Передача прав арендодателя по договору аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего. Как следует из обжалуемых актов, между Управлением имущества Севастопольской городской государственной администрации (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.04.1997 заключен договор № 2026 аренды следующего имущества (гидротехнических сооружений): набережная причал № 126 с корневыми частями 126б, 126в; набережная причал № 127, береговое укрепление № 83

об отказе от договора. Общество «Мартекс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что арендатор в установленный договором срок помещения не принял, акт приема- передачи помещений в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, уведомления арендодателя 03.09.2018 и 04.10.2018 с требованием исполнить обязательства, предусмотренные договором, не исполнил и без оснований отказался в одностороннем порядке от договора аренды. При этом истец указал, что согласно пункту 16.3 договора арендатор только по истечении первого года действия договора имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без указания причин, без потери гарантийного взноса и уплаты штрафных санкций, уведомив за 90 дней об этом арендодателя. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды , сославшись на статьи 15, 308.3, 307, 309, 310, 330, 381.1, 393, 421, 431, 450.1, 452, 606, 614, 620, 655 ГК РФ, пришли к выводу о наличии

за пользование нежилыми помещениями, а также платы за эксплуатационные услуги и услуги по содержанию помещений и образованием у арендатора задолженности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Общество «Ларго Групп» в обоснование встречных требований указало на недействительность в силу пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акта от 09.03.2013 приема- передачи нежилых помещений, составленного к договору аренды, а также на злоупотребление правом со стороны арендодателя. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему, акт доступа, акт приема-передачи нежилых помещений, уведомление об открытии здания, переписку сторон, руководствуясь статьями 10, 153, 309, 310, 329, 330, 333, 611, 614 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской

№ 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к выводу об обоснованности требований Главы КФХ. Суды исходили из следующего: условиями договоров аренды земельных участков предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей арендатора посредством направления арендодателю письменного уведомления; земельным законодательством также предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды публичных земель сельскохозяйственного назначения; ФИО1, обращаясь в Администрацию с заявлениями о перерегистрации права аренды, действовал на основании доверенности от 28.12.2011, выданной ликвидатором Кооператива ФИО4, содержащей все необходимые полномочия для подачи указанных заявлений; следовательно, первоначальный арендатор – Кооператив и глава КФХ выразили волю на передачу последнему прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды земельных участков, а также исполнили обязанность по уведомлению об этом

земельного участка в субаренду иным лицам, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции при принятии судебного акта исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным для разрешения спора условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В

года № 3547 «О внесении изменений в постановление главы администрации гор. Казани от 18 марта 2005 года № 566 «О реестре названий улиц <...> переименована в ул. Дулата Али. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 августа 2013 года по делу А65-9497/2013 было отказано в признании недействительным отказа в регистрации договора аренды ввиду расхождения в адресе, указанном договоре, с фактическим адресом. Соглашением от 24 декабря 2013 года № 171-552 между ответчиками, произведена передача прав арендодателя по договору аренды № 071-4732 от 04 июня 2012 года к первому ответчику. Письмом № 13 от 11 января 2018 года истец обратился ко второму ответчику с просьбой подготовить и направить в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды № 071-4732 от 04 июня 2012 года с указанием верного адреса. Данное письмо было перенаправлено вторым ответчиком первому ответчику, который направил в адрес истца проект дополнительного соглашения № 071-4732/дс к договору аренды № 071-4732 от 04

связанных с арендой" переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе. В указанных нормах права и толковании речь идет о "переходе праве", с позиции доктринального толкования термин "переход права" может быть применен как к правопреемству, так и конститутивному правоприобретению. Поскольку переход прав и обязанностей осуществляется на основании закона (ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации), передача прав арендодателя по договору аренды соглашения с прежним арендодателем не требуется. Следовательно, независимо от наличия или отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения № 141/3/АНД-873 правомочия по распоряжению спорным имуществом в силу закона осуществляет Министерство обороны РФ. Однако правомочие войсковой части 74325 на предъявление рассматриваемого иска не подтверждено ни в силу закона, ни в силу условий дополнительного соглашения от 15.06.2010. Принимая в буквальное толкование условий изменений договора арендодателем является Министерство обороны (п.1.1 договора, п.2 дополнительного соглашения). Следовательно, как арендодатель

управления не влияет. В силу положений ст. 209 Кодекса право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, в нормах объективного права отсутствуют предписания, обязывающие собственника согласовывать передачу имущества в оперативное управление либо хозяйственное ведение с арендатором этого имущества. Подобные предписания излишни, поскольку законный интерес арендатора в полной мере защищен положениями ст. 387 и ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку переход прав и обязанностей осуществляется на основании закона (ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации), передача прав арендодателя по договору аренды оперативному управляющему на основании соглашения с прежним арендодателем не требуется, равно как и какое-либо упоминание арендатора в распоряжении, на основании которого имущество передавалось в оперативное управление. Указание в пункте 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе служит стабилизации

разрешения споров, связанных с арендой; указано, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поскольку переход прав и обязанностей осуществляется на основании закона (статья 387 ГК РФ), передача прав арендодателя по договору аренды соглашения с прежним арендодателем не требует. Следовательно, в силу прямого указания закона нежилое помещение, площадью 89,48 кв.м., расположенное в жилом доме № 12 по генплану в п. Молькино Горячеключевского района Краснодарского края, в/ч 51532 находится собственности Министерства обороны РФ. В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1.4. договора срок аренды устанавливается на 11 месяцев. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК

федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования, имуществом подведомственных ему федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений. В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения пли расторжения договора аренды. Поскольку переход нрав и обязанностей осуществляется на основании закона (ст. 387 ГК РФ), передача прав арендодателя по договору аренды соглашения с прежним арендодателем не требует. Следовательно, нежилые помещения №№ площадью 185,75 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. корпус 1. ФИО5 находятся в собственности Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных

практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договoрa аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поскольку переход прав и обязанностей осуществляется на основании закона (ст.387 ГК РФ), передача прав арендодателя по договору аренды соглашения с прежним арендодателем не требует. Кроме того, в п. 8.4 договора было предусмотрено, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий или расторжения договора. Следовательно, в силу указанного закона и договора Министерство обороны РФ и ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России выступают арендодателями по вышеуказанному договору. Согласно п. 2.1 договора срок аренды был установлен с 01.01.2006г. по 29.12.2006г. С учетом положений п. 2 ст. 621

РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Сам по себе факт включения спорного подвального помещения в реестр муниципальной собственности и регистрация права собственности ответчика на спорное помещение еще не свидетельствуют о том, что истцы знали или должны были узнать об указанных обстоятельствах. Из материалов дела следует и ответчиком подтверждено, что старший по дому ФИО1 обратился в администрацию с требованием о передаче прав арендодателя по договору аренды спорного помещения собственникам помещений жилого дома в апреле 2010 г. (письма в адрес УМС от дата и от дата). В письмах указано, что спорное подвальное помещение входит в состав общего имущества дома и является общей собственностью жильцов, что свидетельствует об отсутствии у собственников информации о регистрации права собственности на спорное помещение за ответчиком. Письмом № от дата УМС Администрации г. Владивостока уведомило, что на нежилое подвальное помещение зарегистрировано право муниципальной собственности, в