Регулируемая арендная плата за земельный участок не разграничена - гражданское законодательство и судебные прецеденты

на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Размер арендной платы за землю относится к категории регулируемых цен (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). На основании статьи 7, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена , устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Расчет платы по договору аренды земельного участка на 2016

которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Договор аренды от 18.06.1998 N 905 заключен до вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих необходимость государственного регулирования арендной платы. При этом договором аренды от 18.06.1998 N 905 предусмотрено изменение арендной платы в связи изменением нормативных актов, регулирующих размер арендной платы, в частности в случае изменения ставок налогообложения. Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена . Ранее аналогичные

применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Договоры аренды спорного земельного участка с обществом были заключены после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации. На территории Ярославской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена , утвержден постановлением № 710-п, пунктом 2.2 которого закреплено, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается по формуле: Ави = УПКСЗви x S x К, где: Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.); УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в

применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Спорный договор аренды от 20.10.2009 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации. На территории Приморского края до 01.03.2015 действовало постановление администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена , на территории Приморского края» (далее - Постановление № 71-па). Между тем данный акт судами к спорным правоотношениям не применен. Суды неправомерно применили пункт 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации,

отдельные законодательные акты Российской Федерации» (абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01.03.2015). Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной (иной) платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В спорный период на территории Оренбургской области действовали следующие нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за публичные земли: - постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена , на территории Оренбургской области» (далее – постановление Правительства № 530-п); - постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не

к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса). Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект

платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2. договора). Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11. Принимая во внимание, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена , то порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Следовательно, суды правильно указали, что стороны

Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок площадью 0,40 га с кадастровым номером 63:01:0313001:3, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, Самарское лесничество, квартал № 54, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена . Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.04.2019 следует, что данный земельный

внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Таким образом, изменение методики определения регулируемой арендной платы путем введения нормативным актом субъекта нового коэффициента подлежит применению к спорному договору с момента вступления в силу этого акта и не требует заключения сторонами дополнительного соглашения. С учетом того, что коэффициент социально-экономических особенностей включен в формулу расчета арендной платы нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, не имеется оснований для исключения его при расчете размера платы. Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015). Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена , относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за указанные земельные участки, и не

такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Определением Верховного суда Российской Федерации от 2 ноября 2017 года по делу № 50-АПГ17-18 признан не действующим пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена , предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, как не соответствующий положениям пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной

такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Определением Верховного суда Российской Федерации от 2 ноября 2017 года по делу № 50-АПГ17-18 признан не действующим пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена , предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, как не соответствующий положениям пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или

недействующим. Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных Постановлениями, признанными не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным. Поскольку применение формулы расчета арендной платы, без экономического обоснования одного из компонентов ее расчета является незаконным, то согласно пункта 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06 июля 2016 года необходимо применять ранее действующий нормативный правовой акт, устанавливающий расчет арендной платы за земельные участки. Для расчета годовой арендной платы по договору необходимо применять Постановление администрации Волгоградской области № 469-п от 22 августа 2011 года «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена , и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без

действующим законодательством ставки арендной платы. Соответственно, при расчете арендной платы следует руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом. В случае изменения регулируемой арендной платы новый порядок расчета подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта к отношениям, возникшим после таких изменений, независимо от того, какой порядок определения размера арендной платы и порядок его изменения установлен договором аренды. Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 г. N 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена , предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами. Так, Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п было определено несколько способов определения размера арендной платы: 1) на основании