Регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре - гражданское законодательство и судебные прецеденты

08/06 на выполнение строительно-монтажных работ, компании выдано разрешение от 03.10.2007 N 97 на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого 29.12.2007 произведена государственная регистрация права собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью - 14 484,4 кв. м. 06 июля 2012 года спорному объекту присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558 в качестве нежилого здания. Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости - нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящий на техническом учете под инв. N 6049 "Г", и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 - это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение). 21 января 2013 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации универмага. 18 марта 2020 года общество обратилось в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение и долю в праве на земельный участок. Росреестр приостановил государственную регистрацию, указав, что переход права

заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра), содержащегося в сообщении от 28.10.2020 № КУВД 001/2020-20098230/1, о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.09.2020 № 15 к договору от 30.08.2005 № 3 аренды нежилого помещения; об обязании осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Беном-М», Тропарево-Никулинский ОСП ГУ ФССП России по городу Москве. Арбитражный суд города Москвы решением от 20.07.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2022, удовлетворил требования Общества. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росреестра , ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований. Изучив доводы жалобы и принятые по

ООО «КапиталСрой» подтверждает. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования установлены ч. 6 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Б соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре необходима, если контракт заключен на срок более одного года. Если контракт заключен на срок менее года (6 месяцев, 11 месяцев и пр.) на неопределенный срок, пролонгировал на срок менее года или на неопределенный — обращаться в Росреестр не требуется. Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2022 в собственности ФИО1 имелось помещение кадастровый номер 63:01:0216001:867, дата государственной регистрации права 02.07.2018, дата государственной регистрации перехода (прекращения) права 24.11.2021. Как

о согласовании торгов, письмо о согласовании сделки, письмо от 13.12.2013, чек от 23.06.2014, что подтверждено распиской в получении документов на государственную регистрацию. В судебном заседании суда кассационной инстанции Управление Росреестра подтвердило факт наличия в материалах регистрационного кадастрового паспорта на нежилое здание, общей площадью 250,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> Таким образом, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый паспорт которого находится в регистрационном деле, предмет аренды согласован сторонами в спорном договоре аренды, представленные с договором аренды документы позволяют идентифицировать помещение, подлежащее передаче в аренду в соответствии с договором, разногласия относительно местоположения, границ и площади нежилого помещения между сторонами договора отсутствуют, суды пришли к верному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 04.06.2014 № 10-01.2-19-14 требованиям Закона о государственной регистрации прав. Следовательно, Управление Росреестра обязано было в

аренды от 05.11.2013 № 682 и от 21.10.2013 № 758 комитет передал нежилые помещения по указанным выше адресам в аренду. Срок действия договоров аренды три года. Приложениями к договорам стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актами приема-передачи от 05.11.2013 и от 21.10.2013 подтверждается передача нежилых помещений от арендодателя арендаторам. Комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды частей нежилых помещений. В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра по Алтайскому краю пришло к выводу, что в пакете документов, представленных на государственную регистрацию договоров аренды, отсутствуют кадастровые паспорта нежилых помещений с указанием частей, передаваемых в аренду, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена. Поскольку кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду, комитетом представлены не были, управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №

муниципальных помещений от 13.04.2004 № 1232 на аренду обществом нежилого помещения № II (литеры Н, Н1, Н2, Н3) общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>; – обязать Новороссийский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды от 13.04.2004 № 1232 (требования уточнены; т. 1, л. д. 103). Иск мотивирован следующим. Обществом и МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска» заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 13.04.2004 № 1232, в осуществлении государственной регистрации которого регистрирующий орган арендатору отказал. Требования обоснованы статьями 165 и 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В ходе рассмотрения дела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра , регистрирующий орган) заявило ходатайство о замене Новороссийского отдела на управление Росреестра. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 суд произвел замену ответчика на управление Росреестра; в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по

