Ценообразующие факторы фсо - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Индивидуальным предпринимателем ФИО3, экспертиза не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения - подвал четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>). Так, утверждает ответчик, полнота исследований в экспертизе не достаточна для установлений рыночной стоимости объекта оценки: не использовался (или не обоснован отказ от использования) затратный подход к оценке (ФСО -1, п. 20); не выполнен анализ рынка (ФСО - 3, п. 8ж); нет анализа ценообразующих факторов (ФСО -3, п.8ж); нет анализа достаточности и достоверности используемой информации; нарушен принцип проверяемости использованных материалов ипроцесса оценки (ФСО-3, п.4). Подобранные аналоги для сравнительногоподхода - данные о продаже помещений № 159 - ФЗ, размещенные на сайтеКУМС г. Уфы не могут быть использованы в качестве аналогов, так как несоответствуют определению рыночной стоимости (ФСО - 2, п.6). Не проведенанализ соответствия выбранных аналогов объекту оценки. В связи с этимрезультаты расчетов нельзя считать обоснованными. Указанное отражено в рецензии на

с согласия лиц, участвующих в деле. Согласно п. 1 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Конкурсный управляющий просит назначить дополнительную экспертизу, обосновывая тем, что полнота исследований в экспертном заключении № №011/05-2016 не достаточна, не выполнен анализ рынка (ФСО-3, п.8ж, ФСО-7, п.10), не выполнен анализ ценообразующих факторов (ФСО -3 п. 8з), не выполнен анализ наиболее эффективного использования (ФСО-7 разд.6), нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки (ФСО-3, п. 4), в экспертном заключении нет обоснований расчетов источников информации по части использованным в расчетах рыночной стоимости, сами объекты-аналоги отобраны некорректно. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне

руб. В отношении заключения эксперта от конкурсного управляющего поступили возражения и ходатайство о назначении повторной экспертизы, ходатайство о назначении дополнительной экспертизы (т. 6 л.д. 76-79, т. 7 л.д. 6-8). В обоснование возражений конкурсный управляющий указал, что полнота исследований в экспертном заключении № 1/2015 от 30.01.2015 не достаточна, не выполнен анализ рынка (ФСО-3, п.8ж, ФСО-7, п.10, п.11), не использовался сравнительный подход и методически неверно определена стоимость по доходному методу (ФСО-1, п. 20), нет анализа ценообразующих факторов (ФСО -3, п.8ж), нет анализа достаточности и достоверности использованной информации (ФСО-1, п. 19), нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки (ФСО-3, п. 4), в экспертном заключении нет обоснований, расчетов, источников информации по части использованным в расчетах рыночной стоимости величинам (т. 7 л.д. 6-9). Экспертом недостаточно точно учтены и отражены сведения об отделке помещения «эконом», либо «стандарт», применение того или иного вида отделки влияет на стоимость помещения, не применен сравнительный метод, хотя аналогии на

полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Конкурсный управляющий просит назначить дополнительную экспертизу, обосновывая тем, что полнота исследований в экспертном заключении № 1/2015 от 30.01.2015 не достаточна, не выполнен анализ рынка (ФСО-3, п.8ж, ФСО-7, п.10, п.11), не использовался сравнительный подход и методически неверна определена стоимость по доходному методу (ФСО-1, п. 20), нет анализа ценообразующих факторов (ФСО -3, п.8ж), нет анализа достаточности и достоверности использованной информации (ФСО-1, п. 19), нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки (ФСО-3, п. 4),в экспертном заключении нет обоснований, расчетов, источников информации пог части использованным в расчетах рыночной стоимости (т. 7 л.д. 6-9). Экспертом недостаточно точно учтены и отражены сведения об отделке помещения «эконом», либо «стандарт», применение того или иного вида отделки влияет на стоимость помещения, не применен сравнительный метод, хотя аналогии на рынке труда

закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской федерации от 06.07.2001 № 519 (далее - Стандарты оценки). Общество оспорило данное заключение ответчика в судебном порядке. По мнению суда апелляционной инстанции, требования заявителя являются обоснованными в связи со следующим. В оспариваемом заключении управление ссылается на то, что анализ рынка, приведенный в отчете, не содержит значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (ФСО -3 п. 8ж), поэтому, по мнению ответчика, рыночная стоимость не увязана с результатами анализа рынка. Однако данные выводы управления не являются обоснованными. В силу статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом

специалиста, объектов-аналогов было найдено только три. В заключении ... от ... указано что оцениваемые объекты имеют офисное целевое назначение (административные здания), при этом в настоящее время в данных помещениях располагается ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания, что не оспаривалось участниками судебного разбирательства. Вместе с тем, на странице 41 заключения специалиста ... от ... указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (ФСО -7 п. 22б), при этом в нарушение данного условия оцениваемые объекты относятся к нежилым зданиям административного (офисного) назначения, однако согласно содержанию заключения в качестве объектов-аналогов были использованы два объекта торгового назначения и один свободного назначения (страницы 41-43), которые фактически являются действующими магазинами, что предполагает наличие определенной доходности при их использовании, в связи с чем специалистом не была применена необходимая корректировка на экономические показатели в виде целевого назначения (разрешенного использования). Согласно заключению специалиста ...

не применена корректировка на дату предложения взятых объектов аналогов, отказ от данной корректировки не основан. Приведенные оценщиком аналоги оцениваемого земельного участка 1 и 2 имеют вид разрешенного использования «садоводство», оцениваемый объект с разрешенным видом использования «дачное строительство», корректировки на вид использования не применены, чем нарушен принцип обоснованности п.4 ФСО №3. Оценщиком не учтены и не обоснованы ценообразующие факторы земельного участка, такие как близость водоема, леса, коммуникации. Ссылка на наличие расположений по границе участка коммуникаций у объекта аналога 3 в таблице не соответствует данным указанным в объявлении о продажи. Также нарушен пункт 22 ФСО №7. Представители У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> и ФГБУ «ФКП Росреестра» по <данные изъяты> поддержали доводы, Министерства имущественных отношений <данные изъяты> указав на то, что права заявителя внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости (далее ГКН) об удельном показателе кадастровой стоимости не нарушаются, имеется несоответствие представленного заявителем отчета об оценке рыночной

Тольятти из неясного количества их на рынке не является таковым. нарушен п. 11 в) ФСО №7; - правила отбора аналогов отсутствуют. Отсутствует описание всего доступного оценщику объема доступных ему данных по объектам-аналогам. Нарушен п. 22 в) ФСО №7; - экспертные мнения привлеченных специалистов, используемые оценщиком при расчете стоимости, не подтверждены рыночными данными – нарушен п. 13 ФСО №3; - формирование оценщиком вторичной выборки объектов аналогов произведено по стоимости объектов-аналогов, а не по ценообразующим факторам. Нарушен п. 22 ФСО № 7 – правила отбора объектов аналогов не соответствуют анализу рынка объекта оценки. Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в

- при производстве оценки объекта недвижимости с кадастровым номером (Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ) оценщиком приведен ограниченный объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах из сегмента объекта оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности (нарушены требования пункта 5 ФСО №, п.8з ФСО №, п.11 ФСО №); в связи с ограниченным анализом рынка, в расчетах сравнительного подхода к оценке используются не все возможные для применения объекты-аналоги. Объекты-аналоги имеют существенное отличие по части ценообразующих факторов (нарушены требования п.10 ФСО №, п. 22б, в ФСО №). В сравнительном и доходном подходах к оценке отсутствует корректировка на расположение объектов относительно дорог с повышенными транспортными потоками, данный фактор является ценообразующим на рассматриваемом сегменте рынка, поэтому должен быть проанализирован при оценке (нарушены требования п.22д,е ФСО №); при определении корректировок ценообразующих факторов, а также показателей недозагрузки и эксплуатационных расходов, оценщиком используются средние значения по России, хотя в применяемых справочниках имеются показатели по городу Ижевску (местоположение объекта

№ 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7. В отчете на стр.53-59, 62-63 оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки, для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынок оцениваемого удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходням с объектом оценки по ценообразующим факторам (численность населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь и др.) – нарушены стать 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а,в,г» пункта 22 ФСО № 7. В расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом оценки по ценообразующему фактору: скидка на торг: к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 требуется корректировка – в отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 величина