Неотделимые улучшения имущества произведены без согласия арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

2004 г. N 02-4-07/229@ ОБ УЧЕТЕ РАСХОДОВ НА НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА Департамент налогообложения прибыли сообщает следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в целях главы 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Согласно пунктам 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества,

о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества», и исходили из наличия правовых оснований для урегулирования разногласий с учетом цены объекта, определенной заключением судебной экспертизы, не оспоренной сторонами спора по существу и признанной надлежащим доказательством по делу. Оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет его оплаты суды не усмотрели, поскольку, с учетом условий договора аренды, обществом не было представлено доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя . С учетом установленных судами обстоятельств доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами норм права, повлиявших на исход дела, не являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке. Руководствуясь статьями 291.6 и 291.8 АПК РФ, судья определил: передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-Н» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии

арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 159-ФЗ). Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся стоимости выкупаемого имущества и произведенных неотделимых улучшений здания, подлежащей зачету при определении окончательной цены, урегулированы не были, общество обратилось в суд с настоящим иском. Основываясь на результатах проведенных по делу судебных экспертиз по определению рыночной стоимости спорного имущества и неотделимых улучшений в здании, установив, что рыночная стоимость выкупаемого земельного участка и расположенного на нем здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов составляет 73 300 000 руб. (без НДС), рыночная стоимость неотделимых улучшений - 7 419 492 руб. 91 коп., реконструкция спорного здания произведена обществом с согласия арендодателя , в связи с чем цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, суды определили условия договора, изложив пункты 2.1 и 2.3.1 договора в вышеуказанной редакции. Приведенные обществом в кассационной жалобе

учетом произведенных по согласованию с собственником неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. Материалами дела подтверждается, что реконструкция спорного здания произведена истцом с согласия арендодателя , цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. В рамках дела по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 28.07.2016 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка общей

рынка были произведены следующие работы по улучшению арендованного имущества, а именно: ремонт технических помещений на территории мясомолочного корпуса на сумму 147 569 руб. Данные о согласии арендодателя на остальные произведенные улучшения в материалах дела отсутствуют. Произведенные улучшения являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, т.к. их невозможно устранить, не причинив вреда имуществу арендодателя. Произведенные работы могут быть отнесены к работам по текущему ремонту. Исходя из материалов дела №А12-18530/2017 в период действия договора №800 аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 г., а именно: в 2011 году арендатором в Арендованном имуществе - здании мясомолочного и овощного корпусов Центрального рынка были произведены работы по улучшению арендованного имущества: ремонт линии электроснабжения, ремонт кровли. Данные о согласии арендодателя на произведенные улучшения в материалах дела отсутствуют. Произведенные улучшения являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, т.к. их невозможно устранить, не причинив вреда имуществу арендодателя. Произведенные работы могут быть отнесены к работам по текущему ремонту. Исходя из материалов дела №А12-18530/2017

«Агентство профессиональной оценки собственности», и заявителями кассационных жалоб не оспаривается. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. Как установлено судами и не оспаривается ответчиками, реконструкция спорного нежилого помещения произведена ООО «ВСК-Фотон» с согласия арендодателя , следовательно, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Согласно экспертным заключениям от 30.04.2014 № Э/701-39/14 и от 11.08.2014 № Э/729-67/14, выполненным ООО «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном нежилом помещении в соответствии с проектом

позиция, согласно которой в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что реконструкция спорного объекта произведена истцом с согласия арендодателя , цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости, в том числе и по неотделимым улучшениям по ходатайству истца судом назначена комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений 57Н, 58Н, расположенных в

договору составила 800000 рублей, расходы на приобретение материалов - 524 387 рублей 11 копеек. В феврале 2008 года в спорном помещении выполнены работы по монтажу охранно-пожарной сигнализации, что подтверждается актами № 10/08Р, стоимость которых составила 114 037 рублей. Поскольку в результате ремонтных работ арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, у арендодателя возникла обязанность по возмещению затрат. Ответчик не отрицает, что в помещении было необходимо произвести работы по капитальному ремонту, и что эти работы выполнены за счет истца. Договор аренды от 01.09.2007 г. № 595 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений. Указанные работы произведены истцом за свой счет с согласия арендодателя , поэтому суд полагает требования подлежащими удовлетворению. Письмо с требованием о возмещении затрат по капитальному ремонту № 5 от 21.03.2011 г. получено КУМИ и отклонено последним со ссылкой на недействительность решения КУМИ от 11.03.2008 г. № 11 «О даче гарантии на возмещение затрат по проведению

требования ФИО1 основаны на том, что в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей ( ч.6 ст.5 указанного Федерального закона). Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривается, что в период действия договора аренды нежилого помещения от дд.мм.гггг. арендатором ФИО4 были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя . Согласие арендодателя подтверждается постановлением администрации <адрес> от дд.мм.гггг. № и разрешением на реконструкцию № от дд.мм.гггг. В ответе на заявление ФИО1 администрация <адрес> указывала, что дд.мм.гггг. администрацией города и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, договор дополнен п.4.21, согласно которого стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором

в полном объеме, указал, что истцом представлены доказательства, что неотделимые улучшения, предусмотренные договором, произведены, их стоимость подтверждена соответствующими документами. Ответчик в судебное заседание не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, в котором указано, что иск не признает. Представитель ответчика ФИО3 А.В. в судебное заседание не явился, ранее в предварительном судебном заседании пояснил, что все улучшения должны быть согласованы. Полагал, что истец вводит суд в заблуждение. В договоре аренды указаны желаемые улучшения, которые не согласовывались. Каждый вид работ необходимо было согласовать. После передачи объекта в аренду, там был редко, видел, что зимой что-то делали в боксе. Имуществом не интересовался, на объекте есть сторож. Появлялся на объекте когда снимал показания счетчика за электроэнергию. Истец никакие согласования не предоставлял. Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, указав, что неотделимые улучшения должны быть произведены только с письменного согласия арендодателя , стороны это предусмотрели при заключении договора аренды путем