нежилого помещения от 21.06.2017; обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 21.06.2017. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество «Вектор»), общество с ограниченной ответственностью «Копейка-Саров» (далее – общество «Копейка-Саров»). Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2018 (судья Колясникова Ю.С.) заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение (уведомление) от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017. На Управление Росреестра возложена обязанность произвести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017, без учета оснований, указанных в решении (уведомлении) от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 (судьи Скромова Ю.В., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда изменено в части указания на способ устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя. На Управление Росреестра возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения

выступает Управление. Таким образом, исходя из системного толкования положений ст.ст. 2,61-63,124, п.1 ст. 617 ГК РФ, а также с учетом того обстоятельства, что договор долгосрочной аренды в отношении спорного имущества расторгнут только 6 июня 2011 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с ликвидацией ОАО «БС.» право аренды ФИО1 в отношении спорного помещения не прекратилось. Кроме того, сама по себе государственная регистрация расторжения договора от 11 февраля 2008 года №... долгосрочной аренды нежилого помещения площадью в вопреки доводам Управления Росреестра по КЧР не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку в отношении спорного имущества, а именно в части кв.м., был не вправе расторгать заключенный договор, поскольку не обладал правами арендатора в части кв.м. Так, в случае своевременной регистрации Управлением Росреестра по КЧР решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года, которым на ФИО1 были переведены права и обязанности арендатора по заключенному 11

В обоснование заявления указано, что при подготовке к судебному разбирательству 04.09.2014 года в ФАСПО заявителю стало известно об исключении Управлением Росреестра по РТ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права аренды М.В.В. на нежилые помещения, внесенной в реестр 27.10.2004 года. Между тем, имеется судебный акт Арбитражного суда от 11.11.2007 года, подтверждающий права заявителя как арендатора спорного имущества. 01.02.2003 года между ним и Комитетом по управлению коммунальным имуществом был заключен договор аренды нежилых помещений №№ 1-18 общей площадью 265,8 кв. м, с условным номером 16:50:07:01737:001:0008, расположенных по адресу: <адрес>, по которому арендатором являлся М.В.В. 27.10.2004 года регистрирующим органом был зарегистрирован договор аренды коммунального имущества № 25-07-8 от 01.02.2003 года. 19.09.2006 года Управлением Росреестра по РТ было зарегистрировано право собственности ООО «Спецкомплект» на вышеуказанные нежилые помещения. Несмотря на то, что Комитет продал указанные помещения ООО «Спецкомплект» с обременением договором аренды, 29.02.2008 года Управлением Росреестра по РТ в

регистрации договора, однако фактически данным вопросом занимались представители арендаторов. Узнав об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011, она неоднократно 06.03.2012 и 22.06.2012 письменно обращалась к ответчику с просьбой прибыть в территориальный орган Росреестра и представить необходимые документы для государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011, но безрезультатно. Просила обязать Управление Росреестра по Пензенской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.06.2011 к договору аренды № от 01.03.2010 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, условный номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В ходе рассмотрения дела уточнила исковые требования и просила суд обязать Управление Росреестра по Пензенской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.06.2011 к договору аренды № от 01.03.2010, согласно которому утверждается новая редакция пункта 7.1 о сроке действия договора аренды нежилых помещений № от 01.03.2010. В судебном заседании Макарян А.Г. уточнила и дополнила исковые требования и просила суд вынести решение о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011 к

о приостановлении государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от 10.01.2019 № 17/ЧТ-4, заключенного между ООО «Теплый-Дом» и ФИО1, оформленное уведомлением от 30.09.2019 № КУВД-001/2019-11611724/1 и решение Управления Росреестра по Смоленской области об отказе в государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании указанного договора аренды, оформленное уведомлением от 30.12.2019 № КУВД-001/2019-11611724/3. На Управление Росреестра по смоленской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от 10.01.2019 № 17/ЧТ-4. В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области просит отменить решение суда и принять новое - об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом не учтено наличие противоречий между волеизъявлением, содержащимся в заявлении о проведении государственной регистрации, в котором объектом аренды указан многоквартирный дом, и представленным на регистрацию договором аренды, в котором предметом аренды является чердак в многоквартирном доме. Кроме того, в ЕГРН отсутствуют сведения об указанном чердаке. Ссылается