Неотделимые улучшения без согласия арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

доказал, что в период аренды арендодатель (ФИО2) действовал недобросовестно, нарушал право арендатора использовать арендованные помещения с целью осуществления предпринимательской деятельности; Гильмутдинов Э.Р. не представил в материалы дела надлежащих доказательств подтверждающих, что он понес испрашиваемые убытки по вине ответчика; арбитражный суд при рассмотрении дела № А32-5036/2017 установил, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора аренды и что на его стороне не имеется переплаты во внесению переменной части арендной платы; учитывая, что арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя , в том числе самовольно осуществил перепланировку арендованного помещения, не имеется оснований для возмещения арендатору стоимости этих улучшений; ввиду того, что договор аренды расторгнут 31.08.2018, помещение арендатором не возвращено арендодателю, с Гильмутдинова Э.Р. надлежит взыскать испрашиваемую задолженность по арендной плате. Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и о наличии оснований для взыскания с ФИО1 задолженности по договору от 08.03.2014 законными и обоснованными.

истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя , возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 16, 421,616, 623 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя. Суды исходи из следующего. По условиям договора аренды от 14.10.2005 арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений. К тому же истец не представил доказательств осуществления таких

отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя , возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 217, 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 4, 5, 9, 18 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008,

Тульской области от 25.02.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 31.07.2019, в удовлетворении требований отказано. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворить требования, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель настаивает, что судами неверно истолкован пункт 6.2 договора, устанавливающий возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя . Истец отмечает, что безвозмездное отчуждение имущества повлекло за собой необоснованное прекращение права собственности на него. В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны

указал на неправомерное включение обществом в состав внереализационных расходов остаточной стоимости неотделимых улучшений, безвозмездно переданных Федеральному государственному унитарному предприятию «Завод Прибор» (далее – завод, унитарное предприятие). По данному эпизоду проверки установлено, что между обществом и заводом заключен ряд договоров аренды производственных помещений для осуществления хозяйственной деятельности. В период с 2007 по 2013 годы общество после согласования с заводом выполнило работы по ремонту арендованных помещений. Неотделимые улучшения были учтены заявителем в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса как капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя , стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизирется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. Впоследствии, по причине расторжения в 2015 и 2016 годах договоров аренды, заключенных с заводом, остаточная стоимость неотделимых

с чем за период февраль и март 2004 года образовалась задолженность в сумме 176.172 руб., за период с апреля по сентябрь 2004 года 441.078 руб., всего 617.250 руб. Дополнительным соглашением №1 от 01.04.2004 в договор №07 от 22.01.2004 были внесены изменения в части размера арендной платы и установлено 73.513 руб. в месяц (пункт 3.1), а также дополнен пункт 2.4, согласно которому: арендатор вправе производить реконструкции помещений, переоборудование сантехники, другой капитальный ремонт ( неотделимые улучшения) без согласия арендодателя , затраты на которые не превышают 261.066 руб., включая НДС 18%; -в случае производства неотделимых улучшений, расходы которых подтверждены необходимыми первичными документами и согласованы с арендатором, засчитываются в счет арендной платы в размере, не превышающем указанный в пункте 2.4 данного соглашения, то есть 261.066 руб. -оставшуюся часть арендной платы в размере 356.184 руб., включая НДС 18%, арендатор обязан перечислить не позднее 20.11.2004, то есть в сроки, установленные договором от 22.01.2004. Ответчиком в

производить неотделимые улучшения арендуемого помещения только с письменного разрешения арендодателя. Судом первой инстанции было установлено, что в период аренды помещения арендатором были произведены его улучшения без письменного разрешения арендодателя. По смыслу п. 2 ст. 623 ГК неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для целостности имущества. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, поскольку они фактически становятся частью сложной вещи - арендуемого недвижимого имущества. ГК РФ напрямую не запрещает арендатору производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя , однако на основании п. 3 ст. 623 ГК стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Поскольку произведенные неотделимые улучшения были совершены арендатором без письменного согласия арендодателя, в соответствии с подп. 6.2 п. 6 указанного Договора, арендодатель вправе не возмещать арендатору стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения. Таким образом, неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к арендодателю безвозмездно. Демонтаж указанного для исключения имущества нанесет

от 30.11.2009 исковые требования удовлетворены частично, в пользу Истца взыскано 2 065 611,17 руб. – неосновательного обогащения. Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, считает, что денежные средства перечислялись при отсутствии обязательств с намерением одарить ОАО «Аэропорт Байкал (Улан-Удэ)», в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для возвращения перечисленной суммы; при этом указывает, что денежные средства направлялись на ремонт VIP-зала и в соответствии с п.3 ст.623 ГК РФ неотделимые улучшения без согласия арендодателя не возмещаются. Представитель истца отклонил доводы, указанные в апелляционной жалобе, считает решение суда законным и обоснованным. Учитывая положения ст. 156 АПК РФ, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о дне и времени судебного заседания. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 АПК РФ. Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и

обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы. В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения, производимые арендатором требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя , он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Таким образом, невозможность использовать арендованное помещение в целях, предусмотренных договором, сама по себе не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей, если арендатору были известны недостатки сданного в аренду имущества. Кроме того, передача спорного помещения производилась по акту приема-передачи от 14.01.2005г., в

на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты. ООО «...» к расходам, уменьшающим доходы от реализации, отнесены транспортные услуги в сумме ... рубль по контракту ООО «...» ИНН <***> КПП ... без подтверждающих первичных документов, в частности, товарно-транспортной накладной. ООО «...» к расходам, уменьшающим доходы от реализации, в целях исчисления прибыли отнесены расходы в сумме ... рубля, произведенные арендатором на неотделимые улучшения без согласия арендодателя . Согласно п.1 ст. 256 НК РФ, п.16 ст. 270 НК РФ арендатор не вправе учитывать эти затраты при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией, перечень которых установлен в данной статье. Согласно регистрам бухгалтерского учета у ООО «...» присутствуют лишь расходы на услуги банков, которые

(арендодатель) передал во временное владение и пользование нежилое помещение № 6, площадью 115 кв.м, с кадастровым номером №, находящееся на третьем этаже здания офисного центра по адресу: <адрес>, а ответчик (арендатор) обязался принять имущество в аренду и периодически уплачивать арендные платежи. Со стороны ответчика были допущены нарушения договорных отношений, выражающиеся в причинении убытков, уплате арендной платы не в полном размере, отсутствии уведомления о расторжении договора аренды, несвоевременном возвращении арендуемого имущества. Ответчиком произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя , а именно монтаж с помощью клея ковролина к напольной плитке и двух зеркал к стене; демонтаж стеклянной двери, которые причинили ущерб истцу. Просит (с учетом уточнений) взыскать с ответчика денежные средства в размере 275000 рублей в счет неуплаты арендной платы в период с апреля 2020 по сентябрь 2021 года; денежные средства в размере 100000 рублей в счет восстановительных работ за демонтаж и укладку керамогранитной плитки вместе с материалами и работой; денежные

того, не проводила текущего и косметического ремонта арендуемого помещения и привела его в непригодное для использования состояние, демонтировав четыре электрические розетки, четыре электрических включателя, шесть электрических осветителей, двадцать метров электропроводки, металлическую дверь входной группы в торговый зал и две деревянные двери вместе с коробками в торговый залу. Вследствие повреждения арендованного имущества истцу причинен материальный ущерб на общую сумму 94 062 руб. 90 коп. Также, ответчик ФИО3 произвела в арендованном нежилом помещении его неотделимые улучшения без согласия арендодателя , заменив металлическую стальную дверь входной группы в торговый зал стоимостью 8 000 руб. и деревянную дверь входной группы на дверь из алюминиевого профиля, затем, воспользовавшись своим положением арендатора помещения, противоправно завладела металлической стальной дверью входной группы стоимостью 8000 руб., и деревянной дверью вместе с коробкой входной группы, которые были установлены ранее, так и установленной ею металлической дверью из алюминиевого профиля, а также частью электропроводки в 20 м., демонтированным потолком, двумя деревянными

для его использования. Изменение состояния и технических характеристик имущества относится к полномочиям распоряжения, т.е. соответствующее право принадлежит исключительно собственнику и должно осуществляться арендатором с согласия собственника. Анализ указанных норм закона свидетельствует об отсутствии права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя. В соответствии со статьей 623 ГК РФ неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя , он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Суду не представлены надлежащие доказательства того, что Комитет по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону дал письменное согласие истцу на выполнение конкретных улучшений конкретной стоимости, а также не представлена согласованная с ответчиком проектно-сметная документация на производство строительных работ.. При этом из материалов дела следует, что стоимость работ, произведенных истцом в