Продажа квартиры в долевой собственности - гражданское законодательство и судебные прецеденты

части доли, соответствующей той же квартире, которая передана последнему на основании соглашения об отступном от 18.08.2011 № Р-13 и продана им Слажинскасу Вилдасу Витауто по договору купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 25.08.2011 № ПР-130 как доля в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства. Слажинскас В.В. по договору купли- продажи доли в незавершенном строительстве от 04.10.2011 № ПР-130/2 продал вышеуказанную долю, соответствующую квартире, Горпинченко Максиму Борисовичу. Горпинченко М.Б., в свою очередь, продал данную долю Ганьжину А.В. по договору купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 07.11.2011 за 5 400 000 руб., государственная регистрация доли в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности за Ганьжиным А.В. произведена 14.12.2011. Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 08.08.2012 по делу № 2-1845/12 по иску Щуровой Т.В. к должнику, обществам «ДальРУС», «ДАЛЬЭНЕРГОСПЕЦРЕМОНТ», «Альфа-Девелопмент», Слажинскасу В.В., Горпинченко М.Б. и Ганьжину А.В. признаны недействительными следующие последовательно совершенные договоры: договор от 18.08.2011 № ДК45-130, соглашение от 18.08.2011 №

г.Красноярск, ул.9 Мая, о чем внесена запись регистрации № 24-24-01/042/2008-693. Право собственности заявителя на квартиру подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 марта 2008 года 24 ЕЗ 844764 (л.д.31). При этом ограничения (обременения) права зарегистрированы не были. 2 июля 2008 года между открытым акционерным обществом «ДСК» (продавец) и гражданами Шушкович Татьяной Степановной, Макаровым Павлом Владимировичем (покупатели) подписан договор купли- продажи квартиры (л.д. 32), согласно условиям которого однокомнатная квартира № 107, расположенная на 10-ом этаже жилого дома № 20а по ул. 9 Мая в городе Красноярске, передана в долевую собственность покупателей. Сторонами подписан акт приема-передачи (л.д.33). Согласно представленной в материалы дела расписки в получении документов на государственную регистрации (л.д. 36) 9 июля 2008 года открытое акционерное общество «ДСК» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 2 июля 2008 года. 17 июля 2008 года государственным регистратором Чанчиковой Е.В. составлен акт об

выводу о том, что доказательств того, что отсутствие государственной регистрации права должника на объект незавершенного строительства привело к снижению стоимости проданного имущества по результатам проведения торгов, не представлено, в установленном законом порядке непосредственно порядок проведения торгов по продаже спорного имущества, оспорен не был. При этом судами принято во внимание, что предметом договоров купли-продажи, на которые ссылался конкурсный управляющий в обоснование своих доводов о продаже спорного имущества по заниженной стоимости, являются квартиры как готовые объекты недвижимости, тогда как на оспариваемых торгах реализована доля в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости. Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно указано на то, что непринятие конкурсным управляющим Зотовой О.И. мер по исполнению решения суда от 20.04.2011 не является обстоятельством, безусловно свидетельствующем о заинтересованности в совершении сделки и цели причинения вреда кредиторам в виде продажи имущества по заниженной стоимости. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или

положения влечет те же правовые последствия, что и любое заключение договора купли-продажи доли с нарушением преимущественного права ее покупки, в частности, возникновение у сособственника права требования перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору. Продажа имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство, возможна лишь в порядке, предусмотренном статьей 139 Закона о банкротстве - на торгах, целью которых является получение максимальной выручки от реализации имущества должника. Данная цель не входит в противоречие с установленным Гражданским кодексом Российской Федерации правилом о принадлежности сособственнику Квартиры права на преимущественное приобретение соответствующей доли. Использование этого права возможно постольку, поскольку это отвечает задачам процедуры банкротства, то есть реализация права на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на Квартиру возможна только после проведения торгов и по цене не ниже сформировавшейся по итогам этих торгов. Конкурсный управляющий не направил Петрову А.С. – участнику общей долевой собственности на Квартиру извещения в порядке, определенном Гражданским

что в утвержденном судом порядке продажи имущества должника отсутствуют условия, устанавливающие порядок уведомления второго собственника квартиры о продаже доли и преимущественном праве покупки, в связи с чем данный порядок продажи нарушает требования статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; к участию в деле не привлечен второй собственник подлежащей реализации квартиры. В письменном дополнении к кассационной жалобе Миронова Н.В. сослалась на правовой подход, выработанный судебной практикой и отраженный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-2149, согласно которому в рамках процедуры банкротства подлежит реализации на торгах не доля в праве собственности на имущество, а предмет залога в целом. В данном случае, поскольку в залог кредитору передана непосредственно квартира, а не доля в общей долевой собственности , то положение об утверждении порядка и сроков реализации имущества в редакции кредитора Горина А.В., предусматривающее реализацию 1/10 доли в праве собственности на квартиру, не соответствует действующему законодательству и

