстоятельствах. При подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности директор Предприятия ФИО3 обратился в Управление с заявлением от 07.05.2018, в котором просил не регистрировать залог в силу закона, поскольку обязательства по договору купли-продажи от 07.05.2018 № 1/05-2018 будут исполнены в полном объеме. Данное заявление заполнено на бланке регистрирующего органа. В соответствии с описью документов,

считается находящимся в залоге у Дольщика с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой Объект. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Договора, не распространяется на Объект долевого строительства. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Таким образом, по общему правилу, ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Погашение регистрационной

в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, по общему правилу, ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. В силу части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

по адресу: <адрес> (характеристики предмета залога определены в ст. 3 Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № от 24.10.201] г.) общей залоговой стоимостью 33 779 846,12 руб., в том числе залоговая стоимость объекта незавершенного строительства - 23 945 004,62 руб., залоговая стоимость земельного участка, на котором расположен закладываемый объект незавершенного строительства - 9 834 766,50 руб., залоговая стоимость права аренды земельного участка, на котором расположен закладываемый объект незавершенного строительства - 75,00 руб. Ипотека объекта незавершенного строительства , земельного участка и права аренды земельного участка в силу указанного договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства зарегистрирована органами Управления Росреестра по Краснодарскому краю, запись об этом внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом у ОАО «Россельхозбанк» возникло право залога в силу договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства. В обоснование встречного иска ООО «Санаре ЛТД», ФИО2 и ФИО3 указали, что земельный участок площадью

--.--.---- г. года заключил с Мустафиным А.С., Мустафиной Р.Ф. кредитный договор №-- по которому истец открыл на имя Мустафина А.С. кредитную линию с целью завершения строительства жилого дома, находящегося по адресу: ... ..., расположенного на земельном участке по адресу: ... ..., кадастровый номер №--. Кредит был предоставлен на условиях: лимит кредита - 1 100 000 рублей, процентная ставка - 14,7% годовых, срок договора 179 месяцев. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека объекта незавершенного строительства и земельного участка по договору об ипотеке от --.--.---- г. года. Права Кредитора по данному кредитному договору удостоверены Закладной б/н от --.--.---- г. года. Согласно выписке по ипотечному счету Мустафина А.С. --.--.---- г. года ответчикам предоставлен первый транш в размере 882 000 рублей. Второй транш выдан --.--.---- г. года в размере 182 000 рублей. Ответчик свои обязательства не исполняет. В связи, с чем в адрес ответчиков неоднократно были направлены требования о досрочном исполнении

акционерного общества «Региональное ипотечное агентство Томской области» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Истец обратился в суд с иском, указывая, что (дата) между сторонами был заключен договор займа №, в соответствие с которым ответчикам был предоставлен заем в сумме на срок 240 месяцев путем перечисления денег на счет ответчика ФИО1 Обеспечением обязательств по договору займа является ипотека объекта незавершенного строительства по адресу: до момента ввода указанного объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности заемщика на указанный объект; ипотека жилого дома после ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и оформления права собственности на указанный объект, завершенный строительством. Предмет ипотеки принадлежит на праве собственности ФИО1 Истец свои обязательства по договору займа исполнил, ответчики свои обязательства по договору займа исполняют ненадлежащим образом. В окончательном варианте исковых требований просит суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу

рубля 37 копеек; земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 740 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район. <адрес> (характеристики переданного в залог земельного участка определены в п.3 Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ и Приложении № 1 к нему), залоговой стоимостью 97239 рублей 18 копеек; общей залоговой стоимостью 2 311 013 рублей 55 копеек. Ипотека объекта незавершенного строительства и земельного участка в силу указанного договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства зарегистрирована органами Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, запись об этом внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Просит обратить взыскание на имущество ФИО4, а так же взыскать сумму государственной пошлины оплаченной истцом при подаче иска в суд в размере 4000 рублей. Представитель истца, по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования