Продажа квартиры в долевой собственности - гражданское законодательство и судебные прецеденты

жилом доме в части доли, соответствующей той же квартире, которая передана последнему на основании соглашения об отступном от 18.08.2011 № Р-13 и продана им Слажинскасу Вилдасу Витауто по договору купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 25.08.2011 № ПР-130 как доля в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства. ФИО4 по договору купли- продажи доли в незавершенном строительстве от 04.10.2011 № ПР-130/2 продал вышеуказанную долю, соответствующую квартире, ФИО5. ФИО5, в свою очередь, продал данную долю ФИО1 по договору купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 07.11.2011 за 5 400 000 руб., государственная регистрация доли в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности за ФИО1 произведена 14.12.2011. Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 08.08.2012 по делу № 2-1845/12 по иску ФИО3 к должнику, обществам «ДальРУС», «ДАЛЬЭНЕРГОСПЕЦРЕМОНТ», «Альфа-Девелопмент», ФИО4, ФИО5 и ФИО1 признаны недействительными следующие последовательно совершенные договоры: договор от 18.08.2011 № ДК45-130, соглашение от 18.08.2011 № Р-130 об отступном общего типа (с условием

выводу о том, что доказательств того, что отсутствие государственной регистрации права должника на объект незавершенного строительства привело к снижению стоимости проданного имущества по результатам проведения торгов, не представлено, в установленном законом порядке непосредственно порядок проведения торгов по продаже спорного имущества, оспорен не был. При этом судами принято во внимание, что предметом договоров купли-продажи, на которые ссылался конкурсный управляющий в обоснование своих доводов о продаже спорного имущества по заниженной стоимости, являются квартиры как готовые объекты недвижимости, тогда как на оспариваемых торгах реализована доля в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости. Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно указано на то, что непринятие конкурсным управляющим ФИО4 мер по исполнению решения суда от 20.04.2011 не является обстоятельством, безусловно свидетельствующем о заинтересованности в совершении сделки и цели причинения вреда кредиторам в виде продажи имущества по заниженной стоимости. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных

положения влечет те же правовые последствия, что и любое заключение договора купли-продажи доли с нарушением преимущественного права ее покупки, в частности, возникновение у сособственника права требования перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору. Продажа имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство, возможна лишь в порядке, предусмотренном статьей 139 Закона о банкротстве - на торгах, целью которых является получение максимальной выручки от реализации имущества должника. Данная цель не входит в противоречие с установленным Гражданским кодексом Российской Федерации правилом о принадлежности сособственнику Квартиры права на преимущественное приобретение соответствующей доли. Использование этого права возможно постольку, поскольку это отвечает задачам процедуры банкротства, то есть реализация права на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на Квартиру возможна только после проведения торгов и по цене не ниже сформировавшейся по итогам этих торгов. Конкурсный управляющий не направил ФИО2 – участнику общей долевой собственности на Квартиру извещения в порядке, определенном Гражданским кодексом

что в утвержденном судом порядке продажи имущества должника отсутствуют условия, устанавливающие порядок уведомления второго собственника квартиры о продаже доли и преимущественном праве покупки, в связи с чем данный порядок продажи нарушает требования статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; к участию в деле не привлечен второй собственник подлежащей реализации квартиры. В письменном дополнении к кассационной жалобе ФИО1 сослалась на правовой подход, выработанный судебной практикой и отраженный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-2149, согласно которому в рамках процедуры банкротства подлежит реализации на торгах не доля в праве собственности на имущество, а предмет залога в целом. В данном случае, поскольку в залог кредитору передана непосредственно квартира, а не доля в общей долевой собственности , то положение об утверждении порядка и сроков реализации имущества в редакции кредитора ФИО4, предусматривающее реализацию 1/10 доли в праве собственности на квартиру, не соответствует действующему законодательству и нарушает

регистрацию. С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли- продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры ФИО5 посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества. Заключенный между ФИО5 и обществом «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок исполнения обязательства застройщиком: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности , установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты. Судом верно установлено, что ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от

20 «а» по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, о чем внесена запись регистрации № 24-24-01/042/2008-693. Право собственности заявителя на квартиру подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 марта 2008 года 24 ЕЗ 844764 (л.д.31). При этом ограничения (обременения) права зарегистрированы не были. 2 июля 2008 года между открытым акционерным обществом «ДСК» (продавец) и гражданами ФИО2, ФИО3 (покупатели) подписан договор купли- продажи квартиры (л.д. 32), согласно условиям которого однокомнатная квартира № 107, расположенная на 10-ом этаже жилого дома № 20а по ул. 9 Мая в городе Красноярске, передана в долевую собственность покупателей. Сторонами подписан акт приема-передачи (л.д.33). Согласно представленной в материалы дела расписки в получении документов на государственную регистрации (л.д. 36) 9 июля 2008 года открытое акционерное общество «ДСК» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 2 июля 2008 года. 17 июля 2008 года государственным регистратором ФИО4 составлен акт об обнаружении

право собственности ФИО1 на 58/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, состоящей из квартиры №3, расположенной в многоэтажном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер «А», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать недействительным договор купли- продажи от 16.09.2013 г. заключенный между ФИО17 и ФИО1, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на 58/10000доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, состоящей из квартиры №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоэтажном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «А», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО18 №№ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.02.2014 г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.02.2014 г.; признать недействительным договор купли-продажи от 04.09.2013 г. заключенный между ФИО17 и ФИО2, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 49/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, состоящей

приобретено на основании договора купли-продажи от 28.04.2016 и 1/30 доли в праве общей долевой собственности на основании договора дарения от 14.04.2016. Право собственности на квартиру зарегистрировано 10.05.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Оба договора заключены с Л.А.Н., которой до заключения настоящих договоров принадлежало 20/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора на передачу ( продажу) квартир в общую совместную (долевую) собственность граждан № 45416 от 12.07.1993 и свидетельства о праве на наследство по завещанию от 23.07.2015, удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Новосибирска С.Р.Н. Договор дарения от 14.04.2016 1/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру является притворной сделкой, которая в действительности является договором купли-продажи 20/30 доли в праве общей долевой собственности данной квартиры. При передаче права собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру, последовательно заключено два договора: договор

между ФИО7 и ФИО5 и записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № регистрации 05-05/001-05/160/005/2015-5663/2 от 21 сентября 2015 г.; Договор купли- продажи от 05.04.2017 г. <адрес>, расположенной по адресу: РД, <адрес>, МКР №, поз. 13 А, заключенный между ФИО5 и ФИО6; Запись о государственной регистрации права собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2015г. за № 05-05/012-05/148/010/2015-372/2; Признать недействительным договор долевого участия в строительстве № 93 от 25.04.2011 г., заключенный между ООО РСП « Строитель-95» и ФИО1 по <адрес> площадью 102,6 кв.м. на 7 этаже, 3-го подъезда в МКР № <адрес>, поз.13 А. В удовлетворении иска ООО ПО «Луч» о признании права собственности на <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, МКР № поз. 13 А и признании права собственности на <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу: Республика Дагестан, <адрес>,

имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила. Согласно п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 совместно Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10, суд, принимая решение в силу ч.1 ст.196 ГПК РФ, определяет, какие нормы права следует применять к установленным обстоятельствам. Судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о признании договоров купли- продажи долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, заключенные между ФИО4 и ФИО5 в пользу ФИО2 недействительными (ничтожными). Поскольку сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в пользу ФИО2 являются ничтожными и не влекут каких-либо правовых последствий, за исключением тех, что связаны с их недействительностью, то ФИО2 не имела права распоряжаться, указанными долями и заключать договор купли-продажи указанных долей, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>,