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли- продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры Грефенштейн А.С. посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества. Заключенный между Грефенштейн А.С. и обществом «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок исполнения обязательства застройщиком: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности , установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты. Судом верно установлено, что ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные

Г.А. на 58/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, состоящей из квартиры №3, расположенной в многоэтажном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер «А», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать недействительным договор купли- продажи от 16.09.2013 г. заключенный между Айриевым В.М. и Майской Г.А., признать отсутствующим право собственности Майской Г.А. на 58/10000доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, состоящей из квартиры №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоэтажном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «А», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Майской Г.Л. №№ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.02.2014 г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.02.2014 г.; признать недействительным договор купли-продажи от 04.09.2013 г. заключенный между Айриевым В.М. и Мельниковой И.И., признать отсутствующим право собственности Мельниковой И.И. на 49/10000 доли в праве общей долевой собственности в

приобретено на основании договора купли-продажи от 28.04.2016 и 1/30 доли в праве общей долевой собственности на основании договора дарения от 14.04.2016. Право собственности на квартиру зарегистрировано 10.05.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Оба договора заключены с Л.А.Н., которой до заключения настоящих договоров принадлежало 20/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора на передачу ( продажу) квартир в общую совместную (долевую) собственность граждан № 45416 от 12.07.1993 и свидетельства о праве на наследство по завещанию от 23.07.2015, удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Новосибирска С.Р.Н. Договор дарения от 14.04.2016 1/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру является притворной сделкой, которая в действительности является договором купли-продажи 20/30 доли в праве общей долевой собственности данной квартиры. При передаче права собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру, последовательно заключено два договора: договор

О.Е. –Гранат М.А., и представителя Смирновой О.Н.- Рыжкова М.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу Шавариной Е.А., представителя Шавариной Ю.Б. и Шавариной Ю.А. – Гулеряну А.Л., судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: Шаварина Ю.Б. и Шаварина Ю.А. обратились с иском к Смирновой О.Н., Лушиной О.Е. о признании недействительными договоров купли- продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> заключенных между Шавариной Ю.А. и Шавариной Ю.Б. в пользу Смирновой О.Н., истребовании 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру из незаконного владения Лушиной О.Е. и признании за истцами, за каждым права на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. В ходе рассмотрения дела истцы изменили исковые требования, дополнительно заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный между Смирновой

М. и записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № регистрации 05-05/001-05/160/005/2015-5663/2 от 21 сентября 2015 г.; Договор купли- продажи от 05.04.2017 г. <адрес>, расположенной по адресу: РД, <адрес>, МКР №, поз. 13 А, заключенный между Касимовым К. М. и Гасановым М. Г.; Запись о государственной регистрации права собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2015г. за № 05-05/012-05/148/010/2015-372/2; Признать недействительным договор долевого участия в строительстве № 93 от 25.04.2011 г., заключенный между ООО РСП « Строитель-95» и Нахчуевым М. Ч. по <адрес> площадью 102,6 кв.м. на 7 этаже, 3-го подъезда в МКР № <адрес>, поз.13 А. В удовлетворении иска ООО ПО «Луч» о признании права собственности на <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, МКР № поз. 13 А и признании права собственности на <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу:

им сотрудники ЗАО «СКИМС» какие-то документы по ЗАО «СКИМС», разрешительные документы на строительство, проектную документация, она не знает. Они ознакомились с имеющимися в продаже планировками квартир и выбрали <адрес>. Обдумав один-два дня, они на семейном совете решили приобретать квартиру именно в ЗАО «СКИМС», так как понравилось расположение дома недалеко от метро и от центра города. /дата/ Гришкина Н.В. в дневное время в офисе ЗАО «СКИМС» заключила договор №.2.-85 участия в долевом строительстве от /дата/ между ней и ЗАО «СКИМС» в лице директора К. С.А. Согласно договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц (создать) построить блок-секцию №.2. жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать У. в собственность следующее жилое помещение: двухкомнатную <адрес>, общей площадью 62,59 кв.м., этаж: 15. Цена договора составляет 3 223 500 рублей. Срок передачи Застройщиком предмета договора